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所有者不明土地・建物管理制度について（令和5年4月1日施行）
対象を「人」とする現行法の財産管理制度
具体的事例を挙げます。甲土地、乙建物の所有者Ａが死亡し、登記名義はＡのままとなっています。Ａには配偶者Ｂと長男Ｃがいましたが、Ｂ、Ｃの順番に死亡しました。
この場合に、公共事業の用地取得や空き家の管理など所有者の所在が不明な土地・建物の管理・処分が必要であるケースでは、現行法上、相続財産管理人の選任が必要です。管理の対象は財産全部に及びますので、不動産以外の財産を調査して管理しなければならず、管理の長期化、予納金の高額化が申立人の負担となっていました。
相続人のあることが明らかでない場合における相続財産の清算手続において、①相続財産管理人の選任の公告、②相続債権者等に対する請求の申出をすべき旨の公告、③相続人捜索の公告を順に行うこととしていますが、それぞれの公告手続を同時にすることができない結果、権利関係の確定に最低でも10か月間を要します。改正法では、これらの期間を短縮し、相続財産管理人の名称を「相続財産清算人」に改めることになっています。
対象を「物」とする新たな財産管理制度
特定の土地・建物のみに特化して管理を行う所有者不明土地管理制度及び所有者不明建物管理制度が創設されます。これらにおいては、他の財産の調査は不要となり、管理期間も短縮化する結果、予納金の負担も軽減します。また、所有者を全く特定できない土地・建物についても対応可能です。
申立は利害関係人が行い、不動産所在地の地方裁判所が管轄となります。１か月以上の異議届出期間等を定めて公告をして、管理命令の発令・管理人の選任がなされます。
所有者不明土地・建物管理命令が発せられた事実は、裁判所書記官の嘱託により登記がされます。その結果、登記名義人からの登記申請はできなくなります。
売却には裁判所の許可が必要
所有者不明土地管理人が次に掲げる行為の範囲を超える行為をするには、裁判所の許可を得なければならない。ただし、この許可がないことをもって善意の第三者に対抗することはできない。
一 保存行為
二 所有者不明土地等の性質を変えない範囲内において、その利用又は改良を目的とする行為
所有者不明土地・建物管理人は、保存・利用・改良行為を行うほか、裁判所の許可を得て、対象財産の処分（売却、建物の取壊しなど）をすることも可能です。土地・建物の売却等により金銭が生じたときは、管理人は、供託をし、その旨を公告しなければなりません。
まとめ
所有者不明土地・建物管理制度の創設によって、上記事例以外の現行法の制度が利用できなくなるわけではありません。不在者財産管理制度（不在者最後の住所地の家庭裁判所が管轄）、会社法第478条第2項の規定による清算人選任（本店所在地の地方裁判所が管轄）などは引き続き利用できます。
土地・建物の所有者が、調査を尽くしても不明である場合における、土地・建物の管理・処分を容易にするための財産管理制度の選択肢が増えたといえるでしょう。
共有物の変更・管理に関する改正について（令和5年4月1日施行）
共有物の管理の範囲の拡大・明確化
現行法上は、「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」と規定されており、軽微な変更であっても変更行為として共有者全員の同意が必要と扱わざるを得ず、共有物の円滑な利用・管理を阻害しているという問題がありました。
共有物の「変更」とは、共有物の性質または形状を物理的または法律的に変更することをいうとされ、変更・管理行為の区分については解釈に委ねられていたのです。
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。
共有物に変更を加える行為であっても、形状又は効用の著しい変更を伴わないもの（軽微変更）については、持分の過半数で決定することができるようになります。
例えば、Ａ、Ｂ及びＣが各３分の１の持分で建物を共有している場合において、台風により屋根瓦が吹き飛ばされてしまい、屋根の葺き替え等の大規模修繕工事が必要となった場合には２名の決定（持分の過半数である３分の２）によりできるということです。
短期賃借権等の設定
以下の〔 〕内の期間を超えない短期の賃借権等の設定は、持分の過半数で決定することができます。
⑴ 樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃借権等 〔10年〕
⑵ ⑴に掲げる賃借権等以外の土地の賃借権等 〔５年〕
⑶ 建物の賃借権等 〔３年〕
⑷ 動産の賃借権等 〔６か月〕
借地借家法の適用のある賃借権の設定は、法定更新により契約で定めた期間内に終了するとは限りませんので、共有者全員の同意が必要となります。例えば、相続した実家を賃貸する場合などが挙げられます。ただし、存続期間が3年以内の定期建物賃貸借については、持分の過半数の決定により可能です。
定期建物賃貸借をしようとするときには、「建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。」（借地借家法第38条第2項）と規定されていますので注意が必要です。
所在等不明共有者がいる場合
所在等不明共有者（必要な調査を尽くしても氏名等や所在が不明な共有者）がいる場合には、その所在等不明共有者の同意を得ることができず、共有物に変更を加えることについて、共有者全員の同意を得ることができません。また、管理に関する事項についても、所在等不明共有者以外の共有者の持分が過半数に及ばないケースなどでは、決定ができないという問題が生じます。
その場合には、裁判所の決定を得て、所在等不明共有者以外の共有者全員の同意により、共有物に変更を加えること（民法第251条第2項）、所在等不明共有者以外の共有者の持分の過半数により、管理に関する事項を決定すること（民法第252第2項第1号）ができます。
ただし、所在等不明共有者が共有持分を失うことになる行為（共有物の売却、共有不動産全体に対する抵当権の設定等）には、利用することができません。
越境した木の枝は勝手に切ることができる！？改正点について解説！
2023（令和5）年4月1日改正法が施行されます
土地の所有者は、隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。
２ 前項の場合において、竹木が数人の共有に属するときは、各共有者は、その枝を切り取ることができる。
３ 第一項の場合において、次に掲げるときは、土地の所有者は、その枝を切り取ることができる。
一 竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず、竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき。
二 竹木の所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき。
三 急迫の事情があるとき。
４ 隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。
同時期に民法の相隣関係、共有、財産管理制度、遺産分割等の見直しがされ、改正法が施行されます。今回の記事は、相隣関係のうち越境した木の枝の切除等に関する改正後の条文を掲げて解説する内容となります。
維持された原則
竹木の所有者に枝を切除させる必要があります。枝を切除しない場合には、訴えを提起して切除を命ずる判決を得て、強制執行（代替執行）しなければなりません。
土地所有者による枝の切除
次のいずれかの場合には、土地所有者が枝を切り取ることができるようになります。
（１）竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず、竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき。
切除をお願いしても応じてもらえないときには、越境された土地所有者が切り取ることが可能となります。相当な期間は2週間程度と考えればよいでしょう。
（２）竹木の所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき。
隣地に空き家が存在し、庭木等が何年も放置されているような場合に問題となります。その場合であっても、所有者の調査を尽くさなければなりません。土地の登記事項証明書（登記簿謄本）は誰でも取得できますので、登記名義人を把握することは容易だと思います。
相続未登記の場合には注意が必要です。相続人を調べるためには、登記名義人の戸籍謄本等を取得しなければなりません。そのためには住民票の除票の写しを取る必要があるのですが、保存期間（150年、改正前は5年。）経過により取れないことが多いでしょう。したがって、登記名義人の不在住・不在籍証明書が入手できるようなら、相続人調査は非常に困難となりますから、上記（２）に該当することになると考えます。
詳細は割愛しますが、今後、所有権の登記名義人の死亡情報についての符号の表示がされる予定です。その表示により登記名義人の死亡の有無が確認できるようになります。
（３）急迫の事情があるとき。
自然災害により越境した枝を切除しなければ建物が損壊するおそれがある場合、竹木に接しているブロック塀等が倒壊するおそれがある場合などが考えられます。
竹木の各共有者による枝の切除
竹木が共有物の場合には、各共有者が越境している枝を切り取ることができます。改正前においては、共有物の変更行為として共有者全員の同意が必要とされていましたが、竹木の円滑な管理を阻害する要因であったことから見直しがされました。
成年年齢が18歳に引き下げられたことによる注意点
民法の改正
民法の改正により、令和4年4月1日から成年年齢が18歳に引き下げられました。また、婚姻適齢（婚姻が可能な年齢）については、女性は16歳にならなければ、婚姻することができないという規定が改められて、男女ともに18歳にならなければ婚姻できなくなりました。
それに伴い、成年擬制についての規定は削除されました。従来の規定は未成年者が婚姻をしたときは、これによって成年に達したものとみなすというものでしたが、成年年齢と婚姻適齢が同じになったことから無意味な規定となったことによります。
また、未成年者が婚姻をするには父母の同意が必要だとする規定も削除されました。婚姻適齢が18歳になったことにより、そもそも未成年者が婚姻することはできなくなったために、男女とも18歳に達していれば、父母の同意を得ることなく婚姻できることになります。
18歳・19歳がした法律行為は取り消すことができなくなる
原則として未成年者が法律行為をするには、その法定代理人の同意を得なければならないとされています。
法律行為とは、契約を結ぶことなどを言います。例えば、物を買ったり、部屋を借りたりすることです。高校卒業後に就職することも該当します。法定代理人とは、親権者、後見人などを指しますが、主に親権者である親だと考えていただいて構いません。
未成年者が法定代理人の同意を得ずに契約などの法律行為をした場合には、取り消すことができますが、当然のことながら成年者には適用されません。改正によって、18歳・19歳の人は成年者となり、親の同意なく契約を結ぶことができますので、契約の中身を十分に吟味する必要が出てきます。
口約束でも契約は成立する
中古車の売買契約を例に挙げてみます。「私の車を10万円で売ってあげるよ。」「わかった。じゃあ、10万円で買うよ。」このやり取りで、売買契約は成立します。
多くの場合、契約書などの書面を作成しますが、それは契約内容を明確にして合意した内容を確認できるようにするためです。契約書の作成が契約成立の効力が発生するための要件になっているわけではありません。
また、売買契約が成立すると、売主は車を引き渡す義務を負い、買主は代金を支払う義務を負います。口約束であっても契約は成立し、その契約に拘束されることを念頭に置くことが重要です。
18歳になってもできないこと
喫煙、飲酒は今まで通り20歳になるまでできません。また、競馬、競輪、競艇などの公営ギャンブルも同様です。
民法の改正部分となりますが、成年に達した者は、養子をすることができるという養子縁組に関する規定が改められました。20歳に達しなければ、自身を養親とする養子縁組はできません。
親としてできること
私事になりますが、改正法が私の娘に適用されます。高校3年生で民法上成年となり、親が親権者として余計な口出しはできなくなるのです。
例えそうなったとしても、法的なトラブルに巻き込まれることのないよう、必要に応じて助言をし、引き続き見守っていきたいと考えています。
