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財産を信託すると所有関係はどうなるのか？税務上の扱いに注意！

2022-03-28

受託者が所有者となる

財産を信託すると、その財産の所有権は、委託者から受託者に移転します。つまり、受託者が所有者になるわけです。所有者は、その所有物を使用、収益（賃貸する等）及び処分（売却する等）することができます。（民法第206条）

しかし、家族信託においては、受託者は「信託の目的」に従って信託財産を管理、処分等をしなければなりません。それを逸脱して好き勝手に財産を貸したり、売ったりすることはできません。受託者は所有者ではありますが、「信託の目的」に縛られているといえます。

税務上の所有者の取扱い

それに対して、税務上は原則として受益者を所有者とみなします。したがって、委託者と受益者が別の場合（他益信託といいます。）には、贈与税などの課税がなされます。

委託者と受益者が同じ場合（自益信託といいます。）には、税務上の所有者に変更がないので、課税問題は生じないことになります。ただし、受益者がいない信託など受託者を所有者とみなす例外もあります。

不動産を信託して売却できるようにするには？

結論から申し上げますと、信託契約に受託者が不動産を売却できるという条項を設ける必要があります。そのうえで、信託登記申請時に信託目録の信託条項のうち、信託財産の管理方法にその旨を記録します。登記事項証明書（登記簿謄本）は誰でも入手できますから、当該部分の記録により、受託者を売主とする売買契約締結が可能であることを公示しているといえます。

不動産の所有者が認知症で判断能力を欠いている場合には、不動産を売却することはできません。そのような場合に備えて、親が所有する不動産を子に信託して売却できるように希望される方が増えています。

認知症になりますと、転倒などの怪我、服薬管理、徘徊などに気を配らなければならないことから、一人で住まわせるのが困難なケースがどうしても出てきます。売却代金を高齢者施設・介護費用に充てたいというニーズがあるのです。

売却代金は、信託財産として引き続き受託者が管理します。信託された財産が、不動産から現金に変わったと考えればよいでしょう。

受託者が不動産所有者となりますが、譲渡所得税については受益者が申告することになり、要件を満たせば居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除が使えます。

なお、固定資産税については受託者が納税義務者となり、受託者に納税通知書が送られてきますが、信託財産から支払うようにして実質的な負担を受益者にすることができます。

事業用不動産（賃貸マンション・アパート）の信託について

家賃収入がある事業用不動産を信託した場合には、家賃収入等の不動産所得は受益者が申告しなければなりません。つまり、家賃等は信託財産として受託者が管理しますが、税務上受益者を所有者とみなしますので、所得税は受益者に対して課することになるのです。

また、受託者は信託の計算書を毎年一月三十一日までに、税務署長に提出しなければならないとされています。ただし、家賃等の収益の額の合計額が三万円（期間が一年未満である場合には、一万五千円）以下であるときは、その信託に係る信託の計算書は、提出することを要しません。

ファイザー製コロナワクチン３回目接種で初めて副反応が出た

2022-03-22

１・２回目は副反応なし

コロナワクチンは皆さん接種されているのでしょうか。果たして効果があるのかとか、接種部位の腫れ、発熱、倦怠感などの副反応があるなどの情報がありますよね。また、SNS上には誤った情報が載せられているようですし、正確な情報を入手するのが困難な気がします。

私の場合は、特に迷うこともなく2021年8月に１回目と２回目の接種を受けました。ファイザー社製とモデルナ社製を選ぶことができたのですが、モデルナ社製のワクチンについては重い副反応が出るといった情報を目にしました。実際に私の周辺の方からも、モデルナ社製のワクチン接種により酷い腫れ、高熱などの副反応があったとの話を聞くことがありました。

どちらでも効果は同じなのでしょうが、ファイザー社製を選びました。重い副反応に苦しみたくはないですし、モデルナ社製を接種して後悔するのも嫌だったのが正直なところです。接種後は、１・２回目とも接種部位の痛みが２～３日続いた程度で、発熱するようなこともありませんでした。

３回目接種で酷い倦怠感が出ました

2022年3月2日、ファイザー社製ワクチンの３回目接種を受けました。２回目接種から６か月を経過していないと３回目接種を受けることができないようでしたが、幸いなことにコロナに感染することもなく、最短で受けることができました。

副反応については１・２回目の経験から楽観視していたわけですが、接種の翌日に酷い倦怠感が出ました。午前中は何とかPCに向かって仕事をしていましたが、あまりの酷さに早退することにして、その日は終日寝込むことになったのです。その翌日にはほぼ回復して通常通りに過ごすことができました。

同様のことが報道されていました

高知県の医療機関における医療従事者等へのファイザー社製ワクチンの３回目接種で、私と同様のことがおきていたようです。

接種した職員の3割ほどが微熱や倦怠感などの副反応を訴え、病院長は一日半ほど接種部位が腫れ、２回目の時と比べて1.5倍ほど長かったそうです。他にも２回目より症状が重くなった方がいらっしゃったようで、倦怠感、関節の痛み、頭痛などがあらわれたようです。

最終有効年月日を過ぎている！？

ワクチンには、賞味期限ならぬ有効期間が設定されています。私の３回目の接種済証に貼られたシールには、最終有効年月日2022/02/28の記載がありました。接種日が３月ですから、期限切れのワクチン接種を受けたのかというと、そうではありません。

コロナワクチンは常温で保存することはできず、-90℃～-60℃で保存しなければなりません。当初、有効期間を６か月と設定しましたが、それでは期限切れのワクチンが発生して貴重なワクチンを無駄にしてしまいます。

ワクチン製造会社においては、より長くワクチンを保存したい場合の品質保持についてのデータを集めます。そのデータに基づき、薬事上の手続きを経て、2021（令和3）年9月10日、ファイザー社製ワクチンは、有効期間が６か月から９か月に延長されました。

一方で、有効期限が2022（令和4）年2月28日以前となっているワクチンは、有効期間が６か月という前提で有効期限が印字されています。これらのワクチンについては、有効期間が９か月まであるワクチンとして取り扱って差しつかえないこととしています。つまり、私が接種を受けたワクチンの最終有効年月日は、2022/05/31となるのです。

代表取締役、取締役の住所変更登記を忘れていませんか？

2022-03-14

株式会社の代表取締役や特例有限会社の取締役については、氏名だけでなく住所も登記されています。登記事項に変更が生じた場合には、変更してから２週間以内に登記をしなければなりません。登記を怠りますと、会社法上、会社代表者は過料に処せられると規定されています。

住所を移転しても、住所変更登記をしなければならないと認識していらっしゃる方が非常に少ないのが現状です。そこで、株式会社、特例有限会社及び合同会社の役員等の住所変更登記について解説していきます。

株式会社

株式会社では、指名委員会等設置会社を除き代表取締役の氏名と住所が登記事項とされています。公開会社ではない株式会社、つまり、全部の株式について譲渡制限が設けられている株式会社では取締役の任期を最長10年にできます。

そのために、代表取締役の住所が移転しても登記がされずに放置されているケースが目立ちます。後述する特例有限会社、合同会社と違って任期が存在しますので、任期が満了するタイミングで住所変更の事実に気づくことが可能とも思われますが、任期満了のまま役員が選任されていないこともあります。

住所が複数回移転している場合について

商業登記は不動産登記（表示登記を除く）と違い、登記申請が義務付けられています。しかも、２週間以内の期限付きです。したがって、住所が移転する度に登記申請をしなければならず、複数回移転している場合に中間の住所変更を省略して直接現在の住所に変更することはできないのが原則となります。

なお、不動産登記においても罰則を伴う住所変更登記の義務化が、2025（令和7）年から施行される予定です。

重任する際の住所変更の省略について

代表取締役が重任する前に住所移転している場合はどのようにしたらよいでしょうか。原則に従えば、住所変更登記をした上で重任登記をすべきであると考えられます。

しかし、移転後の新住所による重任登記は受理されるのが、実務上の取扱いとなっています。

特例有限会社

特例有限会社では、取締役の氏名と住所が登記事項とされています。監査役が選任されている場合には、監査役についても同様となります。

代表取締役については、会社を代表しない取締役が存在するときのみ登記されます。例えば、取締役が２名いて両名とも代表権を有する場合には、代表取締役が登記されることはありません。

したがって、代表権の有無にかかわらず取締役（監査役がいる場合は監査役）の住所移転があれば、住所変更登記をしなければなりません。株式会社と異なり、役員の任期がありませんので忘れがちとなります。

合同会社

合同会社では、代表社員の氏名と住所が登記事項とされています。合同会社の社員は、定款に別段の定めがある場合を除き業務執行社員となり、業務執行社員は原則として合同会社を代表する代表社員となります。

株式会社（指名委員会等設置会社を除く）の代表取締役と同様、代表社員は必ず登記されます。代表社員が法人の場合には、法人の住所変更、職務執行者の住所変更が必要となる場合があります。

特例有限会社と同様、代表社員には任期がありませんので、住所変更登記が忘れがちとなります。今一度、ご自身の会社について確認してみることをお勧めいたします。

民事信託とは？家族信託との違いはあるの？

2022-03-07

ネット上、書籍などでは「民事信託」と「家族信託」の言葉がよく用いられていますが、両者の違いはあるのでしょうか。

商事信託と対になる名称

民事信託と区別され、対になるものとして商事信託というものがあります。受託者が営業として引き受ける信託がそれに当たります。信託銀行や信託会社が受託者となる場合です。

一般的には投資信託が商事信託に該当しますが、厳密には後述する民事信託とは仕組みが異なります。受益者である投資家が受託者である信託銀行等に財産を預けて、信託銀行等は自身の財産とは分別してそれを管理します。運用については、委託者である運用会社が受託者に指図することによって行います。

信託業の免許や登録がなければ、営業として信託を受託することはできません。したがって、司法書士等が営業として信託を受託することはできないのです。

対して、民事信託では信託行為が個人間でなされます。中でも親族内で信託行為がなされるものを家族信託と呼ぶようになりました。親族（家族）は営業として信託を引き受けているわけではありませんから、家族信託は民事信託に含まれるということになります。

民事信託が活用される理由

例えば、親が所有している不動産を（商事）信託したい場合で考えてみます。不動産の規模にもよりますが、一般的な戸建てやマンションを信託したい場合には信託銀行に相談に行ったとしても断られます。

信託銀行にとっては、ある程度の信託報酬の見込みがなければ受託者になるメリットはありません。受託者には重い責任がありますし、営業として信託を受託するには適さないと言えます。毎月数百万円以上の賃料収入を生み出す不動産なら商事信託も可能かと思われますが、多くの信託銀行が新規の不動産信託には消極的です。

このように、高額な信託報酬がネックとなりますので商事信託で目的を叶えることはできない現状があります。

信託銀行においても「家族信託」なる商品を扱っているところもあります。信託銀行が受託者となり、受益者代理人を親族、信託終了時の受取人（残余財産受益者）を推定相続人とすることが多いようです。ただし、信託できる財産は金銭に限られ、上述したように不動産を信託することはできません。

受託者は営業として信託を受託していますので、当然のことながら信託報酬を請求されますし、それ以外にも契約手数料、管理手数料等の名目で多くの費用がかかります。

不動産を信託したい場合には、家族信託を勧められます。上で「断られます」と書きましたが、お客様を門前払いするわけではなく、家族信託を勧めたうえでそれをサポートするための高額な手数料を取る商品が多いようです。

また、遺留分については一切考慮してくれませんので、相続発生時にトラブルに発展する可能性があります。

私見になりますが、家族信託を検討されている方は、最初から司法書士等に相談されたほうがよろしいかと存じます。信託銀行に依頼されても、実際の契約書案文は司法書士等の家族信託の専門家が作成しますし、信託登記については司法書士が申請します。

まとめ

民事信託とは営利を目的としない個人間でなされる信託行為のことをいいます。中でも信託当事者が家族（親族）である信託を特に家族信託と呼ぶようになり、家族信託は民事信託、商事信託どちらにも存在しうることになります。

実際のところ、「民事信託」と「家族信託」の両者を峻別して使用しているのではありませんから、同じ意味だと解釈しても全く問題はないと思います。

北京オリンピックの印象に残ったシーンをまとめてみた

2022-02-28

コロナ禍でなかなか思うように外出できず、自宅に籠ることが多いなか、ご多分に漏れず我が家でも休日は北京オリンピック観戦に多くの時間を費やしていました。

日本は、冬季オリンピック史上最多のメダル（金３・銀６・銅９）を獲得して、今大会は非常に盛り上がったものとなりましたが、その中でも印象に残ったものをまとめてみました。

フィギュアスケート

３人家族の我が家では最も人気があります。特に高校生の娘の関心が高く、五輪以外の放送がされている時でもほぼテレビ観戦しているような状態です。毎回エキシビションまで観るのですが、一体誰に似たのでしょうか。私も妻もあまり運動神経がよいとは言えないですし、スケートとは全く無縁でしたので不思議に思います。

男子では、羽生選手がフリーで４回転アクセルを跳ぶかが注目されていましたね。彼は幾度となく怪我を乗り越えて復活を果たしている印象があります。練習中に他の選手と激突するなど運に見放されたようなときでも、不屈の精神で這い上がってきていますよね。

結果的には転倒してしまい、メダルには届きませんでしたが、国際スケート連盟の公認大会で史上初めて４回転半ジャンプとして認定されました。五輪三連覇を目指すことより、４年前の平昌大会以降子供の頃からの夢であった４回転半ジャンプに挑戦し続け、有言実行する姿勢は称賛に値すると思います。

一方の女子では、坂本選手が銅メダルを見事に獲得しましたが、一番注目を集めたのはワリエワ選手でしょうか。ショートでトップになったワリエワ選手ですが、フリーの演技では信じられないくらいのミスが出てしまいました。

演技後に泣き崩れる本人の姿を見て、私たち家族は同情からかしんみりとしました。それにしてもROCの選手はいとも簡単に４回転を跳んでしまいますから、レベルの高さを見せつけられた気がします。

女子カーリング

カーリングについては家族の中で私一人が盛り上がっていました。理由は、妻と娘曰く日本ではマイナースポーツでルールがわからないことと、中継で使用される用語が分かりづらく観ていて面白くないからだそうです。

確かに、カーリングをする場所はほとんどありませんし、メンテナンスも大変です。使用するストーンは１個１０万円するうえ、試合では１６個使いますからそれだけで１６０万円ですし、気軽に始められるスポーツではないですよね。それでも、ルールを知るとこれほど面白くてスリリングな競技はないと思うのですが、好みは人それぞれなので仕方ないでしょう。

私は、本橋選手や小野寺選手が出場していたトリノ五輪からよく観ていました。 日本チームの銀メダルはもちろん嬉しいのですが、一番印象に残ったのはメダル授与式でのイギリスのミュアヘッド選手の流していた涙です。同選手はスキップと呼ばれるイギリスチームのリーダー的存在です。

４年前の平昌大会では３位決定戦で日本に敗れてメダルを逃しています。試合前には、日本チームの笑顔とは対照的に同選手は引き締まった表情をしていました。どのような思いから流れた涙かは窺い知れませんが、勝利して流す涙に心が動かされました。

徹底解説！遺言書を法務局が保管する制度の注意点

2022-02-21

概要

自筆遺言書を法務局で保管する制度が令和2年7月10日から開始されました。テレビ等でも報道されてご存知の方も多いでしょう。

今までは自宅などで保管することが多かった自筆遺言書ですが、無くなってしまったり、偽造されたり、発見されなかったりといった特有の不安を保管制度が解消するのではないかと思います。

便利な制度のようですが、注意すべき点をまとめてみました。

手数料

法務局に自筆遺言書の保管を申請するのに３，９００円かかります。

家庭裁判所の検認手続が不要になるのがこの制度のメリットの１つです。自宅で遺言書を保管して、相続開始後に検認手続をする場合は、申立てに８００円、検認済証明に１５０円、切手代数百円の費用がかかります。

自筆遺言書の作成には一切費用がかかりません。（専門家などに相談する場合を除きます。）家庭裁判所で検認をしてもほぼ２，０００円以下の出費で済むわけです。

検認が不要ということは、金銭面よりも手続きの煩雑さが解消されるメリットの方が大きいといえます。通常、検認の申立てをしてから検認までに１か月ほどかかります。コロナ禍においては、家庭裁判所の人員削減により３か月以上かかりました。

保管を申請する管轄法務局（令和5年5月29日改正）

どこの法務局で保管をするかですが、管轄は３種類あります。住所地、本籍地及び所有する不動産所在地を管轄する法務局となります。原則として、（地方）法務局の本局（本庁）と支局になります。出張所に保管申請をすることはできませんが、東京の板橋出張所は例外となります。

改正により管轄が拡大されています

令和5年5月29日から、法務局及び地方法務局の支局及び出張所設置規則の改正により、（地方）法務局管内の各遺言書保管所の管轄区域が都道府県（北海道を除く）全域に拡大されています。

管轄／遺言書保管所一覧

例えば、三鷹市・武蔵野市にお住いの方は、東京法務局府中支局に直接出向いて申請することになっていましたが、改正により、東京法務局本局、板橋出張所、八王子支局及び西多摩支局でも申請が可能です。郵送での申請や代理人からの申請はできません。身体に不安を抱えていらっしゃる高齢者にとってはネックとなります。

府中支局には最寄りの駅などありません。バスまたはタクシーが交通手段となりますが、介助のためにご家族の方が付き添うこともできますので、ご家族の車で行くことを考えてもよいでしょう。

予約が必要

オンライン化が進んで法務局に行く人の数はずいぶんと減りました。私もたまに行くことがありますが、毎回そのように感じます。以前は、顔なじみの法務局職員に挨拶をしたりしたものですが、現在では一切ありません。便利な世の中になるのもよいのでしょうが、少々寂しいですね。

遺言書保管申請の内容に不備がない場合には原則として即日処理をしますので、混雑回避と待ち時間減少のために予約が必要です。法務局手続案内予約サービスの専用ＨＰでの予約、または、予約を取りたい遺言書保管所への電話又は窓口での予約が方法となります。
法務局手続案内予約サービスの専用ＨＰ

遺言書保管所（法務局）の電話番号や所在地を確認する。

顔写真付き身分証明書

本人確認書面として顔写真付きの身分証明書の提示を求められます。運転免許証とマイナンバーカードが主なものですが、これも高齢者の方にとってはネックとなります。仕事柄、身分証明書の提示をお願いすることが多いのですが、高齢者の方が顔写真付きのものをお持ちのケースは非常に稀です。

法務省のＨＰには、持ってない人はマイナンバーカードを取って下さいと書かれていますが、身体に不安を抱えていらっしゃる高齢者の方には簡単ではないはずです。外出することが困難な方もいらっしゃいます。

顔写真のない身分証明書２種類で確認するなどの代替手段を是非取り入れて欲しいとは思いますが、なりすまし防止のためには致し方ないでしょう。

用紙のサイズと余白

遺言書の用紙サイズにも注意しなければなりません。A4サイズのみと指定されています。おそらく、保管する側の都合であって同じサイズに限定した方が管理しやすいのでしょう。 私が今までに目にしてきた自筆遺言書で一番多いのは、便箋に書かれたものです。一般的な便箋はA4よりひと回り小さいサイズなので、気を配る必要があります。

遺言書といえば封がされている封筒に入っているというイメージですが、封をしてはいけません。法務局において、自筆遺言書が形式的な要件を満たしているかチェックをするためです。法的に無効な遺言書を保管することがないように、全文（財産目録を除きます。）自筆、日付、署名及び捺印を確認します。

余白については、左は２０㎜以上、上と右は５㎜以上、下は１０㎜以上と定められています。 画像データだけではなく、遺言書の原本を保管するので、登記簿が紙だった頃のように左側の綴じ代が必要になるということなのでしょう。
法務省HP上の遺言書の用紙例

上記の用紙例の罫線に沿って記載すれば、余白を確保できるようになっています。右下の枠内には“１／２、２／２”のように、総ページ数の分かるよう通し番号でページ数を記載します。１枚の場合には“１／１”と記載します。

また、裏面に記載することはできませんので、併せて注意しましょう。両面に記載がある遺言書が法的に無効になることはありませんが、法務局で保管することはできないということです。

本籍及び筆頭者の記載ある住民票

作成後３か月以内の住民票が必要です。戸籍の附票でも本籍と住所の確認ができるので、それを用意してもよいでしょう。

住民票・戸籍の附票の請求時に本籍及び筆頭者記載を希望するようにします。そうしないと本籍及び筆頭者記載のない住民票・戸籍の附票が発行されてしまいます。自動交付機以外の窓口で請求する場合には、本籍を載せるかどうかを聞かれることが多いですが、全ての職員が聞いてくるわけではありません。

３か月の期限があるので、最後に取得するのがよいと思います。
※スケジュールの一例
マイナンバーカードの交付申請→遺言書作成→マイナンバーカードの受け取りと住民票の取得

遺言書の原本は返却されません

法務局に預けた遺言書の原本は家族（相続人）に返却されません。自筆遺言書を家族（相続人）の手元に残しておきたい場合には、自宅等を保管場所にしなければならないでしょう。

遺言書の内容についての相談は不可

前述したように、法務局は形式的な面のみをチェックします。
「遺言執行者を選任したほうがいいですよ。」
「この遺言内容は遺留分を侵害しているので、トラブルになるかもしれませんよ。」
上記のようなアドバイスなどはしませんし、遺言者からの内容面での相談に応じてくれることもありません。

最後に

保管制度ができるまでは圧倒的に遺言公正証書を作成される方のほうが多かったです。遺言書保管制度により、自筆遺言書を作成される方との差は縮まるかもしれませんが、逆転することはないと思っています。

原因としては、本人確認の厳格性と法務局への出頭です。遺言公正証書を作成するのであれば、実印と印鑑証明書で本人確認できますし、公証役場へ出頭困難な遺言者のために公証人が高齢者施設や医療機関等に出張してくれます。

まだまだ、元気なうちに認知症・相続対策をされる方は少数です。そういった対策としての選択肢が１つ増えたと考えて、これからも遺言を含めた最善の方法をご提案させていただければと存じます。

相続登記が義務化されます！罰則規定もあります。

2022-02-14

いつから？

2021年4月21日に成立し、同月28日に公布された「民法等の一部を改正する法律」（令 和３年法律第24号）について、施行期日を定める政令が同年12月14日に閣議決定されました。

「民法等の一部を改正する法律の施行期日を定める政令」の規定により、2024（令和6）年4月1日から相続登記申請が義務化されます。

いつまでに申請するの？

相続が開始し、かつ、それにより不動産を取得したことを知った日から３年以内に相続登記を申請しなければなりません。

甥姪が相続人になるようなケースにおいては、相続の開始を知らないことも想定されますので、起算日の１つ目として規定されています。

子供が相続人になるケースにおいては、相続の開始を容易に知ることができるとしても、親が不動産を所有していたことや所有していた不動産の全てを把握していないことも十分に考えられますので、起算日の２つ目として定められました。

つまり、両方を知った日から義務が課されることになります。

既に相続が発生している場合

施行日までに相続が発生している場合には、相続人が相続により不動産の所有権を取得したことを知った日と施行日である令和6年4月1日との前後を比べていずれか遅い方の日から義務が課されます。

一般的には法律が遡って適用されることはありませんが、それでは所有者不明土地問題は解消しませんので、そのように規定されました。

罰則はあるの？

正当な理由がないのに相続登記の申請を怠った場合には、１０万円以下の過料に処されるという罰則規定が設けられます。

相続人申告登記について

登記を申請するには、原則として登録免許税という税金を納めなければなりません。相続登記においても、何代にもわたって登記がされていないときや100万円以下の土地について免除する特例が適用される場合を除き、同様です。

相続登記申請を義務化することは国民に対して納税を強いる面があることを考慮し、自分が相続人の一人であることを示す登記として、相続人申告登記という制度が設けられます。

何らかの事情で３年以内に相続の登記の申請ができないときは、相続人が、所有権の登記名義人につき相続が開始したこと及び自らがその所有権の登記名義人の戸籍上の相続人であることを申し出ることにより、その申出をした相続人については、相続登記の申請義務が免除されます。

登録免許税は課されませんし、相続登記申請のように他に相続人がいないことを被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得することにより証明する必要はありません。

注意点として、相続人申告登記をしても登記名義人はあくまでも被相続人ですから、そのままでは売却はできません。相続登記を申請して相続人への名義変更が必要となります。

また、遺産分割により不動産の所有権を取得したとき（法定相続分による相続登記がされた後に遺産分割により所有権を取得したときを除きます。）は、遺産分割の日から３年以内に相続登記を申請しなければなりません。

まとめ

令和6年4月1日より、相続により自分が不動産の所有者になったことを知った日から３年以内に相続登記を申請しなければならなくなります。令和6年4月1日の時点で相続登記が未了の不動産についても申請義務が課されます。

未登記の増築部分を登記した場合の建物課税価格の算出方法

2022-02-07

はじめに

増築をしたが登記をしていないというのはよくあることです。登記の有無にかかわらず、固定資産税は現況（床面積等）に対して課されます。

増築時に建築確認申請をしますと、市町村がそれを知ることができますし、航空写真や定期的な現地巡回によっても増築を把握することができます。市町村は建物所有者から増築前後の図面の提示を求めることなどによって、課税床面積を算出します。

登記後に登記床面積＞課税床面積となる問題

未登記増築部分の登記は土地家屋調査士が申請することが多いと思います。20年以上未登記であったなんてことはざらにあるのですが、完了後の登記簿謄本を司法書士が見ると頭を抱えることがあります。登記床面積が課税床面積を上回っている場合には、評価証明書をそのまま使うことができないからです。

この記事では、２つのケースを紹介して実際の課税価格の算出方法について触れていきます。

平成年月日不詳種類変更、増築の登記がされたケース

建物表題変更登記がされる前の表題部

所在　千葉県
種類　店舗居宅
構造　鉄筋コンクリート造
床面積　160.64㎡
平成２年３月新築

変更登記後の表題部

種類　居宅
床面積　170.65㎡

課税価格の算出

以下の計算は、令和２年度のものに基づいています。
令和３年４月１日以降の価格とは異なりますので、ご注意ください。

新築の併用住宅の課税価格は、土地家屋調査士が作成した床面積の内訳書を参考にして算出します。
例えば、上記の建物の内訳が
居宅　150㎡
店舗　10.64㎡
だとします。
新築建物課税標準価格認定基準表にしたがって計算します。
133,000円×150㎡＋120,000円×10.64㎡＝21,226,800円

ここからが本題です。平成年月日不詳変更、増築という登記がされたわけですから、新築直後に居宅への変更、平成31年4月30日（平成最後の日）増築したものとして計算していきます。

考え方としては、評価額が下がらない（最も高額となる）方法で計算をするわけです。

増築前の建物の評価額＋増築部分の評価額
上記の計算式を基に経年減価補正率表を参考にして計算していきます。
133,000円×160.64㎡×0.3059（非木造、経過年数30年）＋133,000円×（170.65－160.64）㎡×0.9579（経過年数1年）＝7,810,871円

昭和58年月日不詳変更、増築の登記がされたケース

建物表題変更登記がされる前の表題部

所在　東京都
種類　居宅
構造　木造
※課税床面積　210.58㎡（評価証明書による。）

変更登記後の表題部

種類　居宅・車庫
構造　木・鉄骨造
床面積　219.89㎡

課税価格の算出

登記床面積＞課税床面積となっていますので、前述のとおり評価証明書の価格は採用できません。また、居宅と車庫及び木造と鉄骨造の内訳がわかりません。そのような場合には前記ケースと同様の考え方によって高い方を採用して経年減価補正をします。

新築建物等課税標準価額認定基準表によれば、車庫より居宅の方が高く、木造より鉄骨造の方が高いので㎡単価は124,000円となります。

計算式
評価証明書記載の価格＋124,000円×（219.89－210.58）㎡×0.2191（非木造、経過年数38年）

まとめ

未登記の増築部分を登記することによって現況と登記上の床面積が一致しない場合の計算方法について一部ご紹介しました。

登記床面積＞課税床面積となる場合であっても、評価証明書の価格をそのまま使うケースもありますので、管轄法務局への事前相談は必須でしょう。

知っておきたい家族信託をするための３つの方法

2022-01-31

認知症・相続対策として非常に有効な手段である家族信託は３つの方法によりすることができます。どのようにしたらわからない方でもこの記事で概要を載せていますので、疑問が解消すると思います。それでは順番に見ていきましょう。

契約による方法

委託者と受託者との信託契約の締結によって行います。信託当事者（委託者・受託者・受益者）のうち、受益者は契約当事者とはなりません。口頭での締結もできますが、信託の内容を明確にしておく必要があることから、書面の作成は不可欠と言えます。

原則として、契約の締結時に信託の効力が発生します。

遺言による方法

委託者（遺言者）の遺言によって信託を設定することもできます。遺言書を作成して、その中で信託の内容を記載しなければなりません。遺言書は単独で作成することができますが、それ自体が有効に作成されていなければなりませんので、公正証書で作成することが望ましいと言えます。

遺言の効力発生時（遺言者の相続発生時）に信託の効力が発生します。

自己信託（信託宣言）による方法

自己信託とは、委託者が自分を受託者として信託することを指します。信託する旨の意思表示は、公正証書、公証人の認証を受けた書面等またはこれら公正証書等以外の書面によってしなければなりません。

公正証書または公証人の認証を受けた書面等（以下「公正証書等」といいます。）によってなされる場合は、公正証書等の作成または認証のときに自己信託の効力が発生します。

公正証書等以外の書面とは確定日付のある証書（公証役場において公証人が日付ある印章を押捺して付与した書面、内容証明郵便など）のことであり、受益者となる者に自己信託がされた旨及びその内容の通知があったときにその効力が発生します。

まとめ

法律上、契約は口頭でもできる、遺言は自筆証書遺言でもよい、自己信託は公証人の認証を受けた書面や内容証明郵便でもできるとなっていますが、実務では公証役場において公正証書を作成することが多いと思います。

公正証書は原本が公証役場に保管されますから、正本・謄本を紛失してしまっても原本の写しを再発行してもらえます。また、中身を書き変えるなどの改ざんのおそれもありません。家族信託の期間は長期に亘ることがほとんどですから、当事務所では必ず公正証書を作成することにしています。

また、受益者の関与なしに契約をしたり、受託者の事前の承諾なく遺言書を作成することはありません。信託当事者（委託者・受託者・受益者）全員の関与と合意の基に、信託を設定することが望ましいだけでなく、そうすべきであると考えます。信託監督人や受益者代理人等の受益者を保護する関係者についても同様です。

クラウド会計ソフトで楽々青色申告

2022-01-24

初年度は白色申告になってしまいました

確定申告の時期がやってきました。勤務司法書士の頃を含めて給与を貰う会社員の経験しかなかったので、確定申告とは無縁だったわけですが、独立開業をしてからは個人事業主となります。会社とは違って営業、経理部門などは当然のことながらありませんから、それら全てを自分一人でこなさなければならないのです。

複数の司法書士事務所の勤務経験があるのですが、雇用主である司法書士は例外なく確定申告に関しては税理士に依頼をしていました。私の場合、まだ人を雇っているわけでもないので今年の確定申告も自分でします。

開業初年度の確定申告は青色申告の届出をしていなかったので、白色申告となってしまいました。司法書士の資格取得後には様々な研修が行われますが、主なものは業務に関することなので、申告のことなど教えてはくれません。

クラウド会計ソフトの導入

青色申告のメリットを生かすためには、複式簿記による帳簿記帳をしなければなりません。簿記の知識など持ち合わせていませんでしたので、会計ソフトを導入することにしました。インストール型とクラウド型がありますが、税制改正など即座に対応可能なクラウド型を選択しました。

ちなみに、マネーフォワードを使っています。他にも色々なソフトが出回っていますが、比較をしたことがありませんのでどれがよいのかなどはわかりませんが、少なくとも士業が使う分には全く問題ないと思います。コストについても年間１万数千円ですから、コスパも納得できるものです。

決算書を自動作成

損益計算書や貸借対照表を日々の記帳を怠りなくやっておけば、自動で作成してくれます。電子申告にも対応していますので、特別控除額のメリットを受けることができますね。

わからないことはとにかく調べまくる

今の時代、ネット検索でわからないことや疑問点はほとんど解消できます。複式簿記についても同様だと思います。どのように仕訳をしたらよいかはネット検索で解決しますし、それでも解決できないときはチャット・メールサポートを受けることができます。会計ソフトのプランによっては電話サポートを提供しています。

税金面で疑問が生じたときは、税務署に問い合わせをしています。税務署に電話をするのですが、税相談については国税庁の相談センターのようなところに繋がります。

まとめ

素人の強い味方になってくれるクラウド会計ソフトですが、個人事業主がここを削る理由はないと思います。私もいずれは税理士にお願いできるようになればよいとは考えていますが、今まで以上に司法書士業務に真摯に取り組んでいく所存です。

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