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不動産を相続した時の名義変更を自分でする方法
はじめに
相続手続の主なものとして、不動産、株式等の名義変更、預貯金の名義変更や解約及び相続税の申告などがあります。相続人の方が全て自分ですることも可能ですが、最もハードルが高いのは相続税申告でしょう。
税申告が必要な方が自己判断で遺産分割をしてしまうと、予期しない高額な納税をしてしまうことがありますので注意が必要です。遺産分割によって納める相続税が異なってくることについては、２次相続を踏まえた相続税対策を参照して下さい。
相続税申告が不要な方であっても、不動産を相続によって取得される方は多くいらっしゃいますので、今回の記事はそのような方々が自分で名義変更（相続登記）をする方法についてご説明する内容となります。
準備するもの
戸籍謄本と戸籍の附票
相続人が配偶者と子供の場合には、被相続人の出生から死亡までの戸籍（原戸籍、除籍）謄本と相続人の現在戸籍謄本（被相続人の死亡日より後に発行されたもの）と戸籍の附票（住民票の写しでも可）を取得します。
郵送で請求もできますが、手数料は定額小為替証書（額面は1,000円までで、郵便局で購入できます。）で支払いますので、戸籍謄本請求書や返信用封筒と併せて同封します。
被相続人と登記名義人の同一性を証する書面
次の項目で取得する登記事項証明書には、登記名義人の住所と氏名が記録されています。死亡事項の記載ある戸籍（除籍）謄本を添付しただけでは、死亡した者の氏名しかわかりません。
したがって、被相続人の戸籍の附票や住民票の除票の写し（本籍の記載あるもの）を添付しなければなりません。戸籍の附票には本籍・筆頭者氏名の記載が原則省略されますので、申請書に本籍・筆頭者の記載を求める旨を記入するか、窓口で申し出る必要があります。
住所と氏名が一致することで、登記名義人と被相続人が同一人物であると証明することができるのです。
転居等で住所が一致しないことが実務上多く見られます。住民票または戸籍の附票の除票の保存期間が５年とされていたために、被相続人の過去の住所を遡って調べようとしても廃棄済みで入手不可となるのです。ちなみに、改正（令和元年6月20日施行）により保存期間は150年になりました。（住民基本台帳法施行令第34条第1項）
後にも述べますが、住民票の除票等で登記名義人の住所と氏名が一致しない場合には、法務局と事前相談をした方がよいと思います。権利証、不在住不在籍証明書、納税証明書、上申書などの添付を求められる場合があります。
不動産の登記事項証明書
固定資産税納税通知書を参照して法務局で登記事項証明書を取得します。民事法務協会の登記情報提供サービスを使って登記情報を取得しても構いません。
気を付けるべき点は、相続登記を漏らさないことです。納税通知書には、公衆用道路や保安林などの非課税不動産は載りません。その場合には市町村役場の資産税課（東京23区の場合は都税事務所）で名寄帳の写しの請求をします。戸建ての場合の私道部分やセットバックに注意しましょう。
評価証明書
登録免許税を算出するために市町村役場の資産税課（東京23区の場合は都税事務所）で評価証明書を取得します。名寄帳の写しが必要な場合は、一緒に請求すれば一回で用事が済みます。
所有者（納税義務者）の相続人から請求する場合には、戸籍謄本の添付を求められます。ただし、相続人代表者届出書を提出済みであるときは相続人代表者が請求することができます。市町村役場によって取扱いが異なることがありますので、事前に問い合わせをした方がよいでしょう。
収入印紙
登録免許税は収入印紙で納めます。計算方法については、登録免許税の計算を参照してください。
相続登記においては、免税措置が定められています。亡くなった方の名義にする土地の相続登記の登録免許税は課されません。例えば、お父様が亡くなられて登記名義人がご祖父様の場合に、いったんお父様名義にする相続登記には登録免許税はかかりません。注意すべきなのは、土地にのみ適用されて建物には適用されないことです。
他には、市街化区域外の土地で市町村の行政目的のため相続登記の促進を特に図る必要があるものとして法務大臣が指定する土地のうち、不動産の価額が１０万円以下の土地に係る登録免許税の免税措置が定められています。詳しくは、知らないと損をする！？相続登記の登録免許税の免税措置についてを参照してください。
免税措置の適用対象が全国の土地に拡充され、不動産の価額が１００万円以下（１０万円以下から引き上げ）の土地であれば、この免税措置が適用されることになりました。
上記２つの適用期限は、令和７年３月３１日までとなっています。
税制改正により、上記２つの登録免許税の免税措置について、その適用期限が令和９年３月３１日まで２年延長されています。
登記申請書と添付書類
法務局の不動産の所有者が亡くなった場合の不動産登記申請手続を参考に作成していきます。色んなケースがあるとは思いますが、最も多いであろう遺産分割協議書を添付した登記申請書の作成方法について述べてみます。
・遺産分割協議書
記載例のように相続財産全てについて協議する必要はなく、不動産の記載だけで登記申請は可能です。もちろん、預貯金などの他の相続財産の記載があっても問題はありません。
氏名は自署ではなく、ワープロ打ち（記名）で構いません。実印で押印して、相続人全員の印鑑証明書（期限はありません。）を添付します。
・相続関係説明図
登記原因証明情報として、戸籍謄本等と遺産分割協議書（印鑑証明書を含みます。）を添付しますが、登記完了後にそれらの原本を返却してもらうためにコピーを付けなければなりません。
戸籍謄本等全てのコピーを付けるのは大変なので、相続関係説明図を添付することでコピーの添付が不要となります。あくまで不要となるのは戸籍謄本等だけであり、住民票や戸籍の附票のコピーは付けなければなりません。
併せて、遺産分割協議書、印鑑証明書及び評価証明書のコピーも付けるようにします。
・住所証明情報
不動産を相続することになった相続人全員の住民票の写しまたは戸籍の附票を添付します。 「準備するもの」の冒頭に記載しています。
法務局での事前相談
登記申請書と添付書類が揃ったら、申請する法務局で予約をして事前相談することをお勧めします。書類に不備がないかをチェックしてもらえます。
登録免許税分の現金を持参し、問題がなければ収入印紙を購入してその日に申請することもできます。
郵送による申請について
直接窓口に登記申請書を提出する以外に、郵送による申請もできます。申請書を入れた封筒の表面に「不動産登記申請書在中」と記載の上、書留郵便により送付します。
登記識別情報を返送してもらう場合には、本人限定受取郵便等（レターパックプラスは使えません。）の方法によります（不動産登記規則第63条第4項第1号）ので、返信用封筒に必要な切手を貼るようにします。申請人が２人以上の場合には、それぞれの住所に登記識別情報を発送しますので、人数分の返信用封筒を用意します。
共有名義で登記申請をする場合には、申請人のそれぞれが登記申請書に押印します。相続人の１人から登記申請をすることもできますが、申請人とならなかった相続人には登記識別情報は交付されませんので、注意が必要です。
最後に
相続登記を含めた不動産登記申請（表示登記を除きます。）は義務ではありません。そのために相続登記がされずに放置され、所有者不明土地問題など社会問題となっています。
上記問題の発生予防の観点から、相続登記がされるようにするための不動産登記制度を見直す民法等の一部を改正する法律が令和６年４月１日に施行され、相続登記の申請が義務化されます。
この記事がご自身で相続登記をされる方の一助となれば幸いです。
司法書士の藤山晋三です。大阪府吹田市で生まれ育ち、現在は東京・三鷹市で司法書士事務所を開業しています。人生の大半を過ごした三鷹で、相続や借金問題など、個人のお客様の無料相談に対応しています。
「誰にも相談できずに困っていたが、本当にお世話になりました」といったお言葉をいただくこともあり、迅速な対応とお客様の不安を和らげることを心掛けています。趣味はドライブと温泉旅行で、娘と一緒に車の話をするのが楽しみです。甘いものが好きで、飲んだ後の締めはラーメンではなくデザート派です。
三鷹市をはじめ、東京近郊で相続や借金問題でお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
２次相続を踏まえた相続税対策
事例
被相続人Ｘの相続人は、同居している妻Ｙ（８０歳、資産１億円）、長女Ａ及び長男Ｂ（どちらも別居、持ち家あり）です。遺産は、自宅5000万円（土地（200㎡）4500万円、建物（木造、築25年）500万円）とその他の財産5000万円の計１億円です。
このような状況で、Ｘの相続（１次相続）時にＹ、Ａ及びＢ間でどのような遺産分割をするかでＹの相続（２次相続）時に負担する相続税の額が違ってきます。したがって、節税のためには１次相続時の税額だけでなく、２次相続を踏まえた対策が不可欠となります。
１．自宅をＹに相続させた場合
１次相続時の相続税
自宅をＹ、その他財産を各2500万ずつＡとＢが取得したケースで考えてみます。
法定相続人は３人ですから、基礎控除額は4800万円です。小規模宅地の特例により、土地の評価額4500万円の80％が軽減されます。
１億円－4800万円－3600万円＝1600万円
1600万円が課税遺産額になります。相続税総額160万円のうち、それぞれの納付税額を求めます。
Ｙ：160万円×14/64＝35万円
Ａ：160万円×25/64＝62.5万円
Ｂ：160万円×25/64＝62.5万円
Ｙの負担額は、配偶者税額軽減の特例により０円です。
よって、１次相続での相続税負担額は、125万円となりました。
特例の適用には相続税申告と遺産分割が必要
上記の小規模宅地、配偶者税額軽減の特例を受けるには、相続税の申告が必要です。小規模宅地の特例により相続税が０円となる場合にも同様となります。
申告期限（被相続人が亡くなってから10か月以内）に遺産分割が終わらないときには、法定相続分で申告します。法定相続分による申告額は以下の通りです。
小規模宅地の特例を受けられないので、課税遺産額は5200万円、相続税総額は630万円となります。
Ｙ：630万円×1/2＝315万円
Ａ：630万円×1/4＝157.5万円
Ｂ：630万円×1/4＝157.5万円
申告期限から３年以内に遺産分割をすれば、納めすぎた税金を取り戻すことができます。
２次相続時の相続税
Ｙ死亡時の相続税を計算してみます。法定相続人は２人ですから基礎控除額は4200万円となり、Ａ・Ｂ共に別居、持ち家ありですから小規模宅地の特例を受けることはできません。
１億5000万円－4200万円＝１億800万円
課税遺産額は１億800万円になりますので、相続税総額は1840万円になります。
１次相続と２次相続の合計納税額
125万円＋1840万円＝1965万円
２．Ｙが配偶者居住権のみを取得した場合
１次相続時の相続税
Ｙが配偶者居住権のみを取得して、残りの財産をＡ・Ｂが２分の１ずつ取得したケースで考えてみます。設定期間を終身として、配偶者居住権の評価額を計算しますが、方法については割愛します。
上記事例の配偶者居住権の評価額は1750万円（建物500万円、土地1250万円）となります。配偶者居住権についても小規模宅地の特例を受けることができますので、1250万円の80％が軽減されます。
１億円－4800万円－1000万円＝4200万円
4200万円が課税遺産額になります。相続税総額480万円のうち、それぞれの納付税額を求めます。
Ｙ：480万円×750/9000＝40万円
Ａ：480万円×4125/9000＝220万円
Ｂ：480万円×4125/9000＝220万円
Ｙの負担額は、配偶者税額軽減の特例により０円です。
よって、１次相続での相続税負担額は、440万円となりました。
２次相続時の相続税
Ｙ死亡時の相続税を計算してみます。Ｙが取得した配偶者居住権は死亡と同時に消滅してしまい、Ａ・Ｂが承継することはありません。Ａ・Ｂは制限のない完全な所有権を取得しますが、それに対して相続税が課されることはありません。
１億円（Ｙの遺産総額）－4200万円＝5800万円
課税遺産額は5800万円になりますので、相続税総額は770万円になります。
１次相続と２次相続の合計納税額
440万円＋770万円＝1210万円
３．Ｙが全財産を取得した場合
これは最もやってはいけないパターンとなります。１次相続時の相続税は、配偶者税額軽減の特例（１億6000万円以下）により０円です。
以下、２次相続時の税額を計算してみます。
２億円－4200万円＝１億5800万円
課税遺産額は１億5800万円になりますので、相続税総額は3340万円になります。
１次相続と２次相続の合計納税額
０円＋3340万円＝3340万円
まとめ
ＡまたはＢが同居、賃貸住まい（いわゆる家なき子の場合）であれば、２次相続時に小規模宅地の特例を受けることができますし、Ｙの資産が潤沢であったことから配偶者居住権のみを取得させる遺産分割ができました。
したがって、相続税の節税を考える要素として、小規模宅地の特例適用の有無並びにＹの資産状況及び余命を挙げることができると言えます。
司法書士の藤山晋三です。大阪府吹田市で生まれ育ち、現在は東京・三鷹市で司法書士事務所を開業しています。人生の大半を過ごした三鷹で、相続や借金問題など、個人のお客様の無料相談に対応しています。
「誰にも相談できずに困っていたが、本当にお世話になりました」といったお言葉をいただくこともあり、迅速な対応とお客様の不安を和らげることを心掛けています。趣味はドライブと温泉旅行で、娘と一緒に車の話をするのが楽しみです。甘いものが好きで、飲んだ後の締めはラーメンではなくデザート派です。
三鷹市をはじめ、東京近郊で相続や借金問題でお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
どうする？実家の家と土地
相続した田舎の実家の家と土地
「【2021年12月22日】
【NHKテレビ・あさイチ】に
【どうする？実家の家と土地】
という番組が放送されていました。」
番組全てを観たわけではないですが、相続した田舎の実家の家と土地について、私の実体験を基に書いてみたいと思います。
私の体験談
2020年に父が亡くなり、東京から遠く離れた父の実家の家と土地を相続しました。家は空き家となっており、土地は宅地以外に農地と山林がありました。
農地（主に田んぼ）は、父の生前には無償で近所の農家に貸していましたが、後継者がいないことや過疎化が大きく影響して、現在ではタダでも借り手はいませんし、雑草の刈取りに多くの費用がかかっています。定期的に刈取りをしないと、猪などの野生動物が田畑に入り込んで土を掘り返したりするなど近隣に迷惑をかけることになるようです。
農地の管理に多額の費用がかかるので処分をしたかったのですが、私の所有地は農地転用（農地を農地以外の目的で使用すること）ができない農地でした。自身が所有している農地がどうなっているのかは、eMAFF農地ナビで調べることができます。
市町村に寄付する方法もあるようですが、ほぼ無理だと思います。不動産は管理費用が高額となりますし、固定資産税は地方税として市町村の収入源となります。ですから、そのまま固定資産税を払い続けてほしいということなのでしょう。
タダで譲渡（贈与）することも貸すこともできませんので、八方塞がりでした。ちなみに、父の遺産は実家以外にもありましたので相続放棄をする選択肢はなかったです。
そこで、宅地と抱き合わせで売却することを近所の不動産会社数社に相談をしましたが、需要がないこと、農地の売買に不慣れであること及び売買価格が高額にはならないことを理由に全て断られました。売買の仲介をする不動産会社は売買価格に応じて手数料を取得しますから、田舎の安価な不動産の仲介などやりたがらないということなのだと思います。
市町村の空き家バンクに登録
私の代で何とか処分しないと、いずれは娘が相続することになってしまいます。民間業者で処分が無理だったことから、実家の家と土地を市町村の空き家バンクに登録しました。もちろん農地抱き合わせです。
市町村のホームページに所有不動産が掲載されることになり、今までに数件の問い合わせがありました。ただ、広すぎる農地抱き合わせがネックとなり、未だ売買成約には至っていません。
相続土地国庫帰属制度が救世主となるのか？
「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（令和３年法律第25号）について、施行期日を定める政令が2021年12月14日に閣議決定され、2023年4月27日施行とされました。
相続土地国庫帰属制度とは、相続等により土地の所有権を取得した者が、法務大臣の承認を受けて、その土地の所有権を国庫に帰属させることができる制度のことです。
相続した土地が要らない場合に10年分の管理費用を支払うことで、実質的に所有権を放棄して国庫に帰属させることができるわけですが、高いハードルが設定されています。詳細は割愛しますが、要件を満たす土地は普通に売却可能と思われるところがあるのです。あくまでも、私個人の見解なのですが・・。
上記法律の条文には、農地も対象となることを前提とするものが見受けられますが、現時点でははっきりとしたことはわかりません。タダでも要らない土地を国が貰ってくれるのかは疑問ですが、あまり過度な期待はせずに成り行きを見守りたいと思います。
司法書士の藤山晋三です。大阪府吹田市で生まれ育ち、現在は東京・三鷹市で司法書士事務所を開業しています。人生の大半を過ごした三鷹で、相続や借金問題など、個人のお客様の無料相談に対応しています。
「誰にも相談できずに困っていたが、本当にお世話になりました」といったお言葉をいただくこともあり、迅速な対応とお客様の不安を和らげることを心掛けています。趣味はドライブと温泉旅行で、娘と一緒に車の話をするのが楽しみです。甘いものが好きで、飲んだ後の締めはラーメンではなくデザート派です。
三鷹市をはじめ、東京近郊で相続や借金問題でお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
長期間にわたり相続登記等がされていないことの通知が送られてきた場合の手続について
なぜ送られてきたの？
所有者不明土地問題を解消するためだといえます。
例えば、道路拡張のために土地収用をするとなった場合には、事業者である自治体等は土地の所有者と交渉しなければなりません。登記簿から所有者が判明すればよいのですが、登記名義人が既に死亡しており、相続登記が長期にわたりされていないと現在の所有者を把握することは非常に困難となります。結果として公共事業が滞ることになり、都市計画に影響を及ぼすことになります。
このような場合に、登記官が、公共の利益となる事業を実施しようとする者の求めに応じ、事業を実施しようとする区域内の土地について一定期間相続登記がされていないときは、登記名義人となり得る者を探索します。探索は、市町村役場から戸籍謄本等を取り寄せることによってなされ、相続人となる任意の１名に対して、相続登記等の勧告を行うこととされています。
何もしなくていいの？
送られてきた書面は相続登記を申請してくださいと協力を求めるものであって、強制力はありません。だからといって、何もしないのは２つの理由からお勧めしません。
１つ目は、2021年４月に民法・不動産登記法が改正され、相続登記義務化関係の改正については公布後３年以内に施行されるからです。怠った場合には罰則が設けられています。
次に、相続登記をせずに放置をしますと、第2、第3の相続が発生して相続人の数が膨れ上がってしまいます。そうなると、相続手続が非常に煩雑となり、子孫に負担がかかります。是非、この機会に相続登記を申請しておくことをお勧めします。
相続登記申請の方法
法定相続人情報を取得する
法定相続人情報とは、家系図のようなもので被相続人や相続人などが記載されています。法定相続情報一覧図と名称が似ていますが、全く別のものとなります。
取得するといっても、正確には法務局に行って閲覧申請をしてプリントアウトした書面を受け取ります。したがって、オンラインや郵送で請求することはできません。通知書面（お知らせ）の下部に不動産番号及び不動産所在事項の記載があります。所在事項に記載された不動産を管轄する法務局に直接行く必要があります。管轄する法務局は、管轄のご案内で調べることができます。
遺産分割協議書を作成する
相続人が複数いる場合には、遺産分割協議書を作成して不動産を相続する相続人を決めます。併せて、市役所等で相続人全員の印鑑証明書を取得します。相続人が一人のときは作成不要です。
評価証明書を取得する
登記申請の際に納める登録免許税を算出するために市役所等（東京23区の場合は都税事務所）で評価証明書を取得します。相続人代表者届出書を提出している場合には、相続人から取得することができます。そうでない場合には、相続人であることを証する戸籍謄本等の提示を求められます。
登記申請をする
法定相続人情報の作成番号（12桁）を提供することで、戸籍謄本や相続人の住民票の写しの添付が不要となります。第2の相続が発生している場合には、別途戸籍謄本等の添付が必要となります。
作成番号は通知書面（お知らせ）の下部に記載されているほか、長期間相続登記がされていない土地の登記事項証明書の記載（登記官の職権により、所有権の登記に付記されます。）により確認することもできます。
同じ管轄の不動産（建物など）で、長期相続登記等未了土地の付記登記がされていないものについても同時に申請ができます。ただし、登記名義人の住所・氏名が付記登記された土地と一致していない場合には、別途、被相続人と登記名義人の同一性を証する書面の添付が必要となります。
他管轄の不動産の相続登記を申請する場合には、法定相続人情報の作成番号のほかに法定相続人情報を保有する法務局（支局・出張所）を提供することにより、戸籍謄本等の添付が不要となりますが、登記名義人の住所・氏名が一致していない場合の取扱いは前述のとおりです。
司法書士の藤山晋三です。大阪府吹田市で生まれ育ち、現在は東京・三鷹市で司法書士事務所を開業しています。人生の大半を過ごした三鷹で、相続や借金問題など、個人のお客様の無料相談に対応しています。
「誰にも相談できずに困っていたが、本当にお世話になりました」といったお言葉をいただくこともあり、迅速な対応とお客様の不安を和らげることを心掛けています。趣味はドライブと温泉旅行で、娘と一緒に車の話をするのが楽しみです。甘いものが好きで、飲んだ後の締めはラーメンではなくデザート派です。
三鷹市をはじめ、東京近郊で相続や借金問題でお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
