このページの目次
受託者が所有者となる
財産を信託すると、その財産の所有権は、委託者から受託者に移転します。つまり、受託者が所有者になるわけです。所有者は、その所有物を使用、収益（賃貸する等）及び処分（売却する等）することができます。（民法第206条）
しかし、家族信託においては、受託者は「信託の目的」に従って信託財産を管理、処分等をしなければなりません。それを逸脱して好き勝手に財産を貸したり、売ったりすることはできません。受託者は所有者ではありますが、「信託の目的」に縛られているといえます。
税務上の所有者の取扱い
それに対して、税務上は原則として受益者を所有者とみなします。したがって、委託者と受益者が別の場合（他益信託といいます。）には、贈与税などの課税がなされます。
委託者と受益者が同じ場合（自益信託といいます。）には、税務上の所有者に変更がないので、課税問題は生じないことになります。ただし、受益者がいない信託など受託者を所有者とみなす例外もあります。
不動産を信託して売却できるようにするには？
結論から申し上げますと、信託契約に受託者が不動産を売却できるという条項を設ける必要があります。そのうえで、信託登記申請時に信託目録の信託条項のうち、信託財産の管理方法にその旨を記録します。登記事項証明書（登記簿謄本）は誰でも入手できますから、当該部分の記録により、受託者を売主とする売買契約締結が可能であることを公示しているといえます。
不動産の所有者が認知症で判断能力を欠いている場合には、不動産を売却することはできません。そのような場合に備えて、親が所有する不動産を子に信託して売却できるように希望される方が増えています。
認知症になりますと、転倒などの怪我、服薬管理、徘徊などに気を配らなければならないことから、一人で住まわせるのが困難なケースがどうしても出てきます。売却代金を高齢者施設・介護費用に充てたいというニーズがあるのです。
売却代金は、信託財産として引き続き受託者が管理します。信託された財産が、不動産から現金に変わったと考えればよいでしょう。
受託者が不動産所有者となりますが、譲渡所得税については受益者が申告することになり、要件を満たせば居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除が使えます。
なお、固定資産税については受託者が納税義務者となり、受託者に納税通知書が送られてきますが、信託財産から支払うようにして実質的な負担を受益者にすることができます。
事業用不動産（賃貸マンション・アパート）の信託について
家賃収入がある事業用不動産を信託した場合には、家賃収入等の不動産所得は受益者が申告しなければなりません。つまり、家賃等は信託財産として受託者が管理しますが、税務上受益者を所有者とみなしますので、所得税は受益者に対して課することになるのです。
また、受託者は信託の計算書を毎年一月三十一日までに、税務署長に提出しなければならないとされています。ただし、家賃等の収益の額の合計額が三万円（期間が一年未満である場合には、一万五千円）以下であるときは、その信託に係る信託の計算書は、提出することを要しません。
