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少額訴訟について解説します！
少額訴訟とは？
原則1回の審理で行う迅速な手続で、60万円以下の金銭の支払を求める場合に限り利用できる制度です。紛争の内容があまり複雑でなく、契約書等の証拠となる書類や証人をすぐに準備できる場合は、少額訴訟によることが考えられます。
このように、簡易裁判所の管轄に属する事件において、一般市民が訴額に見合った経済的負担で、迅速かつ効果的な解決を裁判所に求めることができる手続のことを指します。
60万円以下の金銭支払請求
簡易裁判所においては、訴訟の目的の価額が60万円以下の金銭の支払の請求を目的とする訴えについて、少額訴訟による審理及び裁判を求めることができる。ただし、同一の簡易裁判所において同一の年に最高裁判所規則で定める回数を超えてこれを求めることができない。
２ 少額訴訟による審理及び裁判を求める旨の申述は、訴えの提起の際にしなければならない。
３ 前項の申述をするには、当該訴えを提起する簡易裁判所においてその年に少額訴訟による審理及び裁判を求めた回数を届け出なければならない。
訴訟の目的の価額が60万円以下の金銭支払請求を目的とする訴えに限り少額訴訟の対象となります。貸金、売買代金、家賃・地代の請求などが該当します。建物明渡し、登記手続請求などは認められません。
また、利用回数の制限が設けられており、同一の原告が、同一の簡易裁判所において、同一の年に10回を超えて少額訴訟手続を利用することはできません。一般の方には無関係な規定だと思いますが、貸金業者等の反復利用を許さないという趣旨で設けられています。
証拠調べの特則
証拠調べは、一期日審理の原則から、即時に取り調べることができる証拠に限りすることができます。したがって、原告当事者本人や証人は口頭弁論期日に出廷する必要があります。
被告の移行申述権
被告は、訴訟を通常の手続に移行させる旨の申述をすることができます。ちなみに、被告に司法書士、弁護士などの代理人が付いている場合には、ほぼその申述がなされます。移行後は、反訴の提起禁止、証拠調べの制限などの制約がなくなります。
また、裁判所は、少額訴訟手続による審理及び裁判をするのが相当でないと認めるときなどの場合には、訴訟を通常の手続により審理及び裁判をする旨の決定をしなければならないとされています。
控訴の禁止
通常手続においては、終局判決に対して控訴等の上級審への不服申立が認められますが、少額訴訟では、その判決をした簡易裁判所に対する異議の申立だけが許されています。
少額訴訟制度が迅速な紛争解決を目的とするものですので、控訴を認めてしまうと解決までに多くの時間と費用を要することになってしまうからです。
手続利用上の注意点
迅速な紛争解決が期待できますが、手続利用のためには周到な準備が必要となります。
例えば、貸金返還請求をする場合に被告が消滅時効を主張して争ってくることが予想されるときには、被告が債務承認をしたこと（再抗弁）を立証する証拠を準備しておくなどです。書証や証人の在廷が該当します。
被告の欠席により、準備が空振りに終わることがあるかもしれませんが、少額訴訟手続を利用する際にはその点を心掛けることが重要だと考えています。
司法書士の藤山晋三です。大阪府吹田市で生まれ育ち、現在は東京・三鷹市で司法書士事務所を開業しています。人生の大半を過ごした三鷹で、相続や借金問題など、個人のお客様の無料相談に対応しています。
「誰にも相談できずに困っていたが、本当にお世話になりました」といったお言葉をいただくこともあり、迅速な対応とお客様の不安を和らげることを心掛けています。趣味はドライブと温泉旅行で、娘と一緒に車の話をするのが楽しみです。甘いものが好きで、飲んだ後の締めはラーメンではなくデザート派です。
三鷹市をはじめ、東京近郊で相続や借金問題でお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
行政書士試験の振り返りと勉強方法
令和4年度行政書士試験合格発表
令和5年1月25日、令和4年度試験の合格発表がされるようです。この記事を書いている時点では発表前ですので、合格者人数や合格率などはわかっていません。
例年11月上旬に試験が行われ、発表まで3か月待たされますので択一だけで合格点に達しない受験者は記述の採点待ちとなり、発表まで悶々とした日々を過ごすことになります。私自身も平成30年～令和2年の3回受験しましたが、足切りとなった初年度以外は同様でした。
使用した教材
合格革命シリーズの基本テキストと基本問題集です。同シリーズの肢別問題集が人気あるようですが、全く中身を見たことがありませんのでコメントできないです。
独学での合格の可能性
科目別に書いていこうと思いますが、憲法からです。正直なところ、このテキストではちょっと足りない気がします。司法書士試験でも憲法が択一3問出題されますが、行政書士試験では択一5問プラス多肢選択1問が出題されます。憲法に限らないのですが、全科目を1冊にまとめた都合上簡潔な記述に終始せざるを得なかったのかなあと感じます。
800ページほどあるのですが、これ以上本を厚くすると扱いにくく初学者がとっつきにくくなることを考慮してのことなのでしょう。本文に書かれている部分はもちろんですが、側注のところも全てマスターする必要があると思います。
行政法は、配点比重が高いので一番時間をかけなければなりません。図表などは覚えるのが大変ですが、繰り返し読み込んで映像記憶できるようになれば理想ですね。過去問が豊富にあるので、過去問回しも有効だと思います。
民法ですが、この科目については記述式問題が2問出されますから、暗記に頼らずに理解を重視しなければなりません。基本テキストはまとめ本として使用するには適していると思いますが、これを繰り返し読んだところで民法を理解するのは困難でしょう。
他の資格試験の教材に手を出すことを勧める人もいらっしゃるようですが、私はそれには反対の立場です。資格試験においては、完璧主義を捨ててわからないところは深く追求しないことが合格のための近道になるのではないかと考えます。
次に商法・会社法です。司法書士としては得点源としたいところです。出題数が少ないし、コスパが悪いので捨てる方もいらっしゃるかと思いますが、開業を考えている資格ホルダーではない方は対策したほうがよいと考えます。実務上、行政書士からの商業登記依頼が非常に多いからです。
基礎法学は、このテキストに書かれていることは非常に有益なので繰り返し読んでおけば十分かなと思います。一般知識は、一度足切りを経験していますので頭が痛いです。ちなみに、テキストに載っているものからの出題は１問もないことがほとんどです。引っ掛けっぽい肢に注意して、現場思考で何とか乗り切るしかないでしょう。
結論として、合格革命などの市販のテキストだけでも合格の可能性はありますが、記載の分量が抑えられている関係で法律初学者が理解することは難しい。かといって手を広げすぎることは効率が悪くなるので、そこをいかにクリアしていくかが鍵となるといったところでしょうか。
司法書士との兼業について
行政書士と司法書士を両方登録している方が多くいらっしゃいます。事務所が都市部以外にあるのであれば、それなりのニーズはあるでしょう。ただ、行政書士が扱うことができる業務は非常に多岐にわたりますので、個人事務所レベルではできることも限られてくるのではないでしょうか。
ちなみに、私は今のところ行政書士の登録をする予定はありません。必要性を感じないことと、手広く案件を受任することがお客様に提供するサービスの質を低下させることに繋がるのではないかと考えているからです。
司法書士の藤山晋三です。大阪府吹田市で生まれ育ち、現在は東京・三鷹市で司法書士事務所を開業しています。人生の大半を過ごした三鷹で、相続や借金問題など、個人のお客様の無料相談に対応しています。
「誰にも相談できずに困っていたが、本当にお世話になりました」といったお言葉をいただくこともあり、迅速な対応とお客様の不安を和らげることを心掛けています。趣味はドライブと温泉旅行で、娘と一緒に車の話をするのが楽しみです。甘いものが好きで、飲んだ後の締めはラーメンではなくデザート派です。
三鷹市をはじめ、東京近郊で相続や借金問題でお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
遺贈による登記手続（令和5年4月1日改正）
共同申請の原則
不動産の権利に関する登記を申請する場合には、登記権利者（権利に関する登記をすることにより、登記上、直接に利益を受ける者をいい、間接に利益を受ける者を除く。）と登記義務者（権利に関する登記をすることにより、登記上、直接に不利益を受ける登記名義人をいい、間接に不利益を受ける登記名義人を除く。）が共同ですることになっています。
例えば、Ａ名義の不動産をＢに売却した場合の所有権移転登記申請においては、新たに所有権の登記名義を取得するという利益を受けるＢが登記権利者、所有権の登記名義を失うことになるという不利益を受ける登記名義人であるＡが登記義務者となります。
なぜ、Ｂが単独で登記を申請することができないかについてですが、上記の例の場合、所有権移転登記によって不利益を受けるＡを登記の申請に関与させることによって、登記の正確性（真実性）を確保するためです。
遺贈による登記手続はこの共同申請の原則に従い、受遺者を登記権利者、遺贈者を登記義務者とする共同申請によるべきものとされています。
共同申請の原則には例外がありますが、一般の方に馴染みがあるものとして相続登記と住所変更登記を挙げることができます。これらは単独で申請することが可能です。公の機関が発行する戸籍謄本や住民票の写しを添付しますので、登記の正確性を担保することができますし、住所変更登記においては、そもそもその登記により不利益を受ける者は存在しないことになります。
令和５年４月１日から、遺贈により不動産を取得した相続人（受遺者＝登記権利者）は、単独で所有権の移転の登記を申請することができるようになっています。（不動産登記法第63条第3項）なお、令和５年４月１日より前に開始した相続により遺贈を受けた相続人（受遺者）についても同様に、令和５年４月１日からは、単独で所有権の移転の登記を申請することができるようになっています。
遺言執行者がいないとき
遺贈者を登記義務者とすると説明しましたが、言うまでもなく登記申請時点において遺贈者は既に亡くなっています。この場合には、遺贈者の相続人全員が登記申請義務を承継します。
登記申請義務は不可分であり、相続分に応じて承継するという相続の原則に馴染むものではありませんから、必ず相続人全員が登記申請に関与しなければなりません。相続人が登記申請の義務者となる場合には、共同相続人の一人を登記義務の承継人とする登記申請は認められません。
遺言執行者がいるとき
遺言執行者が登記義務者となって、登記権利者である受遺者と共同で申請します。遺言書は遺贈者が作成しますので、その遺言で定められた遺言執行者は遺贈者の代理人という性質を持っているといえます。委任契約と異なるのは、遺言は単独行為であってそこで定められた遺言執行者がその職に就くか否かの選択が可能であることです。
旧法においては、「遺言執行者は相続人の代理人とみなす」という規定がありましたが、現在では削除され、新法においては遺言執行者の権限が強化され、権限の範囲については明文化されました。ですから、遺言執行者という言わば独自の地位に基づいて登記申請人となると考えることもできるでしょう。
受遺者と遺言執行者が同一人であるとき
受遺者を遺言執行者に定めることもできます。その場合でも共同申請（上述した改正により単独申請可能な場合があります。）をしなければならないことに変わりはありません。ただ、登記権利者と登記義務者が同一人となりますので、実質的には単独申請のようになります。
添付情報は権利者、義務者それぞれに要求されますので、登記識別情報、印鑑証明書、住所証明情報など共同申請と同様のものが必要となります。なお、相続人である受遺者が単独申請する場合の添付情報は、登記原因証明情報と住所証明情報です。
司法書士の藤山晋三です。大阪府吹田市で生まれ育ち、現在は東京・三鷹市で司法書士事務所を開業しています。人生の大半を過ごした三鷹で、相続や借金問題など、個人のお客様の無料相談に対応しています。
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根抵当権の債務者の相続、債務引受による変更登記
相続開始後６か月以内の債務者、債権の範囲の変更登記の可否
元本が確定する前に債務者に相続が開始した場合、相続・債務引受による債務者、債権の範囲の変更登記を申請することはできるのでしょうか。答えはノーです。
債務者が死亡してから指定債務者の合意の登記がされるまで、または相続開始後６か月を経過するまでは、根抵当権の元本は確定するのか否かわからない状態にあります。そのために、元本確定前にのみ、または元本確定後にのみすることができる登記は申請することができないのです。
相続開始後６か月を経過すると、根抵当権は、相続開始のときにおいて元本が確定したものとみなされます。元本が確定しないようにするための登記が必要となりますが、それについては次項で説明します。
相続開始後６か月以内の指定債務者の合意の登記
甲が所有する事業用不動産にＸ銀行を根抵当権者、債務者甲、債権の範囲「銀行取引、手形債権、小切手債権」とする根抵当権が設定されているとします。
甲が死亡し、法定相続人は長男Ａ及び長女Ｂである場合に、甲の事業をＡのみが承継して債務者をＡに変更したいケースが実務上よく見られます。その場合に、甲の債務はＡ及びＢが法定相続分に応じて相続しますので、Ｂが相続した債務をＡが免責的に引き受ける契約がなされます。
債権の範囲に属する債権について免責的債務引受がされ、債務者に変更が生じたときには、その債権は根抵当権によって担保されませんので、引受債務を特定債務として債権の範囲に追加しなければなりません。その前提として、相続開始後６か月以内の指定債務者の合意の登記が必要となるのです。
債務者の相続による変更登記
この登記をする前に、所有権登記名義人を甲からＡにする相続登記を済ませておきます。
登記権利者 Ｘ銀行
登記義務者 Ａ
変更後の事項 債務者（被相続人 甲） Ａ Ｂ
債務者甲が死亡し、Ａ及びＢが債務を承継したことを公示する登記となります。ちなみに、この時点では債務者甲に下線は引かれません。
指定債務者の合意の登記
登記権利者 Ｘ銀行
登記義務者 Ａ
指定債務者 Ａ
この登記により、根抵当権は甲の相続開始の時に存する債務とＡが相続開始後に債権の範囲に属する新たに負担する債務を担保するものとなります。建前はそうなりますが、後件の登記のために元本確定を阻止する意味合いが強いものと考えます。
債務者及び債権の範囲の変更登記
登記権利者 Ｘ銀行
登記義務者 Ａ
変更後の事項
債務者 Ａ
債権の範囲 銀行取引 手形債権 小切手債権
○年○月○日債務引受（旧債務者Ｂ）にかかる債権
○年○月○日相続によるＡの相続債務のうち変更前根抵当権の被担保債権の範囲に属するものにかかる債権
Ａが甲の相続により承継した債務及びＢが相続した債務を免責的に引き受けたものにかかる債務は根抵当権によって担保されませんので、特定債権として追加する必要があります。債務者をＡとする変更登記は交替的変更となりますので、変更前に生じたＸのＡに対する債権の範囲に属するものにかかる債権も根抵当権によって担保されることになります。
司法書士の藤山晋三です。大阪府吹田市で生まれ育ち、現在は東京・三鷹市で司法書士事務所を開業しています。人生の大半を過ごした三鷹で、相続や借金問題など、個人のお客様の無料相談に対応しています。
「誰にも相談できずに困っていたが、本当にお世話になりました」といったお言葉をいただくこともあり、迅速な対応とお客様の不安を和らげることを心掛けています。趣味はドライブと温泉旅行で、娘と一緒に車の話をするのが楽しみです。甘いものが好きで、飲んだ後の締めはラーメンではなくデザート派です。
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債権回収会社や法律事務所から債権譲渡通知書が送られてきたときの対処法
債権譲渡通知書、受任通知書が送られてくる
クレジットカード会社に対し未払いの利用代金がある場合には、カード利用者に督促がなされます。カード会社の債権は5年で時効消滅してしまいますから、時効が完成する前に支払の催告をするのです。
「催告があったときは、その時から6か月を経過するまでの間は、時効は、完成しない」と規定されていますので、催告は時効完成猶予事由となります。要するに、時効が完成しそうなときに催告をすればそこから6か月は完成を遅らせることができるのです。しかしながら、さらに時効の完成を妨げるには、裁判上の請求等をするか、債務者に債務の承認をしてもらうことによって、時効更新をしなければなりません。
前置きが長くなりましたが、このような時効が完成してしまいそうな債権を債権回収会社に債権譲渡することがあります。例えば、10万円の債権を半額の5万円で譲渡するような場合です。譲渡人のカード会社にとっては全額の回収はできないけれども、裁判上の請求をして時効更新するよりも手間がかからないというメリットがあります。
譲受人の債権回収会社にも、債務者から時効援用されるリスクはありますが、倍額の債権を回収できるかもしれないというメリットが存在するのです。
債権譲渡をした場合に譲受人が債務者に請求するには、譲渡人が債務者に通知をし、または債務者が承諾しなければならないとされています。債務者にしてみれば、誰に弁済をしたらよいのかわかりませんし、二重払いのおそれも出てきます。債務者を保護するための規定です。
また、通知は譲渡人からしなければならず、譲受人からなされた通知は効力を生じません。ただし、譲受人が譲渡人の代理人として譲渡通知をすることは可能です。「債権譲渡通知書」には、譲渡人は、譲受人に対し、債権譲渡に係る通知の送付に関する一切の代理権を付与している旨の記載がなされていることが一般的です。
債権譲渡通知書の送付の目的は、債権譲渡の通知または承諾があるまで債権者として認めない旨の債務者からの反論を封じるためと捉えればよいでしょう。ところで、債権回収会社が債権回収業務を弁護士に委託することがあります。その場合には、弁護士が所属する法律事務所から債権回収会社代理人に就任したことを記載した受任通知書が送られてきます。
時効消滅している可能性があります
送られてきた書面には、連絡先電話番号と振込先口座情報が記載されています。電話をすることは避けた方がよいでしょう。電話をすることで債務を承認してしまい、時効を援用することができなくなるおそれがあります。フリーダイヤルを載せているのには、それなりのメリットがあるからなのです。
時効は援用しなければ完成しません
時効は時間の経過によって自動的に完成するものではありません。援用することによって初めて債権消滅（消滅時効の場合）という利益を享受することができる制度です。世の中には、借りたお金を時効でチャラにすることを潔しとしない方もいらっしゃいますので、援用するか否かを選択することができるようになっています。
先ずはご相談ください
時効消滅している債権を請求することは違法ではありません。ですが、法律事務所が送付する書面には、「連絡がとれない場合など、話し合いによる解決が困難であると弁護士が判断した場合には、やむを得ず法的手段を検討します。」のような記載をしています。
一般の方が、そのような書面を受け取られた場合には驚かれることが多いと思います。先ずは当事務所でも構いませんし、司法書士や弁護士にご相談されることをお勧めします。
司法書士の藤山晋三です。大阪府吹田市で生まれ育ち、現在は東京・三鷹市で司法書士事務所を開業しています。人生の大半を過ごした三鷹で、相続や借金問題など、個人のお客様の無料相談に対応しています。
「誰にも相談できずに困っていたが、本当にお世話になりました」といったお言葉をいただくこともあり、迅速な対応とお客様の不安を和らげることを心掛けています。趣味はドライブと温泉旅行で、娘と一緒に車の話をするのが楽しみです。甘いものが好きで、飲んだ後の締めはラーメンではなくデザート派です。
三鷹市をはじめ、東京近郊で相続や借金問題でお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
相続した実家を貸すという選択肢について
避けたいのは空き家の放置
実家を相続した場合、その後どのようにするかは、居住、売却、賃貸、放置の大まかに４種類になるかと思います。一番してはいけないのが空き家のまま放置することです。
他の記事でも放置してはいけない理由について触れていますので、ここでは賃貸する場合の注意点を中心に書いてみたいと思います。
相続等により取得した空き家の譲渡所得3,000万円特別控除の特例をチェック
賃貸することを検討する前に、特別控除の要件を満たしているかを確認する必要があります。譲渡までに賃貸してしまいますと、特例は使えません。
もっとも築40年以上（昭和56年5月31日以前に建築された建物）の古い建物にしか適用されませんので、特例を使う場合には建物を取壊して更地で売却することが圧倒的に多くなるでしょう。
売却に比べてかかる労力は３倍以上
そのくらいの覚悟で臨まれた方がよろしいのかと思います。賃貸需要の調査、家財処分、リフォーム、管理会社の選定、不動産所得の申告、空室や家賃滞納リスクなど、売却する場合と比較すると大変なことが多いです。
売ってしまえばその後は楽ですが、不動産を売ることは非常に困難ですから、どちらが良いとも一概には言えないのかもしれません。
賃貸需要の調査
リフォームにお金をかけても物件が全く賃貸需要のないエリアに存在するのであれば意味がありません。エリアにもよりますが、アパートや賃貸マンション等の共同住宅は供給過剰の状態にあることが多く、その点戸建であれば数が少ないことからある程度の需要は見込めるのかと考えます。
ネット上の一括査定を利用して、どのくらいの賃料収入が見込めるのかを調べてみることが手っ取り早い方法ですし、ある程度需要を把握することもできると思います。
家財処分
言うまでもなく必須です。売却であれば残置物をそのままにして引き渡すことも可能です。家財処分については業者に依頼する一択だと思います。間違っても自分達だけでされることを考えるのは避けたほうがよろしいのかと。
また、複数の業者に相見積もりを取ることも必須です。業者によって料金が全く違いますし、できれば買取りも行っているところに依頼すると費用を抑えることができます。
リフォーム
一番難しい項目と言えるでしょう。重要なのはお金をかけ過ぎないことです。管理会社からは、和室を洋室に変えた方がいいとか、色々と提案されるかもしれませんが、一々そんなことを聞き入れていたらお金がいくらかかるかわかりませんし、そもそもリフォームはお金をかけようと思えばいくらでもかけられるものだと思います。
ですから、複数業者に相見積もりを取ることがこちらも必須と考えます。選定基準としては、貸主側の目線に立ってリフォームの提案をしているかどうかです。管理会社が紹介する業者に見積りを依頼することもよいでしょう。一般的なリフォーム業者より、貸主側の目線に立った提案をしてくれることが多いです。
管理手数料は5%以下
自主管理をすれば管理手数料はかかりませんが、不動産賃貸業を自ら営んでいるような特別な場合を除いて、管理委託をしたほうが良いと思います。入居後のトラブルは時間を選んでくれませんから、対応をお任せできることは大きなメリットになります。
上述したネット上の一括査定を利用すると複数の管理会社から連絡が来ることになりますが、管理手数料はまちまちです。これは私見になりますが、5%を超える管理手数料を要求するところは候補から除外した方がよいでしょう。
不動産所得の申告
固定資産税、修繕費、火災保険等の損害保険料、管理費、修繕積立金などが経費となるのは分かりやすいと思いますが、減価償却費が一番重要となります。減価償却を計算するのに必要となるのは、建物の取得費、耐用年数（構造により決まります。）、取得時期などになります。
相続した実家は居住用ですから、非業務用として耐用年数が1.5倍になります。経過年数による累積償却額を算出し、取得費からそれを控除したものが未償却残高となります。
まとめ
相続した実家は資産ですから、売却せずに残しておきたいと考えられるかたもいらっしゃると思います。また、不動産のまま保有することで相続税対策になることもありますので、売る以外の選択肢の貸す場合の注意点を私なりに列挙したつもりです。少しでも参考になることがあれば幸いです。
司法書士の藤山晋三です。大阪府吹田市で生まれ育ち、現在は東京・三鷹市で司法書士事務所を開業しています。人生の大半を過ごした三鷹で、相続や借金問題など、個人のお客様の無料相談に対応しています。
「誰にも相談できずに困っていたが、本当にお世話になりました」といったお言葉をいただくこともあり、迅速な対応とお客様の不安を和らげることを心掛けています。趣味はドライブと温泉旅行で、娘と一緒に車の話をするのが楽しみです。甘いものが好きで、飲んだ後の締めはラーメンではなくデザート派です。
三鷹市をはじめ、東京近郊で相続や借金問題でお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
単独名義にする方法による換価分割の注意点を解説します
単独名義にするメリット
実家などの不動産を相続した場合において、今後居住、賃貸等の利活用をする予定が全くないときにその不動産を売却して代金を相続人間で分ける遺産分割方法を換価分割といいます。他の分割方法が使えないときにも利用されます。
「相続において不動産を売却するメリット・デメリット」にて解説していますので、ご参照いただければ幸いです。
売却する前提として、先ずは相続登記を申請して亡くなった方から相続人への名義変更手続をしなければなりません。手続には２通りあって、相続人全員の共有名義にする方法と相続人代表者の単独名義にする方法です。今回の記事は単独名義にする方法を選択した場合の注意点を解説する内容となります。
最大のメリットは、売却活動をスムーズに進められることです。相続人が離れて住んでいる、相続が複数発生していて相続人の中に高齢の伯叔父母がいるなどの場合には媒介・売買契約の際に全員が集まることが非常に困難となります。単独名義にすれば契約当時者は一人になりますので、契約書面への署名押印も一人がすることで足りるのです。
デメリットは？
贈与税が課されるリスクが挙げられるでしょう。単独名義にするには、登記申請手続及び税務面両方に配慮した遺産分割協議書を作成しなければなりません。
作成を誤りますと、贈与税が課されるリスクが高まります。また、相続登記後すぐに売却できなかった場合には、売却代金を贈与したとみなされるリスクもあります。
遺産分割協議書の記載例
父Ｘが亡くなって長男Ａと二男Ｂが相続人である場合に、換価分割のためにＡ単独名義にする場合の記載例を掲げます。
１．相続財産のうち、次の不動産（以下「本件不動産」という。）については、Ａ及びＢが、本件不動産を売却・換価し、売却代金から仲介手数料、契約書作成費用、登記費用その他の売却に伴う費用を控除した残金をＡ２分の１、Ｂ２分の１の割合で取得する。なお、被相続人Ｘ名義の本件不動産は便宜上、Ａが取得し、Ａの単独名義とする。
２．Ａは、共同相続人を代表して本件不動産の売却・換価手続を行うものとし、本件不動産を売却後、Ｂに対して、上記１に定める割合に応じた残金を支払う。
３．Ａ及びＢは、本件不動産を売却し買主に引き渡すまで、これを共同して管理することとし、その管理費用は、上記１に定める割合に従って負担する。
誰が不動産を取得するのかが明記されていなければ登記申請は受理されません。だからといってストレートに書いてしまいますと、贈与税が課されるリスクがありますので換価分割のために便宜上単独名義にして、相続人を代表して売却することを記しておくことが重要です。
また、固定資産税の納税通知書は登記名義人に送付されますので、費用負担をめぐって相続人間でトラブルにならないような条項を定めておくことも大事かと思います。管理費用には修繕費も含まれます。古い建物であれば修繕しなければならないことも想定されます。
譲渡所得税について
譲渡益が出れば譲渡所得税が課されます。相続した空き家を譲渡した場合には3,000万円の特別控除が使える可能性がありますので、要件に当てはまるかを十分にチェックする必要があるでしょう。
また、相続税を納めた場合には、納税額のうち売却した不動産の全遺産に占める割合に応じた額を取得費に含めることができます。
司法書士の藤山晋三です。大阪府吹田市で生まれ育ち、現在は東京・三鷹市で司法書士事務所を開業しています。人生の大半を過ごした三鷹で、相続や借金問題など、個人のお客様の無料相談に対応しています。
「誰にも相談できずに困っていたが、本当にお世話になりました」といったお言葉をいただくこともあり、迅速な対応とお客様の不安を和らげることを心掛けています。趣味はドライブと温泉旅行で、娘と一緒に車の話をするのが楽しみです。甘いものが好きで、飲んだ後の締めはラーメンではなくデザート派です。
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家族信託の活用例-死後事務を確実に行う
死後事務とその委任
死後事務とは、死亡届・火葬許可申請書の提出、遺体の引取り、葬儀、法要、永代供養、医療費などの支払い、年金受給停止手続、家財道具・生活用品の処分などを指します。これらは通常なら、身近な親族である配偶者や子供が行いますが、高齢であることや、遠方に住んでいるなどの理由から困難な場合が多々あります。
そのような事態に備えて、生前に死後事務を他人に依頼（委任）する手段として、信頼のできる親族等（受任者）と死後事務委任契約を結ぶという方法があります。死後事務の処理には多額の費用が必要となりますので、生前に受任者に金銭を預託するか、受任者を受遺者及び遺言執行者とする旨の遺言書を作成しなければなりません。
他の方法として、負担付遺贈というものがあります。死後事務を依頼したい者（受遺者）に対して、金銭を遺贈するから、死後事務をしてください（負担）という旨の遺言書を作成する方法です。
死後事務委任契約、負担付遺贈の問題点
受任者（委任契約の場合）や受遺者（負担付遺贈の場合）が確実に死後事務を行い、預託または遺贈した金銭が死後事務の目的に使われるという保証が全くありません。
負担付遺贈は遺言者単独でできますので、事前に受遺者の承諾を得る必要があります。また、受遺者が死後事務を行わない場合には、相続人から遺言の取消しを家庭裁判所に請求することができます（民法第1027条）が、手続きが煩雑となります。
Ｘからの相談
私には妻がおりましたが、２年前に亡くしました。東京で葬儀を行いましたが、お墓は東京から離れたＹ県にあり、私が高齢ということもあって妻の四十九日法要後にお寺に永代供養をお願いしました。
私には子供がおりませんので、死後の墓守を心配していたのですが、幸いなことに最近になって、甥Ｂが祭祀の主宰者になることを快諾してくれました。そうは言っても、Ｂも東京に住んでおり、年忌法要までお願いすることには気が引けます。
ですからＢには、私の死後、一般的な事務と納骨後の永代供養を頼むつもりにしています。どのようにしたらよいですか？
家族信託の活用事例
委託者： Ｘ
受託者： Ｂ
第一次受益者： Ｘ
後継受託者： Ｃ
第二次受益者： Ａ
帰属権利者： Ｂ
ＸとＢの間で死後事務委任契約を締結し、併せてＸがＢに対し、金銭を信託財産として信託します。報酬が発生しますが、信託監督人として専門家（弁護士、税理士、司法書士など）を選任する選択肢もあります。
Ｂは、Ｘの死後事務や祭祀に関する事務を確実に執り行い、その費用を信託財産から支払うことになります。信託監督人は、それが適切になされているかを監視・監督します。同時に、Ｂを任意後見受任者として、ＸＢ間で任意後見契約を結ぶことも考えることができるでしょう。
最後に
自分の死後を任せることができる親族がいれば、死後事務委任は不要でしょう。しかしながら、そのような人ばかりではなく、むしろそういった人たちが少数派となっているからこそ、死後事務委任の需要があるのではないでしょうか。
最近では、専門家の集団と称して死後事務を受任する法人等が存在しているようです。専門家だから信用できるのでしょうか。残念ながら、専門家である成年後見人による横領が後を絶ちません。このようなことから、成年後見制度を信用あるものとして確立するために、後見制度支援信託が利用されています。こちらは家族信託とは違い、本人の日常生活に必要な金銭を除いた部分を信託銀行等が受託者となって管理する制度です。
対して、家族信託で受託者となるのはほとんどが親族です。血の繋がりほど強固なものはあるでしょうか？だからこそ、信じて託せるのです。
司法書士の藤山晋三です。大阪府吹田市で生まれ育ち、現在は東京・三鷹市で司法書士事務所を開業しています。人生の大半を過ごした三鷹で、相続や借金問題など、個人のお客様の無料相談に対応しています。
「誰にも相談できずに困っていたが、本当にお世話になりました」といったお言葉をいただくこともあり、迅速な対応とお客様の不安を和らげることを心掛けています。趣味はドライブと温泉旅行で、娘と一緒に車の話をするのが楽しみです。甘いものが好きで、飲んだ後の締めはラーメンではなくデザート派です。
三鷹市をはじめ、東京近郊で相続や借金問題でお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
家族信託の活用例-障がいのある子の親なき後支援
障害受容と家族への支援
わが子が障害をもって生まれてくることを望む親などいません。障害受容の過程は、「段階説」、「慢性的悲哀説」、「螺旋型モデル」など色々と説明されているようです。本人はもちろんのことそれを支える親や兄弟などの家族の支援には、複数の専門機関の連携が不可欠だと考えます。
これから提案する家族信託の活用が法的サポートであるとするなら、それに加えた医療や福祉の専門家によるサポートによって家族への支援がより充実したものになるでしょう。
Xからの相談
私には、妻Y、長男A、ダウン症の長女Bがいます。Aは結婚をして子供を授かりましたが、Bは生後まもなくダウン症と診断されました。Yは、その診断を知って非常にショックを受け、長い間そのことを受け入れることができなかったようです。
その後、ダウン症の親の会に参加するようになり、そこでの交流から影響を受けたようで、仕事を辞めてBの育児に専念しました。Aは、幼少期に妹のBの面倒をよくみてくれる思いやりのある子で、そのことでYの育児ストレスがいくらか軽減したようです。
結婚後もBのことを気にかけており、Y、Bと共に同居している実家に頻繁に顔を出してくれます。私は、自宅と土地を所有しており、その他に退職金などの預貯金を有しています。Bは仕事をしていますが、収入は僅かであり私の扶養が欠かせません。Bの将来はもちろんですが、Yのことも気がかりです。
私が自分の仕事に専念できたのは、愚痴ひとつこぼさずに当時勤めていた教員を辞めて育児に関わったYのおかげであり、Yにはとても感謝しています。私の将来の心配を解決する何かよい方法はありませんか？
信託契約
委託者兼第一次受益者： X
受託者： A
後継受託者： DまたはC
第二次受益者： Y
第三次受益者： B
残余財産受益者： A（またはC）
期間： X、Y及びBが死亡するまで
信託財産： 自宅、土地、預貯金（金銭）
Xが認知症により、判断能力が著しく低下してしまうと預金口座は凍結されてしまい、お金をおろすことができなくなってしまいます。
信託終了時の課税関係について
登録免許税
上記事例において、Aに財産を帰属させる場合には固定資産税評価額の0.4％の登録免許税が課されます。登録免許税法第7条第2項の規定によるものです。条文が長くて分かりにくいので、要件を書き出してみます。
① 信託の効力が発生した時から引き続き委託者のみが信託財産の元本受益者である。
② 信託不動産の移転を受ける受益者が信託の効力が生じた時の委託者の相続人である。
AはXの子供ですから、②の要件は満たしています。①の要件を満たすためには、委託者の地位を次の受益者に移転する旨を信託契約（信託行為）に定めなければなりません。その定めがなければ、税率が5倍の2％になりますから注意が必要です。
第七条 信託による財産権の移転の登記又は登録で次の各号のいずれかに該当するものについては、登録免許税を課さない。
一 委託者から受託者に信託のために財産を移す場合における財産権の移転の登記又は登録
二 信託の効力が生じた時から引き続き委託者のみが信託財産の元本の受益者である信託の信託財産を受託者から当該受益者（当該信託の効力が生じた時から引き続き委託者である者に限る。）に移す場合における財産権の移転の登記又は登録
三 受託者の変更に伴い受託者であつた者から新たな受託者に信託財産を移す場合における財産権の移転の登記又は登録
２ 信託の信託財産を受託者から受益者に移す場合であつて、かつ、当該信託の効力が生じた時から引き続き委託者のみが信託財産の元本の受益者である場合において、当該受益者が当該信託の効力が生じた時における委託者の相続人（当該委託者が合併により消滅した場合にあつては、当該合併後存続する法人又は当該合併により設立された法人）であるときは、当該信託による財産権の移転の登記又は登録を相続（当該受益者が当該存続する法人又は当該設立された法人である場合にあつては、合併）による財産権の移転の登記又は登録とみなして、この法律の規定を適用する。
不動産取得税
不動産取得税については、上記２つの要件を満たせば非課税となります。（地方税法第73条の7第4号）
登録免許税と同様に上記①の要件を欠くと土地、建物については固定資産税評価額（宅地評価土地については課税標準の2分の1）の4％（令和6年3月31日までは、宅地、住宅については3％）の不動産取得税が課されますので、細心の注意が必要です。（地方税法第73条の15、同法附則第11条の２第1項、同法附則第11条の5第1項）
司法書士の藤山晋三です。大阪府吹田市で生まれ育ち、現在は東京・三鷹市で司法書士事務所を開業しています。人生の大半を過ごした三鷹で、相続や借金問題など、個人のお客様の無料相談に対応しています。
「誰にも相談できずに困っていたが、本当にお世話になりました」といったお言葉をいただくこともあり、迅速な対応とお客様の不安を和らげることを心掛けています。趣味はドライブと温泉旅行で、娘と一緒に車の話をするのが楽しみです。甘いものが好きで、飲んだ後の締めはラーメンではなくデザート派です。
三鷹市をはじめ、東京近郊で相続や借金問題でお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
サッカーワールドカップ・日本代表チーム決勝トーナメント進出！
開催国カタールとは
中東に位置し、ペルシャ湾に突き出たカタール半島のほぼ全域を国土とする国です。面積は秋田県とほぼ同じくらいであり、近隣諸国として、南側の国境と接しているサウジアラビア、北西部にバーレーン、南東部にアラブ首長国連邦（UAE）、ペルシャ湾の対岸にイランがあるといった感じです。
首都はドーハで、1993年にサッカー日本代表が惜しくも初のワールドカップ本選出場を逃した「ドーハの悲劇」が起こった地としてご存知の方も多いでしょう。中東でワールドカップが開催されるのは初めてであり、通常は６月頃に開催されますが、カタールでは最高気温が40℃を上回ることが多いために現在の時期での開催となったようです。
１戦目（ドイツ）
ドイツにはプロリーグ、ブンデスリーガあり、奥寺康彦選手が日本人として初めて所属したことで知られています。子供の頃に当時の試合を見た記憶があるのですが、サッカーにそれほど関心がなかったです。
その後、多くの日本人が所属することになりますが、私の世代では、ブンデスリーガといえば長谷部選手のイメージが強いです。あとは、香川選手（ドルトムント）、内田選手（シャルケ）、岡崎選手（シュッツトガルト）などでしょうか。とにかく、最近の選手はほとんどわかりません。歳のせいなのかわかりませんが、若い世代ほどサッカー熱が高いような気がします。
ドイツは過去に優勝している国ですが、前回のロシア大会ではグループリーグ最下位で敗退しています。私の周りでは、ドイツは不調だから勝てるかもしれないといった声が聞かれましたが、それが現実となり２大会連続でグループリーグ敗退となりました。
ちなみに、我が家ではこの試合を観戦しましたが一番熱心に観ていたのは妻でした。妻も最近の選手は知らないと言っていましたので、加齢とともにサッカー熱が冷めていくのは私だけではないのかなとも思います。歳は取りたくないですね。
２戦目（コスタリカ）
コスタリカは、北中米カリブ海のメキシコ、アメリカに次ぐ３番手とされており、FIFAランキングは31位となっているようです。日本はアジア地域ではイランに次ぐ２番手とされ、ランキングは24位です。
ランキングだけを見れば勝てない相手ではないのかなと思っていましたし、一番勝利を期待していた試合でした。この試合も家族で観戦していましたが、点が入りそうでなかなか入らないといった内容でしたので、応援にも力が入っていました。
３戦目（スペイン）
寝ていました。朝起きてから勝ったことを知り、日本がグループリーグ１位通過しましたね！20年前なら観戦していたと思います。サポーター失格ですね。
決勝トーナメント
対戦相手はクロアチアのようですね。このブログがアップされるときには、結果はもう出ているかもしれませんが、決勝トーナメントは全力で日本代表チームを応援したいと思います。カタールとの時差が６時間ありますので、深夜のキックオフなら寝てしまうかもしれませんが・・。
司法書士の藤山晋三です。大阪府吹田市で生まれ育ち、現在は東京・三鷹市で司法書士事務所を開業しています。人生の大半を過ごした三鷹で、相続や借金問題など、個人のお客様の無料相談に対応しています。
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