Archive for the ‘不動産登記’ Category

長期優良住宅、低炭素住宅の登録免許税の税率軽減措置

2024-02-26

はじめに

建物を新築、購入したときに所有権保存、移転登記を申請する際には登録免許税を納めなければなりません。その建物が住宅用家屋である場合には、新築住宅取得の際の負担を軽減するため、住宅用家屋の所有権の保存登記及び移転登記についての登録免許税の税率を軽減する制度が設けられています。さらに、長期優良住宅、低炭素住宅については一般住宅より低い税率が適用されます。

この特例制度の適用期限は令和6年3月31日となっていますが、3年間延長(令和9年3月31日まで)されることが予定されています。(令和6年度税制改正の大綱、令和5年12月22日閣議決定、二 資産課税、2 租税特別措置等(国税)〔延長・拡充等〕(5)~(8))

軽減税率 本則 一般住宅 長期優良住宅 低炭素住宅
戸建 マンション
所有権保存 0.4% 0.15% 0.1% 0.1% 0.1%
所有権移転 2.0% 0.3% 0.2% 0.1% 0.1%

長期優良住宅とは

長期優良住宅認定制度は、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅の建築・維持保全に関する計画を「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき認定するものです。「長期優良住宅」とは、大きく分けて以下1~5の5つの措置が講じられている住宅を指します。
1.長期に使用するための構造及び設備を有していること
2.居住環境等への配慮を行っていること
3.一定面積以上の住戸面積を有していること
4.維持保全の期間、方法を定めていること
5.自然災害への配慮を行っていること

認定申請は着工前までに行う必要があり、先ずは登録住宅性能評価機関へ長期使用構造等であるかの確認を申請し、確認書等の交付を受けます。その後、所管行政庁に対し、認定申請をして認定通知書の交付を受けます。この認定通知書は、長期優良住宅として住宅用家屋証明書の交付を受けるために必要となります。

登録免許税の税率引き下げ以外のメリットとして、地域型住宅グリーン化事業の補助金受給、住宅ローンの金利引き下げ、住宅ローン減税の控除対象限度額の引き上げ、不動産取得税の課税標準からの控除額の増額、固定資産税の減税措置適用期間の延長、地震保険料の割引等があります。

低炭素住宅とは

都市機能の集約やそれと連携した公共交通機関の利用促進、建築物の低炭素化等の施策を講じることにより、地域における成功事例を蓄積し、その普及を図ることを目的として「都市の低炭素化の促進に関する法律」が制定され、平成24年12月に施行されました。その法律で定める低炭素住宅とは、建築物における生活や活動に伴って発生する二酸化炭素を抑制するための低炭素化に資する措置が講じられている、市街化区域等内に建築される住宅を指します。

以下の1~3のすべてを満たす建築物について、所管行政庁(都道府県、市または区)に認定申請を行うことにより、低炭素住宅としての認定を受けることが可能です。
1.省エネ基準を超える省エネ性能を持つこと。かつ低炭素化に資する措置を講じていること
2.都市の低炭素化の促進に関する基本的な方針に照らし合わせて適切であること
3.資金計画が適切なものであること

認定申請は着工前に行う必要があり、先ずは審査機関に事前の技術的審査を依頼して適合証の交付を受けます。その後、所管行政庁に対し、適合証を添付のうえ認定申請書を提出して認定証の交付を受けます。

まとめ

長期優良住宅、低炭素住宅として登録免許税の税率引き下げを受けるためには、当該住宅が、認定住宅であることを証明した「住宅用家屋証明書」を当該住宅所在地の市町村役場に発行してもらうことが必要です。

司法書士が登記申請を代理人として行う場合には、建築主または売主に対して、登記申請を行う住宅が長期優良住宅または低炭素住宅に該当するかを確認させていただきます。ご理解、ご協力の程、どうぞよろしくお願い申し上げます。

遺贈による所有権移転登記と名変(住所変更等)登記について

2024-01-22

はじめに

以前の記事「遺贈による登記手続(令和5年4月1日改正)」において、遺贈による所有権移転登記手続を解説しましたが、今回は遺贈者の登記簿上と最後の住所が相違する場合の名変登記について解説する内容となります。氏名が相違する場合も同様ですが、以下、住所変更があったことを前提として話を進めます。

前提としての名変登記が必要

相続を原因として所有権移転登記を申請するときには、名変登記は不要だということは司法書士なら誰でも知っています。

遺言書に基づいて登記申請をする場合には、原因が「相続」であろうと、「遺贈」であろうと、一般の方は「相続登記」で一括りにすることが多いように感じます。相続登記をお願いしたいとのご相談を受け、よくよくお話を伺ってみると実は遺贈であったということがあるのです。

言うまでもなく、共同申請となる「遺贈」を原因とする所有権移転登記の前提として、名変登記が必要となります。ちなみに、改正による相続人に対する遺贈の登記を単独申請する場合には、名変登記は不要です。

登記申請書の記載例

遺言執行者が名変登記申請を代理人に委任する場合の申請書の記載例を以下に掲げます。

登記申請書
登記の目的  所有権登記名義人住所変更
原   因  令和○年○月○日住所移転
変更後の事項 住所 東京都三鷹市野崎一丁目1番1号
申 請 人     東京都三鷹市野崎一丁目1番1号(注1)
       亡法務太郎
添付情報   登記原因証明情報  代理権限証明情報(注2)
令和○年○月○日申請 東京法務局府中支局
代 理 人  東京都三鷹市下連雀三丁目44番13-403号
       司法書士 藤山晋三
       連絡先の電話番号 0422-47-8677
登録免許税  金1,000円
不動産の表示
 不動産番号 1234567890123
 所   在 三鷹市野崎一丁目 
 地   番 123番
 地   目 宅地
 地   積 123.45平方メートル
 対象登記の順位番号 ○番

(注1)遺贈者の最後の住所氏名を記載します。遺言執行者の住所氏名を記載する必要はありません。

(注2)遺言書、死亡事項の記載ある戸籍謄本等、委任状などを添付しますが、後件で申請する遺贈による所有権移転の添付情報を援用することが多いでしょう。

遺贈による登記申請増加の可能性

司法書士などの専門職が遺言書の作成に携わる場合には、「遺贈する」より「相続させる」の文言を使うことが多いと思います。

ただ、遺言者が甥姪に財産を遺したいときに、その親(遺言者の兄弟姉妹)がご存命でいらっしゃる場合には、「相続させる」を使うことはできません。このことから、「○○に遺贈する。(この遺言の効力発生時に受遺者が相続人の立場にあるときは、「遺贈する」を「相続させる」と読み替える。)」のような記載が多く用いられていました。

改正によって、相続人に遺贈する際の登記の単独申請ができるようになりましたが、税務面や特定遺贈、包括遺贈の差異等を考慮すると、今後も遺言書には同様な記載がされることになると考えられます。また、単身者及び子供のいない夫婦が増加傾向にありますので、甥姪や第三者等に遺贈する内容の遺言書の作成が増加するのではないでしょうか。

抵当権を共有者の持分の抵当権とする変更の登記について

2024-01-15

事例

Aが所有する甲土地について、X銀行を抵当権者とする抵当権が設定された。その後、Aが所有権の一部(2分の1)をBに売却して甲土地はA、Bの共有となった。

X銀行はBの持分を目的とした部分について抵当権を放棄し、以後Aの持分のみを目的とした抵当権にしたい場合、どのような登記を申請するべきなのか。

申請すべき登記

Aがハウスメーカーで、甲土地が私道部分である場合などに、実務上非常に多く申請する登記になります。移転をする前に抵当権を抹消すればよいのですが、金融機関は、被担保債権全額の弁済がされない限り抹消登記に応じることはありません。また、登記手続上の問題として、抵当権の一部抹消登記というような申請手続をすることができません。

ですから、売買代金を抵当権の被担保債権の一部の弁済に充てて、抵当権者は買主の取得した持分を目的とした部分について抵当権を放棄する流れとなります。

このような場合に申請すべき登記は、共有者の持分の抵当権とする変更の登記となります。名称が長いので、抵当権の縮減変更と呼んだりすることもあります。抵当権の効力の及ぶ範囲が縮減することになる変更登記だからです。

登記申請手続

上記事例の場合には、登記権利者をB、登記義務者をX銀行として申請します。Bが抵当権の負担の付いた所有権を取得することの無いように、所有権(持分)一部移転と共有者の持分の抵当権とする変更の登記は連件で同時に申請します。

申請情報の内容

・登記の目的
「○番抵当権をA持分の抵当権とする変更」

登記上の利害関係を有する第三者が存在する場合には、当該第三者の作成した承諾を証する情報またはその者に対抗することができる裁判があったことを証する情報を必ず提供しなければなりません。そのうえで、常に付記登記でなされますので、(付記)を追記することはありません。

・登記原因及び日付
「年月日B持分の放棄」

添付情報

・登記原因証明情報
「抵当権一部放棄証書」等を添付します。

・登記識別情報
登記義務者であるX銀行が抵当権を取得した際の、登記識別情報または登記済証を提供します。

・代理権限証明情報
司法書士が代理人として申請する場合等には、X銀行とBの委任状を添付します。

・登記上の利害関係を有する第三者が存在する場合の当該第三者の作成した承諾を証する情報またはその者に対抗することができる裁判があったことを証する情報
形式的には変更登記ですが、実質的には一部抹消登記といえますので、添付しない場合には主登記で実行されるということにはなりません。(不動産登記令別表26添付情報欄ト)

利害関係を有する第三者は、当該抵当権を目的とした転抵当権者、当該抵当権から抵当権の順位譲渡を受けている抵当権者等が該当します。

登録免許税

通常の変更登記と同様に不動産1個につき金1,000円となります。

住宅ローンを利用した場合

Bが住宅ローンを利用した場合には、Bの持分を目的とした抵当権を設定します。登記完了後の登記事項証明書は、共有者が増えれば増えるほど煩雑となり、一般の方には分かりにくい内容になるかと思います。疑問、不明点等がございましたら、当事務所に遠慮なくお問い合わせください。

抵当権の効力を所有権全部に及ぼす変更の登記

2024-01-09

事例

A、Bが共有する甲土地について、X銀行がAの持分のみを目的として抵当権を設定した。その後、AがBの持分を取得して甲土地はAの単独所有となった。

A・X間でAが取得した持分につき抵当権の追加設定契約を締結し、甲土地全体を目的とした抵当権にしたい場合、どのような登記を申請するべきなのか。

申請すべき登記

同一名義人が数回に分けて各別の登記により持分を取得している場合には,その登記に係るそれぞれの持分につき抵当権設定の登記を申請することができるとする先例があります。

しかし、既に所有権の一部を目的として抵当権の設定の登記がされており、その追加担保として残余の部分を目的として抵当権を設定した場合には、抵当権の効力を所有権全部に及ぼす変更の登記を申請します。

登記申請手続

実質的には抵当権の追加設定ですが、申請する登記は変更登記となりますので、申請情報の内容は特殊なものとなります。上記事例の場合、申請情報の申請人として「抵当権者 X銀行、設定者 A」ではなく、「権利者 X銀行、義務者 A」のように提供します。

申請情報の内容

・登記の目的
「○番抵当権の効力を所有権全部に及ぼす変更」

登記上の利害関係を有する第三者が存在する場合に、当該第三者の作成した承諾を証する情報若しくはその者に対抗することができる裁判があったことを証する情報を提供したとき、または、登記上の利害関係を有する第三者が存在しないときには、及ぼす変更登記は付記登記でなされます。

確実に付記登記でしてもらうために、「○番抵当権の効力を所有権全部に及ぼす変更(付記)」と記載することもあります。主登記、付記登記のいずれかで登記がされるものについては、括弧書きは登記官に対するアピールのようなものに過ぎません。

・登記原因及び日付
「年月日金銭消費貸借年月日設定」等

形式的には変更登記ですが、追加設定と同様となります。「年月日変更」ではありません。

・その他
「債権額」、「利息」、「損害金」、「債務者」などを提供する必要はありません。主登記を見れば分かるからです。

添付情報

・登記原因証明情報
「抵当権追加設定契約証書」等を添付します。通常はコピーを添付して原本還付手続をします。

・登記識別情報
実質的に追加設定と同様であることから、新たに持分を取得した際の登記識別情報を提供します。

・登記義務者の印鑑証明書

・登記上の利害関係を有する第三者が存在する場合の当該第三者の作成した承諾を証する情報またはその者に対抗することができる裁判があったことを証する情報

提供しない場合には、及ぼす変更登記は主登記でなされます。利害関係を有する第三者は、新たに抵当権の効力が及ぶ持分についての後順位抵当権者等が該当します。

登録免許税

変更登記であれば不動産1個につき金1,000円となりますが、及ぼす変更登記は実質的には追加設定登記となりますので、不動産1個につき「金1,500円(登録免許税法第13条第2項)」となります。

登記識別情報の通知について

及ぼす変更登記が完了しても、登記識別情報は通知されません。その後、抵当権を抹消する際には、主登記の抵当権を設定した際の登記識別情報または登記済証を添付すれば足ります。

ただし、及ぼす変更登記を平成17~20年頃より前に申請した場合には、法務局の大判が押され、受付年月日と受付番号を印字する取扱いがされていましたので、抹消する際にはその登記済証も添付する必要があります。

登記簿の附属書類の閲覧基準の改正について(令和5年4月1日施行)

2023-12-18

登記簿の附属書類とは

登記簿の附属書類とは、登記申請書及び添付書面を指し、不動産登記(権利、表示)を申請する際に法務局に提出するものです。そのうち、土地所在図、地積測量図、地役権図面、建物図面及び各階平面図は、誰でも閲覧、写しの交付請求ができることとされています。

改正前においては、前記図面以外の登記簿の附属書類の閲覧請求をするには、利害関係があることの要件が付されていました。利害関係の有無については、登記官の判断、解釈に委ねられていたために統一した手続がなされないなどの問題点がありました。

そこで、登記申請書及び添付書面の閲覧の請求の基準を明確化、合理化する観点から、令和5年4月1日からは、登記申請人以外の第三者が閲覧の請求をする場合には、「正当な理由があること」が必要となりました。つまり、正当な理由があるときは、登記官に対し、登記簿の附属書類の全部又は一部(その正当な理由があると認められる部分に限る。)の閲覧を請求することができると改正されたのです。

なお、登記を申請した者は、「正当な理由」の有無にかかわらず、自己を申請人とする登記記録に係る登記簿の附属書類の閲覧を請求することができます。

正当な理由

登記申請人以外の第三者による閲覧の請求は、正当な理由がある場合に、正当な理由があると認められる部分に限って、することができます。

法務省の通達によれば、この「正当な理由がある」とは、請求人において登記簿の附属書類を閲覧することに理由があり、かつ、その理由に正当性があることをいう。具体的には、登記簿の附属書類中の個々の書類に含まれる情報の内容、重要度なども考慮しつつ、その閲覧が認められる程度の正当性があるかどうかを個別に判断することになる、とされています。

一般に正当な理由があると認められる場合

(1)登記簿の附属書類のうち請求人が作成した書類の閲覧を請求する場合には、「正当な理由がある」と認められます。ただし、同一文書について複数の作成名義人が存在する場合には、他の作成名義人の署名や押印等に係る部分については、別途「正当な理由がある」かどうかを判断する必要があるとされています。

(2)自己を申請人とする登記記録に係る登記簿の附属書類を請求人が閲覧することを申請人が承諾した場合には、「正当な理由がある」と認められます。この場合の正当な理由を証する書面として、自己を申請人とする登記記録に係る登記簿の附属書類を請求人が閲覧することを承諾したことを内容とする当該申請人作成に係る承諾書の提示及びその原本又はその写しの提出を求められます。

一般に正当な理由があるとは認められない場合

(1)他の法令等により交付等に係る手続が規定されている場合には原則として認められません。例えば、相続人調査を目的として戸籍謄本等の閲覧請求をする場合が挙げられます。ただし、戸籍謄本等が保存期間経過により廃棄され、附属書類の閲覧請求以外の手段によって戸籍内容等の確認ができないとき、官公署が公益目的で相続人調査を行うために必要なときなどは、例外として正当な理由が認められます。

(2)被害者等の現住所の閲覧制限措置がされている場合には、当該現住所が記載された部分については、当該被害者等が請求人となる場合を除き、「正当な理由がある」とは認められません。被害者等とは、DV、ストーカー、虐待などによる被害者を指します。

解散した法人の担保権に関する登記の抹消(令和5年4月1日施行)

2023-12-11

はじめに

形骸化した登記(休眠登記)の抹消手続の簡略化に関する改正のうち、今回は解散した法人の担保権に関する登記の抹消について触れていきます。

登記権利者は、共同して登記の抹消の申請をすべき者の所在が知れないためその者と共同して権利に関する登記の抹消を申請することができないときは、非訟事件手続法(平成二十三年法律第五十一号)第九十九条に規定する公示催告の申立てをすることができると定められています。この適用対象となる所在が知れない者として、登記義務者である登記名義人のほか、その相続人その他の一般承継人が該当します。

そのうえで、非訟事件手続法第百六条第一項に規定する除権決定を得ることにより、登記権利者は、単独で登記の抹消を申請することができます。さらに、登記権利者が先取特権、質権又は抵当権の被担保債権が消滅したことを証する情報として政令で定めるものを提供したとき、被担保債権の弁済期から二十年を経過し、かつ、その期間を経過した後に当該被担保債権、その利息及び債務不履行により生じた損害の全額に相当する金銭が供託されたときも同様に単独申請が可能です。

要件

不動産登記法第70条の2

登記権利者は、共同して登記の抹消の申請をすべき法人が解散し、前条第二項に規定する方法により調査を行ってもなおその法人の清算人の所在が判明しないためその法人と共同して先取特権、質権又は抵当権に関する登記の抹消を申請することができない場合において、被担保債権の弁済期から三十年を経過し、かつ、その法人の解散の日から三十年を経過したときは、第六十条の規定にかかわらず、単独で当該登記の抹消を申請することができる。

 

条文から要件を抜き出すと、①共同して登記(先取特権、質権又は抵当権に関する登記)の抹消の申請をすべき法人が解散していること。②不動産登記法第70条第2項に規定する方法により調査を行ってもなおその法人の清算人の所在が判明しないこと。③被担保債権の弁済期から30年を経過したとき。④法人の解散の日から30年を経過したとき、となります。

なお、共同して登記の抹消の申請をすべき法人の清算人が死亡していることが判明した場合には、「法人の清算人の所在が判明しない」場合に該当します。

添付情報

(1)被担保債権の弁済期を証する情報
金銭消費貸借契約証書、弁済猶予証書、債権の弁済期の記載がある不動産の閉鎖登記簿謄本等が該当します。

(2)共同して登記の抹消の申請をすべき法人の解散の日を証する情報
共同して登記の抹消の申請をすべき法人の登記事項証明書等

(3)法第七十条第二項に規定する方法により調査を行ってもなお(2)の法人の清算人の所在が判明しないことを証する情報

ⅰ 登記義務者の登記事項証明書の交付請求をし、登記義務者が合併により解散していることが判明した場合には、登記義務者の合併後存続し、又は合併により設立された法人について登記事項証明書の交付請求をします。

ⅱ ⅰにより、法人の登記簿に共同して登記の抹消の申請をすべき者の代表者(共同して登記の抹消の申請をすべき者が合併以外の事由により解散した法人である場合には、その清算人又は破産管財人。以下同じです )として登記されている者が判明した場合には、当該代表者の調査として当該代表者の住民票の写し、戸籍の附票等の交付請求をします。それらが取得できない場合には、不在住証明書や不在籍証明書等を取得します。

ⅲ 共同して登記の抹消の申請をすべき者の所在の調査として書留郵便その他配達を試みたことを証明することができる方法により、登記義務者の不動産の登記簿上の住所に宛てて書面を送付します。(ⅰの措置により登記義務者が合併により解散していること及び共同して登記の抹消の申請をすべき者が所在すると思料される場所が判明した場合を除きます )

ⅳ ⅰ及びⅱの措置により共同して登記の抹消の申請をすべき者の代表者が判明した場合には、当該代表者の所在の調査として書留郵便その他配達を試みたことを証明することができる方法により、共同して登記の抹消の申請をすべき者の法人の登記簿上の代表者の住所に宛てて書面を送付します。

上記ⅰ~ⅳの結果を記載した報告書の添付が求められます。

買戻し特約の抹消登記に関する改正(令和5年4月1日施行)

2023-11-27

買戻し特約とは

売主は、売買契約と同時に当該不動産の買戻しを特約することにより、買主が支払った売買代金(別段の合意をした場合にあっては、その合意により定めた金額。)及び契約費用を返還して売買契約を解除することができます。つまり、解除権を留保した売買契約であるということもできます。

最近ではあまりありませんが、かつては債権担保を目的として買戻し特約がなされていたことがあります。売主が賃借することによって占有を継続するような場合には、買戻し特約付の不動産売買契約は、特段の事情がない限り、債権担保の目的で締結されたものと推認され、その性質は譲渡担保契約と解されるとする判例があります。

買戻し特約の登記

買戻し特約の登記は、売買による所有権移転登記の申請と同時に、別個の申請情報をもって申請しなければなりません。

実務上、買戻し特約の登記を目にする機会はほとんどありません。私が今まで目にしたのは、独立行政法人都市再生機構の前身である住宅・都市整備公団を買戻権者とするものです。

現在では、住宅供給公社等が土地を分譲する際に、買主の転売、用法違反があった場合に買戻権を行使するために買戻し特約付売買契約を締結し、買戻し特約の登記がされるようです。登記をすることにより、第三者に転売されたとしても、その者に対して買戻権を行使することができます。

買戻し期間

買戻しの期間は、10年を超えることができません。特約でこれより長い期間を定めたときは、その期間は、10年とされ、買戻しについて期間を定めたときは、その後にこれを伸長することはできません。また、買戻しについて期間を定めなかったときは、5年以内に買戻しをしなければならないと定められています。

したがって、買戻し期間は最長で10年ということになります。

買戻し特約登記の抹消

ここからが本題になるのですが、改正により、買戻しの特約に関する登記がされている場合において、その買戻しの特約がされた売買契約の日から10年を経過したときは、不動産登記法第60条(共同申請の原則)の規定にかかわらず、登記権利者は、単独で当該登記の抹消を申請することができることとされました(令和5年4月1日施行)。

上述したように買戻し期間の最長は10年ですから、それを経過したものについては買戻権が消滅している可能性が高いといえますし、登記が残っていることにより不動産の円滑な取引、利用を阻害する要因となりますので、このような規定が設けられました。

申請手続

登記原因は、「不動産登記法第69条の2の規定による抹消」として、登記原因の日付を要しません。添付情報は、司法書士に委任した場合の委任状のみとなり、登記原因証明情報は不要です。

実務上、例えば、住宅・都市整備公団を買戻権者とする買戻し特約登記が残っている場合に、抹消する前提として独立行政法人都市再生機構への移転登記が必要になるのかが疑問です。抵当権の抹消登記については、移転登記の要否を抹消の登記原因日付で判断します。買戻し特約登記については、今のところどのような取扱いをするかについての通達等は存在しません。

私見にはなりますが、登記原因日付の提供を要しないこと、形骸化した登記の抹消手続を簡略化することを目的とした改正であることから、移転登記をしなくても抹消登記単独申請は可能だと考えます。

根抵当権の被担保債権の範囲の変更登記

2023-09-25

元本の確定前

根抵当権者と設定者は、元本の確定前において、根抵当権の被担保債権の範囲を変更することができます。

根抵当権の元本が確定すると、根抵当権は確定時に存在する債権のみを担保することになります。元本の確定後に債権範囲の変更ができるとすると、担保する債権が入れ替わってしまいますので、元本の確定前にのみ変更することができるのは当たり前のことだと言えます。

第三者の承諾は不要

債権範囲の変更をするにあたって、後順位の抵当権者その他の第三者の承諾を得ることは不要です。

根抵当権は、一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度において担保する抵当権とされていますので、後順位抵当権者等の関心事は極度額のみといっても過言ではありません。ですから、極度額の変更時のように利害関係人の有無を考慮する必要はないのです。

登記が効力要件

債権範囲の変更は登記が効力要件とされ、元本の確定前にその登記をしなければその変更をしなかったものとみなされます。

したがって、根抵当権者と設定者が元本の確定前に債権範囲の変更契約を締結したとしても、元本の確定後にその変更登記を申請することはできません。

根抵当権の共有者についての登記申請

2人以上が共有する根抵当権においては、共有者ごとに異なる債権範囲を定めることができます。この場合に共有者の1人の債権範囲の変更をすることもできますが、変更契約を締結する当事者は根抵当権の共有者全員及び設定者となります。

変更登記も同様に、根抵当権の共有者全員及び設定者が共同申請しなければなりません。変更に関与しない根抵当権の共有者も変更契約締結の当事者・登記申請人となるわけです。

登記手続き

原則として、根抵当権者を登記権利者、設定者を登記義務者として共同申請をします。ただし、変更によって債権範囲が縮減することが形式的に明らかな場合は、設定者が登記権利者、根抵当権者が登記義務者となります。

例えば、実務上あまり考えらませんが、「銀行取引、手形債権、小切手債権」を「銀行取引」に変更する場合を挙げることができます。明らかな場合に限られますので、変更の前後を通じて縮減することが判然としないときには原則通り申請することになります。

添付書類として、登記義務者の登記識別情報(登記済権利証)と印鑑証明書を提供しなければなりませんので、権利者・義務者の正確な判断が求められるのです。

登記の実行

前述したように登記上の利害関係を有する第三者は存在しませんので、債権範囲の変更登記は必ず付記登記でなされます。また、変更後の債権範囲の全てが登記され、従前の債権範囲には下線が引かれます。

したがって、登記申請書には変更後の事項として、変更がなかったものを含めて、変更後の債権範囲の全てを記載(提供)する必要があります。このような取扱いをすることで、登記事項証明書が見やすくなります。

もし、変更したものだけに下線を引き、その変更後のものだけを付記登記したとすると、非常に見づらくなります。商業登記においても、目的変更登記の場合に同様の取扱いがされています。

連帯債務者の相続、債務引受による抵当権変更登記の記録例

2023-08-21

はじめに

以前の記事「連帯債務者の相続、債務引受による抵当権変更登記について」にて、連帯債務者に相続が発生し、その後免責的債務引受契約がされた場合の登記申請手続について解説しました。言うまでもなく、登記申請完了後は登記事項証明書を取得したうえで正しく登記がなされたかのチェックをしなければなりません。

そこで、実際に私が申請した登記の記録例を掲載すると共に債務者の相続の場合との相違点を記事にしたいと思います。

債務者の相続、債務引受による記録例

ちなみに、被相続人である債務者の表示を抹消する記号(下線)は記録されません。相続ではなく第三者が免責的債務引受をした場合には、下線が引かれます。

交替的変更の場合には下線が引かれ、権利義務の承継に過ぎない(移転登記等)ときには下線が引かれないようです。要するに、引き続き公示しておくことにより混乱を招き、誤解を生じさせるおそれがある場合のみ積極的に下線を引くといったところでしょうか。

登記原因証明情報の作成

銀行等の金融機関は、差入形式の免責的債務引受契約書の原本を渡すことを避けたい傾向にあるようです。「契約書は必要ないですよね。」「なくても大丈夫です。委任状のみご用意ください。」このようなやり取りをして、登記原因証明情報を作成することになります。

三面契約によって免責的債務引受契約を締結し、民法第472条の4を忠実に反映した登記原因証明情報の登記の原因となる事実又は法律行為の記載例を以下に掲げます。

設定者と引受人が同一のときは(4)は不要です。旧法下において、設定者は登記申請人となるので承諾は必要だけれども承諾書の添付は不要であるとする論点がありましたが、改正後も同様です。

(1)令和○年○月○日、債権者A、債務者B及び債務者Cは、上記○の抵当権(以下「本件抵当権」という。)の被担保債権であるAに対する債務について、Bが免責的に引き受ける旨の免責的債務引受契約(以下「本件契約」という。)を締結した。
(2)本件契約にかかる債務は、令和△年△月△日債務者○○から相続した債務である。
(3)本件契約締結の際、Aは引受人Bに対し、本件抵当権をBが引き受けた債務に移す旨の意思表示をした。
(4)設定者Cは、令和○年○月○日、本件抵当権をBが引き受けた債務に移すことにつき、承諾した。
(5)よって、令和○年○月○日、本件抵当権の債務者はBに変更された。

連帯債務者の相続、債務引受による記録例

このケースは「連帯債務者A・B」のAが死亡してB、C及びDが相続人となった後、Bが免責的に債務引受をしたものです。付記1号の連帯債務者Bに下線が引かれません。連帯債務者Aに下線が引かれないのは債務者の相続の場合と同様です。

これは、連帯債務者の一人が死亡した場合において、その相続人らは、被相続人の債務の分割されたものを相続分に応じて承継し、各自その承継した範囲において、本来の債務者とともに連帯債務者となると解するのが相当であるとする判例を考慮したものです。

付記1号によって、「B、B(Aから相続した債務)」、「B、C」及び「B、D」間の3つの連帯債務を示していることになります。付記2号によって、「B、B(Aから相続した債務)」及び「B、B(C及びDから引き受けた債務)」間の2つの連帯債務を示しています。連帯債務はそれぞれ別個独立したものであることも、連帯債務者Bに下線を引かない理由となります。

共有者の持分のみを更正する所有権更正登記について

2023-05-15

はじめに

夫婦、親子等で不動産を購入した場合には、それぞれの共有持分を登記します。その持分は出資負担割合に応じたものでなければなりません。例えば、夫Aが4,000万円の借入れをし、妻Bが現金1,000万円を負担して5,000万円の不動産を購入した場合の持分は、A5分の4・B5分の1となります。

通常はその説明を不動産仲介会社がするのですが、それが不十分であったり、当事者である夫婦等の認識不足により間違った持分で登記されることがあります。

贈与税の問題

上記の設例でA2分の1、B2分の1で登記したとしましょう。登記申請がされますとその情報が税務署に流れるようになっています。所有権に関する登記だけでなく、同時に設定された抵当権についても内容を知られてしまうのです。

設例ではAだけが借入れをしていますので、抵当権の登記事項として「債務者A」と記録されますが、ABの共有で登記されていますと、AからBへの贈与があったのではないかと疑われてしまうおそれがあります。贈与であるなら、Bに対して贈与税が課されることになります。

税務署から購入資金の出所を尋ねる書面が送られてくることがあるのはこのような事情によるのです。書面発送は全ての登記申請について行われるものではなく、疑わしいものに限られます。

住宅ローン控除の問題

上記の設例では、Aの住宅ローン控除を受けられる額が減ってしまうことがあります。また、夫婦でローンを組むことによって控除の恩恵を多く受けることもできますが、ローンの負担額やそれぞれの収入によってベストな選択は異なってきます。

抵当権者の承諾は不要

共有者の持分のみを更正する登記は共有者が申請人となり、設例では登記権利者A及び登記義務者Bの共同で申請します。この場合抵当権者の承諾は不要です。共有者の持分のみが更正されても、所有権の全体を目的として抵当権者が抵当権を有している状態に変更はないからです。

対して、単独名義から共有名義とする(反対の場合も同様。)相続以外の登記原因による所有権移転登記の更正は、前の所有権の登記名義人も登記義務者として申請人に加わることになります。

金融機関への事前連絡

登記手続上は抵当権者である金融機関の承諾・同意なしに登記申請をすることができますし、ネット上にもそのような情報が溢れています。確かにその通りなのですが、持分のみの更正登記をする場合には金融機関に連絡、相談をした方がよいでしょう。

金融機関によっては、事前に更正後の持分や更正登記を申請する理由などを書面で提出させて審査を行うことがあります。抵当権の付いている不動産について、共有者や共有持分が変わる登記を申請する場合には、必ず事前連絡をするべきだと考えます。

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