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はじめに
以前の記事「所有者不明土地・建物管理制度について（令和5年4月1日施行）」において、所有者不明土地・建物管理制度の概要を解説しましたが、今回は同時期に創設された管理不全土地・建物管理制度の概要、両者の相違点を解説する内容となります。
管理不全土地・建物管理制度とは
所有者による管理が適切に行われず、荒廃・老朽化等によって危険を生じさせる管理不全状態にある土地・建物は、近隣に悪影響を与えることがあります。
例えば、ひび割れ・破損が生じている擁壁を土地所有者が放置しており、隣地に倒壊するおそれがある、ゴミが不法投棄された土地を所有者が放置しており、臭気や害虫発生による健康被害を生じている等のケースを挙げることができます。このような土地・建物は、所有者の所在が判明している場合でも問題となり得ます。
改正前の法律では、危険な管理不全土地・建物については、物権的請求権（物権的妨害予防請求権等）や不法行為に基づく損害賠償請求権等の権利に基づき、訴えを提起して判決を得、強制執行をすることによって対応する必要があり、管理不全状態にある不動産の所有者に代わって管理を行う者を選任する仕組みは存在しませんでした。
そのため、管理不全土地・建物について継続的な管理を行うことができない、実際の状態を踏まえて適切な管理措置を講ずることが困難という問題が生じていたのです。
そのような問題を解消するため、民法の改正によって、管理不全土地・建物について、裁判所が、利害関係人の請求により、管理人による管理を命ずる処分を可能とする管理不全土地・建物管理制度を創設して、管理人を通じて適切な管理を行い、管理不全状態を解消することができるようになったわけです。
申立て・証拠提出
利害関係人が不動産所在地を管轄する地方裁判所に申立てをします。その際、管理費用（投棄されたごみの除去等に要する費用をはじめ、管理のために必要となる費用）や管理人報酬のための費用として、予納金を納める必要があります。
所有者の土地・建物について、適切な管理が必要な状況にあることを裏付ける資料、申立てを理由づける事実についての証拠資料の写し等を添付します。
所有者不明土地・建物管理制度との相違点
１．管理人の管理処分権
管理処分権は管理人に専属しませんので、管理不全土地・建物等に関する訴訟においても、所有者自身が原告又は被告となります。
２．管理命令の登記の嘱託
所有者不明土地・建物管理制度と違い裁判所による管理命令の登記嘱託はされません。したがって、管理不全土地・建物を売却した場合等には、登記名義人である所有者の登記申請は妨げられません。
３．所有者の陳述聴取
管理不全土地・建物管理命令の手続においては、原則として所有者の陳述聴取が必要ですが、これにより申立ての目的を達することができない事情（例：緊急に修繕措置を施す必要があるケース）があるときは、これを不要としています。
４．土地・建物の処分
管理不全土地・建物の管理人が、土地・建物の処分（売却、建物の取壊し等）をするには、裁判所の許可と所有者の同意を得る必要があります。なお、管理人が管理不全土地（建物）にある動産を処分する際には、所有者の同意は不要です。
管理不全土地・建物管理命令の対象とされた土地・建物の処分に係る登記の申請については、裁判所の許可に係る裁判書の謄本とは別に、所有者の同意があったことを証する情報を添付情報とすることは要しません。
