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土地は登記しなくてもいいの？という疑問
敷地利用権
このような疑問を抱いた方は目の付け所が非常に素晴らしいです。戸建ての相続登記は土地と建物両方登記を申請しますが、マンションの場合はどうでしょう。
前提として建物を所有するためには、敷地を利用する権利を持っていなければなりません。土地を所有している場合だけではなく、借地の場合もあります。その場合には、その土地に地上権や賃借権が設定されているのです。また、土地を親族が所有していてタダで使わせてもらっている（使用借権といいます。）場合もあるでしょう。
このように、マンションの一室（専有部分といいます。）を所有するための建物の敷地に関する権利を敷地利用権といいます。
分離処分の禁止
マンションにはたくさんの専有部分がありますから、その敷地利用権を有する者もたくさんいることになります。多くの場合、敷地は専有部分の所有者の共有となります。所有者の数だけ敷地を分割して、それぞれが単独で所有する分有という形態もありますが、レアケースのためこの記事では触れません。
ここで一つ法律の条文を掲載します。
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。
順に解説していきますが、数人で有するとは共有のことを指します。その他の権利とは、上述したとおり地上権、賃借権、使用借権などです。
本来、土地と建物は別個独立した物ですから、別々に処分することは可能です。マンションの場合には、専有部分の所有者と敷地利用権を有する者が多いので別々に処分をしてしまうと権利関係が複雑になり、混乱が生じます。
例えば、Ａさんが、専有部分をＢさん、敷地利用権（敷地の共有持分）をＣさんに売却したとします。Ｂさんは敷地利用権を持っていないので、専有部分を所有することはできないことになります。
このようなことから、原則として専有部分と敷地利用権を分けて処分することは禁止されています。例外として、マンションの規約により分離して処分をすることができる旨を定めることができます。
敷地権とは？
敷地利用権（登記されたものに限る。）であって、専有部分と分離して処分することができないものを敷地権といいます。使用借権は登記することができませんので、敷地権とはなりえません。
マンションの登記事項証明書を取り寄せると、敷地権の表示を見ることが多いと思います。敷地権があるときには、表題部（専有部分の建物の表示）に敷地権の表示が登記されます。（不動産登記法第４４条第１項第９号）不動産取引の安全と円滑に資するために、分離処分が禁止されているマンションであることを公示しているとも言えます。
分離処分が禁止されるということは、専有部分と敷地利用権を一体として処分しなければならず、登記も一体としてなされます。具体的には、専有部分である建物の登記記録にのみ登記がされ、敷地である土地の登記記録には何も登記はされません。
そして、建物に所有権などの権利に関する登記がされたときは、その登記は一定の例外を除き、土地の敷地権についてされた登記としての効力を有します。（不動産登記法第７３条第１項柱書）
冒頭の土地は登記しなくてもいいの？という問いに対しては、する必要はないという回答になります。厳密には、建物の登記により、土地についても同様の登記がされた旨の効力が生じるということです。
登録免許税について
納税通知書と登記事項証明書
登録免許税の計算については、以前の記事である不動産を相続した時の名義変更を自分でする方法で紹介しています。
マンションの相続登記においては、戸建ての場合より計算が複雑となりますので、ご説明をしていきたいと思います。先ずは、固定資産税納税通知書と登記事項証明書を見ていきます。
納税通知書には、非課税部分（公衆用道路など）が載りませんので、登記事項証明書で敷地権の目的となっている土地がないかを確認します。登記事項証明書を見ただけでは、規約共用部分（集会所など）の有無がわかりませんので、納税通知書でそれを確認します。
また、敷地権の目的となっている土地の一部が非課税（道路や公園など）になっていることがありますが、その場合には納税通知書の登記地積と課税地積が一致していません。
敷地権の目的である土地が非課税の場合
・30/100を乗じる場合
評価証明書には、０円または非課税としか記載がされません。このような場合においては、欄外に近傍宅地の平米単価の記載があります。記載がないときは、証明書発行窓口でその旨を申し出て載せてもらうことができる場合があります。
次に、非課税の根拠条文の記載の有無を確認します。法３４８条２項５号の記載がある場合には、平米単価に地積を乗じたものに30/100を乗じます。条文の記載がなく、現況地目が公衆用道路になっている場合も同様です。
・30/100を乗じない場合
非課税の根拠条文として、法３４８条１項の記載がある場合などです。一筆の土地の一部が非課税となっていて、登記事項証明書を見ただけでは判明しないところです。
・上記２つの混合型
これは本当に厄介で、評価証明書を取っただけでは足りません。30/100を乗じるところと乗じないところが混在しているので、証明書発行窓口で地積の内訳書を出してもらうようにします。
公衆用道路 〇㎡
それ以外 △㎡
こんな感じで出してもらえます。
規約共用部分がある場合
先ず、共用部分とは、マンションの一室（専有部分）以外の建物の部分のことをいいます。 例えば、廊下、階段、エレベーター、エントランスなどです。これらは、専有部分の所有者の共有に属します。
納税通知書の建物の課税床面積が登記床面積を上回っているのは、共用部分が上乗せされているためです。
規約共用部分とは、専有部分や別棟の建物の集会所などをマンション規約により共用部分としたもののことです。ちなみに、規約共用部分の登記をすると表題部所有者（マンション分譲会社など）の登記は、登記官により職権抹消されます。
規約共用部分の評価額は、建物の評価額に上乗せします。
評価証明書の枚数ですが、リゾート地の分譲マンションやホテルなどは一室につき１０枚近くに及ぶこともあります。
借地の場合の税率に注意
敷地権の種類が地上権、賃借権の場合は、税率が２/１０００となります。所有権の場合の半分の税率です。
余談ですが、平成３１年度の司法書士試験で敷地権の種類が所有権と賃借権である区分建物の登録免許税を計算させる問題が出されました。試験会場には、当然のことながら電卓の持ち込みはできませんので、税率の異なる敷地権の登録免許税の計算を筆算でしなければならなかったのです。酷ですよね。
敷地権付ではないマンションの場合
かなり少数とはなりますが、敷地権付ではないマンションもあります。その場合には、建物の登記に加えて土地の共有持分の移転登記も申請します。
土地の登記事項証明書を取得する場合には、注意が必要です。全部事項証明書（謄本）を請求するとものすごい枚数になることが多いです。
取得したい被相続人の氏名を指定して「何区何番事項証明書（抄本）」を請求しましょう。また、オンライン請求はできませんので、窓口または郵送請求となります。
