地役権とは？その基本と対抗要件をわかりやすく解説 | 東京 三鷹市で相続手続,借金問題でお困りの方は藤山司法書士事務所へ

2026/07/13

はじめに

不動産の権利関係には、所有権や抵当権のほかに「地役権」という少し聞き慣れない権利があります。地役権とは、ある土地（要役地）の便益のために、他人の土地（承役地）を利用できる権利のことをいいます（民法280条）。

たとえば、自分の土地へ行くために隣地を通行する権利や、日照を確保するために隣地に建物を建てないよう制限する権利などが典型例です。地役権は物権の一種であり、物権は第三者に対しても主張できる強い権利です。

しかし、その強さを第三者に主張するためには、登記が必要となる場合があります。ここで問題となるのが、民法177条の対抗要件です。

地役権にも民法177条は適用されるのか？

民法177条は、不動産に関する物権変動は登記がなければ第三者に対抗できないと定めています。では、地役権についても同じように登記が必要なのでしょうか。以下の設例を使って考えてみましょう。

設例①：地役権の設定登記がないまま承役地が第三者に売却された場合

Aは自分の甲土地（要役地）のために、B所有の乙土地（承役地）に地役権を設定してもらいました。しかし、Aは地役権の登記をしないまま、Bが乙土地をCに売却したとします。この場合、Aは地役権をCに対抗できるでしょうか。
→ 答えは対抗できないです。

地役権者Aと承役地の新所有者Cは、民法177条の対抗関係に立ちます。したがって、Aが地役権の登記を備えていなければ、Cに対して地役権を主張することはできません。

設例②：要役地の所有権移転登記はあるが、地役権の登記がない場合

次に、Aが地役権付きの甲土地をDに売却し、Dは甲土地の所有権移転登記をしたものの、地役権の登記はしていない場合を考えます。原則としては、地役権の登記がなければ、承役地の所有者Bやその包括承継人に対抗できません。しかし、ここで重要な判例があります。

判例（大判大13.3.17）の特例

判例は次のように判断しています。
要役地を譲り受けた者は、要役地の所有権移転登記があれば、地役権の登記がなくても地役権を第三者に対抗できる。

理由は、地役権は要役地の便益のために存在し、要役地とともに移転する性質を持つため（民法281条1項）、要役地の登記があれば承役地側に不測の損害は生じないからです。したがって、Dは地役権の登記がなくても、Bおよびその包括承継人に対して地役権を主張できます。

さらに重要な例外（通行地役権に関する判例）

通行地役権については、次のような例外が認められています。

例外①（外形から明らかな場合）
承役地が譲渡された時点で、

• 要役地の所有者が継続的に通路として使用しており
• その状況が土地の形状・構造から客観的に明らかで
• 譲受人が認識できた（または認識可能であった）

場合には、譲受人は登記がないことを主張する正当な利益を持つ第三者とはいえません。つまり、譲受人は地役権の存在を知らなかったとしても、登記欠缺を主張できないということです。

例外②（最判平10.12.18）
上記のように譲受人が第三者に当たらない場合、地役権者は登記がなくても地役権を対抗できます。さらに、地役権設定登記手続を請求することもでき、譲受人はこれに応じる義務を負うとされています。

まとめ

• 地役権は物権であり、原則として民法177条の登記対抗要件が適用される
• ただし、要役地の所有権移転登記があれば、地役権の登記がなくても対抗できるという判例がある
• 通行地役権では、外形から明らかに通路として使用されている場合など、登記がなくても対抗できる例外が認められる

地役権は日常生活に密接に関わる権利でありながら、登記の有無によって第三者に対する効力が大きく変わる点に注意が必要です。不動産の売買や相続の場面では、地役権の存在と登記状況をしっかり確認することが重要といえます。