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管理不全土地・建物管理制度（令和5年4月1日施行）

はじめに

以前の記事「所有者不明土地・建物管理制度について（令和5年4月1日施行）」において、所有者不明土地・建物管理制度の概要を解説しましたが、今回は同時期に創設された管理不全土地・建物管理制度の概要、両者の相違点を解説する内容となります。

管理不全土地・建物管理制度とは

所有者による管理が適切に行われず、荒廃・老朽化等によって危険を生じさせる管理不全状態にある土地・建物は、近隣に悪影響を与えることがあります。

例えば、ひび割れ・破損が生じている擁壁を土地所有者が放置しており、隣地に倒壊するおそれがある、ゴミが不法投棄された土地を所有者が放置しており、臭気や害虫発生による健康被害を生じている等のケースを挙げることができます。このような土地・建物は、所有者の所在が判明している場合でも問題となり得ます。

改正前の法律では、危険な管理不全土地・建物については、物権的請求権（物権的妨害予防請求権等）や不法行為に基づく損害賠償請求権等の権利に基づき、訴えを提起して判決を得、強制執行をすることによって対応する必要があり、管理不全状態にある不動産の所有者に代わって管理を行う者を選任する仕組みは存在しませんでした。

そのため、管理不全土地・建物について継続的な管理を行うことができない、実際の状態を踏まえて適切な管理措置を講ずることが困難という問題が生じていたのです。

そのような問題を解消するため、民法の改正によって、管理不全土地・建物について、裁判所が、利害関係人の請求により、管理人による管理を命ずる処分を可能とする管理不全土地・建物管理制度を創設して、管理人を通じて適切な管理を行い、管理不全状態を解消することができるようになったわけです。

申立て・証拠提出

利害関係人が不動産所在地を管轄する地方裁判所に申立てをします。その際、管理費用（投棄されたごみの除去等に要する費用をはじめ、管理のために必要となる費用）や管理人報酬のための費用として、予納金を納める必要があります。

所有者の土地・建物について、適切な管理が必要な状況にあることを裏付ける資料、申立てを理由づける事実についての証拠資料の写し等を添付します。

所有者不明土地・建物管理制度との相違点

１．管理人の管理処分権
管理処分権は管理人に専属しませんので、管理不全土地・建物等に関する訴訟においても、所有者自身が原告又は被告となります。

２．管理命令の登記の嘱託
所有者不明土地・建物管理制度と違い裁判所による管理命令の登記嘱託はされません。したがって、管理不全土地・建物を売却した場合等には、登記名義人である所有者の登記申請は妨げられません。

３．所有者の陳述聴取
管理不全土地・建物管理命令の手続においては、原則として所有者の陳述聴取が必要ですが、これにより申立ての目的を達することができない事情（例：緊急に修繕措置を施す必要があるケース）があるときは、これを不要としています。

４．土地・建物の処分
管理不全土地・建物の管理人が、土地・建物の処分（売却、建物の取壊し等）をするには、裁判所の許可と所有者の同意を得る必要があります。なお、管理人が管理不全土地（建物）にある動産を処分する際には、所有者の同意は不要です。

管理不全土地・建物管理命令の対象とされた土地・建物の処分に係る登記の申請については、裁判所の許可に係る裁判書の謄本とは別に、所有者の同意があったことを証する情報を添付情報とすることは要しません。

隣地使用権の改正について

はじめに

民法の改正（令和5年4月1日施行）により、隣地使用権について定めた第209条が変更されています。変更前においては、「土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる」と規定され、あくまでも使用を請求することに止まる内容でした。

具体的意味は不明確であり、上記以外の目的での使用請求の可否も判然としないことが問題となっていました。また、請求に応じてもらえずに拒否された場合には、民事訴訟により承諾に代わる判決を得なければならず、費用・時間の消費を余儀なくされました。

改正後の規定（使用目的）

「土地の所有者は、次に掲げる目的のため必要な範囲内で、隣地を使用することができる。ただし、住家については、その居住者の承諾がなければ、立ち入ることはできない。」
①境界又はその付近における障壁、建物その他の工作物の築造、収去又は修繕
②境界標の調査又は境界に関する測量
③第二百三十三条第三項の規定による枝の切取り

「使用を請求することができる」から、「使用することができる」に改められ、使用することが権利であることが明文化されました。これにより、隣人の承諾を得なくても隣地使用することができるようになったわけです。

ただ、隣人が使用を拒んでいるような場合に自力で使用権を行使することは許されませんので、そのような事態が生じたときは先ず話し合いによる解決を目指すべきでしょう。それができない場合には、隣人による妨害行為の差止め請求を裁判所に求めることになります。

加えて、隣地使用が認められる目的が拡充・明確化されました。③については、以前の記事「越境した木の枝は勝手に切ることができる！？改正点について解説！」をご参照ください。

隣人への配慮

隣地使用の際には、使用の日時、場所及び方法は、隣地の所有者及び隣地を現に使用している者（以下この記事において「隣地使用者」といいます。）のために損害が最も少ないものを選ばなければならないとされています。現に使用している者とは、賃借人、地上権者等を指します。

事前通知

隣地を使用する者は、あらかじめ、その目的、日時、場所及び方法を隣地の所有者及び隣地使用者に通知しなければならないとされています。これには例外があり、あらかじめ通知することが困難なときは、隣地の使用を開始した後、遅滞なく、通知することをもって足ります。

例えば、隣地の登記簿を調査しても隣地所有者が特定できない、所在不明である場合には、その所在が判明した後に遅滞なく通知することで足り、簡易裁判所の公示による意思表示によって通知をする必要はありません。

償金請求

隣地使用の際に、隣地の所有者又は隣地使用者が損害を受けたときはその損害を賠償し、償金を支払う必要があります。例えば、建物の外壁を傷つけてしまった場合の補修費用が償金に該当します。

ライフラインの設備の設置・使用権（私道掘削）について

はじめに

令和5年4月1日、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用しなければ電気、ガス又は水道水の供給その他これらに類する継続的給付を受けることができないときは、継続的給付を受けるため必要な範囲内で、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用することができるとする規定が明文化されました。その他これらに類する継続的給付には、電話・インターネット等の電気通信が含まれます。

他人の土地や設備（導管等）を使用しなければ各種ライフラインを引き込むことができない土地の所有者は、解釈上、改正前の相隣関係規定等の類推適用により、他人の土地への設備の設置や他人の設備の使用をすることができると解されていましたが、明文の規定がないために設備の設置・使用に応じてもらえない、不当な承諾料を求められるなどトラブルに発展するケースが散見されました。

改正前においては、掘削承諾書を私道所有者や私道に隣接する土地の所有者間で取り交わすことがなされ、ライフライン引き込み工事をする際の提示書面となっていた経緯があります。

場所・方法の限定

設備の設置・使用の場所・方法は、他の土地及び他人の設備のために損害が最も少ないものに限定されます。設備を設置する場合には、公道に通ずる私道や公道に至るための通行権の対象部分があれば、通常はその部分を選択します。

袋地所有者の囲繞地通行権と同様、これまでの相隣関係の趣旨を踏まえて明文化したことがよくわかります。

事前通知が必要

他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用する者は、あらかじめ、その目的、場所及び方法を他の土地等の所有者及び他の土地を現に使用している者に通知しなければなりません。他の土地を現に使用している者とは賃借人等が該当します。

通知の相手方が、その目的・場所・方法に鑑みて設備設置使用権の行使に対する準備をするに足りる合理的な期間を置く必要がありますが、概ね２週間～１か月程度が相当でしょう。通知の相手方が不特定又は所在不明である場合にも、例外なく通知が必要であり、簡易裁判所の公示による意思表示を行うこととなります。

償金・費用負担について

・設備設置権
設備の設置により土地が継続的に使用することができなくなることによって他の土地に生じた損害に対しては、償金を支払わなければなりません。ただし、1年ごとにその償金を支払うことができます。

土地の分割又は一部譲渡に伴い、分割者又は譲渡者の所有地のみに設備の設置しなければならない場合には、償金を支払うことを要しません。

対して、設備設置工事のために一時的に他の土地を使用する際に、当該土地の所有者・使用者に生じた実損害に対する償金は一括払いとなります。

・設備使用権
土地の所有者は、その設備の使用開始の際に損害が生じた場合に、償金を支払う必要があります。また、その利益を受ける割合に応じて、その設置、改築、修繕及び維持に要する費用を負担しなければならないと規定されています。

まとめ

今回は民法の相隣関係に関する改正のうち、ライフラインの設備の設置・使用権に関する法規制の整備について触れました。

法改正がされたからといって、通行権・設備使用権などの権利を振りかざすのではなく、常日頃から近隣住民との関係を良好に保つことが重要だと思います。電気、ガス、水道などのライフラインは言うまでもなく、人が生活するのに欠かせないものですから、ご近所とのいざこざは極力避けるのが無難です。

相続土地国庫帰属制度がスタートします！（令和5年4月27日）

はじめに

相続した土地について、遠方にあるために管理が困難であるなどの理由により土地を手放したいニーズが高まっています。相続または遺贈（相続人に遺贈する場合に限る。）によって土地の所有権を取得した相続人が、一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする「相続土地国庫帰属制度」が創設され、令和5年4月27日からスタートします。

申請できる人は？

相続によって土地の所有権を取得した人に限られます。相続人でない受遺者、売買・贈与により所有権を取得した人は含まれません。

また、共有の場合には共有者全員から申請する場合に限り認められます。共有持分の一部が相続により取得されたものであれば、相続以外の原因よって取得された共有持分が存在しても構いません。

申請先と申請方法

申請先は不動産所在地を管轄する（地方）法務局の本局の不動産登記部門となります。東京都なら東京法務局、神奈川県なら横浜地方法務局となり、都道府県により管轄が定まるのですが、北海道には4つの（地方）法務局が存在しますので管轄の確認が必要です。

（地方）法務局の支局・出張所では、申請の受付はできませんのでご注意ください。申請方法は（地方）法務局の窓口に申請書を直接提出することのほか、郵送で提出することも可能です。

申請書の作成を依頼する場合

申請書は原則として所有者本人が作成する必要がありますが、一定の資格者に書類作成を代行してもらうことが可能です。資格者は、弁護士、司法書士及び行政書士の3士業となります。

承認申請手続をすることができるのは、所有者本人または親権者や後見人などの法定代理人に限られますので、前記の3士業を含めた他の者が代理することはできません。資格者が行うのは、あくまでも書類作成代行業務ということです。

審査手数料

審査手数料は、土地一筆あたり14,000円です。筆数が多くても割り引かれるようなことはありませんし、申請取り下げ・却下・不承認の場合でも返還されません。申請する土地が要件を満たすか否かを十分に考慮しなければならないと言えます。

隣接する数十筆の土地について承認申請する場合、全ての土地が不承認や却下になると審査手数料が膨大になるため、一筆の土地を先行して承認申請することはできます。

相続未登記の場合など

相続未登記であっても申請は可能ですが、土地の所有者であることを証明するために戸籍謄本、遺産分割協議書、相続人の印鑑証明書等の提出が必要です。

売買により所有権を取得した者からの相続によって取得した土地について、売買による所有権移転登記がされていない場合、相続人が所有権を取得したことを確認できないため、申請することはできません。

境界点を明らかにする写真が必要

境界標が目で確認できるのであれば、全て写真に撮らなければなりません。境界が明らかでない土地については申請ができませんので、隣地所有者と境界確定の作業が必要となることも考えられます。

負担金について

国庫帰属への承認がされますと、国が土地を管理するための10年分の費用の相当額として、20万円の負担金を納付しなければなりません。

ただし、市街化区域等の宅地・農地、森林については土地の面積に応じて、20万円以上の負担金が必要になります。

所有者不明土地・建物管理制度について（令和5年4月1日施行）

対象を「人」とする現行法の財産管理制度

具体的事例を挙げます。甲土地、乙建物の所有者Ａが死亡し、登記名義はＡのままとなっています。Ａには配偶者Ｂと長男Ｃがいましたが、Ｂ、Ｃの順番に死亡しました。

この場合に、公共事業の用地取得や空き家の管理など所有者の所在が不明な土地・建物の管理・処分が必要であるケースでは、現行法上、相続財産管理人の選任が必要です。管理の対象は財産全部に及びますので、不動産以外の財産を調査して管理しなければならず、管理の長期化、予納金の高額化が申立人の負担となっていました。

相続人のあることが明らかでない場合における相続財産の清算手続において、①相続財産管理人の選任の公告、②相続債権者等に対する請求の申出をすべき旨の公告、③相続人捜索の公告を順に行うこととしていますが、それぞれの公告手続を同時にすることができない結果、権利関係の確定に最低でも10か月間を要します。改正法では、これらの期間を短縮し、相続財産管理人の名称を「相続財産清算人」に改めることになっています。

対象を「物」とする新たな財産管理制度

特定の土地・建物のみに特化して管理を行う所有者不明土地管理制度及び所有者不明建物管理制度が創設されます。これらにおいては、他の財産の調査は不要となり、管理期間も短縮化する結果、予納金の負担も軽減します。また、所有者を全く特定できない土地・建物についても対応可能です。

申立は利害関係人が行い、不動産所在地の地方裁判所が管轄となります。１か月以上の異議届出期間等を定めて公告をして、管理命令の発令・管理人の選任がなされます。

所有者不明土地・建物管理命令が発せられた事実は、裁判所書記官の嘱託により登記がされます。その結果、登記名義人からの登記申請はできなくなります。

売却には裁判所の許可が必要

所有者不明土地・建物管理人は、保存・利用・改良行為を行うほか、裁判所の許可を得て、対象財産の処分（売却、建物の取壊しなど）をすることも可能です。土地・建物の売却等により金銭が生じたときは、管理人は、供託をし、その旨を公告しなければなりません。

まとめ

所有者不明土地・建物管理制度の創設によって、上記事例以外の現行法の制度が利用できなくなるわけではありません。不在者財産管理制度（不在者最後の住所地の家庭裁判所が管轄）、会社法第478条第2項の規定による清算人選任（本店所在地の地方裁判所が管轄）などは引き続き利用できます。

土地・建物の所有者が、調査を尽くしても不明である場合における、土地・建物の管理・処分を容易にするための財産管理制度の選択肢が増えたといえるでしょう。

共有物の変更・管理に関する改正について（令和5年4月1日施行）

共有物の管理の範囲の拡大・明確化

現行法上は、「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」と規定されており、軽微な変更であっても変更行為として共有者全員の同意が必要と扱わざるを得ず、共有物の円滑な利用・管理を阻害しているという問題がありました。

共有物の「変更」とは、共有物の性質または形状を物理的または法律的に変更することをいうとされ、変更・管理行為の区分については解釈に委ねられていたのです。

共有物に変更を加える行為であっても、形状又は効用の著しい変更を伴わないもの（軽微変更）については、持分の過半数で決定することができるようになります。

例えば、Ａ、Ｂ及びＣが各３分の１の持分で建物を共有している場合において、台風により屋根瓦が吹き飛ばされてしまい、屋根の葺き替え等の大規模修繕工事が必要となった場合には２名の決定（持分の過半数である３分の２）によりできるということです。

短期賃借権等の設定

以下の〔 〕内の期間を超えない短期の賃借権等の設定は、持分の過半数で決定することができます。
⑴　樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃借権等 〔10年〕
⑵　⑴に掲げる賃借権等以外の土地の賃借権等 〔５年〕
⑶　建物の賃借権等 〔３年〕
⑷　動産の賃借権等 〔６か月〕

借地借家法の適用のある賃借権の設定は、法定更新により契約で定めた期間内に終了するとは限りませんので、共有者全員の同意が必要となります。例えば、相続した実家を賃貸する場合などが挙げられます。ただし、存続期間が3年以内の定期建物賃貸借については、持分の過半数の決定により可能です。

定期建物賃貸借をしようとするときには、「建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。」（借地借家法第38条第2項）と規定されていますので注意が必要です。

所在等不明共有者がいる場合

所在等不明共有者（必要な調査を尽くしても氏名等や所在が不明な共有者）がいる場合には、その所在等不明共有者の同意を得ることができず、共有物に変更を加えることについて、共有者全員の同意を得ることができません。また、管理に関する事項についても、所在等不明共有者以外の共有者の持分が過半数に及ばないケースなどでは、決定ができないという問題が生じます。

その場合には、裁判所の決定を得て、所在等不明共有者以外の共有者全員の同意により、共有物に変更を加えること（民法第251条第2項）、所在等不明共有者以外の共有者の持分の過半数により、管理に関する事項を決定すること（民法第252第2項第1号）ができます。

ただし、所在等不明共有者が共有持分を失うことになる行為（共有物の売却、共有不動産全体に対する抵当権の設定等）には、利用することができません。

越境した木の枝は勝手に切ることができる！？改正点について解説！

2023（令和5）年4月1日改正法が施行されます

同時期に民法の相隣関係、共有、財産管理制度、遺産分割等の見直しがされ、改正法が施行されます。今回の記事は、相隣関係のうち越境した木の枝の切除等に関する改正後の条文を掲げて解説する内容となります。

維持された原則

竹木の所有者に枝を切除させる必要があります。枝を切除しない場合には、訴えを提起して切除を命ずる判決を得て、強制執行（代替執行）しなければなりません。

土地所有者による枝の切除

次のいずれかの場合には、土地所有者が枝を切り取ることができるようになります。

（１）竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず、竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき。
切除をお願いしても応じてもらえないときには、越境された土地所有者が切り取ることが可能となります。相当な期間は2週間程度と考えればよいでしょう。

（２）竹木の所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき。
隣地に空き家が存在し、庭木等が何年も放置されているような場合に問題となります。その場合であっても、所有者の調査を尽くさなければなりません。土地の登記事項証明書（登記簿謄本）は誰でも取得できますので、登記名義人を把握することは容易だと思います。

相続未登記の場合には注意が必要です。相続人を調べるためには、登記名義人の戸籍謄本等を取得しなければなりません。そのためには住民票の除票の写しを取る必要があるのですが、保存期間（150年、改正前は5年。）経過により取れないことが多いでしょう。したがって、登記名義人の不在住・不在籍証明書が入手できるようなら、相続人調査は非常に困難となりますから、上記（２）に該当することになると考えます。

詳細は割愛しますが、今後、所有権の登記名義人の死亡情報についての符号の表示がされる予定です。その表示により登記名義人の死亡の有無が確認できるようになります。

（３）急迫の事情があるとき。
自然災害により越境した枝を切除しなければ建物が損壊するおそれがある場合、竹木に接しているブロック塀等が倒壊するおそれがある場合などが考えられます。

竹木の各共有者による枝の切除

竹木が共有物の場合には、各共有者が越境している枝を切り取ることができます。改正前においては、共有物の変更行為として共有者全員の同意が必要とされていましたが、竹木の円滑な管理を阻害する要因であったことから見直しがされました。

成年年齢が18歳に引き下げられたことによる注意点

民法の改正

民法の改正により、令和4年4月1日から成年年齢が18歳に引き下げられました。また、婚姻適齢（婚姻が可能な年齢）については、女性は16歳にならなければ、婚姻することができないという規定が改められて、男女ともに18歳にならなければ婚姻できなくなりました。

それに伴い、成年擬制についての規定は削除されました。従来の規定は未成年者が婚姻をしたときは、これによって成年に達したものとみなすというものでしたが、成年年齢と婚姻適齢が同じになったことから無意味な規定となったことによります。

また、未成年者が婚姻をするには父母の同意が必要だとする規定も削除されました。婚姻適齢が18歳になったことにより、そもそも未成年者が婚姻することはできなくなったために、男女とも18歳に達していれば、父母の同意を得ることなく婚姻できることになります。

18歳・19歳がした法律行為は取り消すことができなくなる

原則として未成年者が法律行為をするには、その法定代理人の同意を得なければならないとされています。

法律行為とは、契約を結ぶことなどを言います。例えば、物を買ったり、部屋を借りたりすることです。高校卒業後に就職することも該当します。法定代理人とは、親権者、後見人などを指しますが、主に親権者である親だと考えていただいて構いません。

未成年者が法定代理人の同意を得ずに契約などの法律行為をした場合には、取り消すことができますが、当然のことながら成年者には適用されません。改正によって、18歳・19歳の人は成年者となり、親の同意なく契約を結ぶことができますので、契約の中身を十分に吟味する必要が出てきます。

口約束でも契約は成立する

中古車の売買契約を例に挙げてみます。「私の車を10万円で売ってあげるよ。」「わかった。じゃあ、10万円で買うよ。」このやり取りで、売買契約は成立します。

多くの場合、契約書などの書面を作成しますが、それは契約内容を明確にして合意した内容を確認できるようにするためです。契約書の作成が契約成立の効力が発生するための要件になっているわけではありません。

また、売買契約が成立すると、売主は車を引き渡す義務を負い、買主は代金を支払う義務を負います。口約束であっても契約は成立し、その契約に拘束されることを念頭に置くことが重要です。

18歳になってもできないこと

喫煙、飲酒は今まで通り20歳になるまでできません。また、競馬、競輪、競艇などの公営ギャンブルも同様です。

民法の改正部分となりますが、成年に達した者は、養子をすることができるという養子縁組に関する規定が改められました。20歳に達しなければ、自身を養親とする養子縁組はできません。

親としてできること

私事になりますが、改正法が私の娘に適用されます。高校3年生で民法上成年となり、親が親権者として余計な口出しはできなくなるのです。

例えそうなったとしても、法的なトラブルに巻き込まれることのないよう、必要に応じて助言をし、引き続き見守っていきたいと考えています。