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世帯分離をしたら扶養外れる？小規模宅地の特例は？

2024-11-05

建前とは違う実務上の取扱い

世帯とは、住居および生計をともにする者の集まり・単位です。世帯分離は、建前では同居していても生計は別々なのでという理由でなされることを想定しています。ところが、実際は親の介護費用を軽減するため等の理由によって世帯分離がなされることが少なくありません。

私の身の回りにおいても、実父母が祖母を他県から呼び寄せて同居するにあたり、三鷹市の職員から転入届を提出する際に、「世帯を分けた方がお得ですよ。」とのアドバイスを受けたことがありました。また、義父が骨折して入院した際に限度額適用・標準負担額減額認定証の交付を受けるために親子間の世帯分離をしました。

このように、多くの市町村では世帯分離の申請の際には理由を深く追及するようなことをしていませんし、介護保険課等の窓口では介護費用負担軽減のために世帯分離を勧めるようなこともなされているようです。

扶養は外れるのか

年金受給者の親を子の扶養に入れることがあります。扶養は「社会保険の扶養」と「税法上の扶養」の2種類に分けられます。

先ず、社会保険の扶養から解説しますが、親が75歳未満で要件を満たせば、子の勤務先の健康保険において親を扶養に入れることができます。親が75歳になると後期高齢者医療制度に加入することになりますので、扶養から外れることになります。

子が自営業等で国保加入の場合には、世帯分離によって国保税が増えるおそれがありますので注意が必要です。結論として、健康保険の扶養に入っている場合には世帯分離のみによっては扶養から外れることはないでしょう。

次に、税法上の扶養です。要件を満たすことで70歳以上の親と同居している場合、1人あたり58万円（2024年現在）の所得税の扶養控除が得られます。要件の一つに「生計を一にしていること」というものがあり、世帯分離をすることで要件を満たさなくなるということが懸念されます。

これに関して、所得税基本通達2-47に生計を一にするの意義が触れられています。「親族が同一の家屋に起居している場合には、明らかに互いに独立した生活を営んでいると認められる場合を除き、これらの親族は生計を一にするものとされる。」というものですが、要するに、親子が同居しているのであれば生計を一にすると推定されるわけです。

したがって、世帯分離を理由として税法上の扶養から外れることもないでしょう。ただし、構造、利用上独立した2世帯住宅で親子がそれぞれ独立した生活を営んでいる、財布が別々であって一切送金もされていないような場合には税法上の扶養は認められません。

小規模宅地の特例は使えるのか

親子が同居している場合に、世帯分離をしてしまうと同居している子供が相続する際に小規模宅地の特例は使えるのかの疑問が生じます。

他の要件は全て満たすものとして、結論から申し上げますと、問題なく使えます。要件の一つである「同居親族」とは、相続発生時（死亡時）に被相続人と生活の拠点を同じとする同居していた親族のことをいいます。要するに、居住の実態があるか否かで判断しますので、住民票を移して同一世帯となっているだけでは同居親族の要件を満たさないことになるのです。

なお、建物に区分所有登記がされている場合には、特例を使えませんので注意が必要です。

募集株式の発行（増資）の登記手続について

2024-10-28

募集株式の発行（増資）の登記とは

登記申請書の登記の事由に募集株式の発行と記載しますが、登記簿に「募集株式の発行」と登記されるわけではありません。

では、募集株式の発行の登記とは何なのかというと、募集株式の発行の結果、発行済株式の総数と資本金の額が増加したことによる「発行済株式の総数並びに種類及び数」と「資本金の額」を変更する登記であると言えます。

したがって、それらの変更登記がされているときは、登記記録だけで募集株式の発行がされたのだろうと見当をつけることはできますが、そうではない可能性もあるのです。

登記すべき事項

「発行済株式の総数並びに種類及び数」
「発行済株式の総数」○○○株
「原因年月日」令和○年○月○日変更
「資本金の額」金○○○万円
「原因年月日」令和○年○月○日変更

募集株式の発行は払込みによって効力が生じますが、効力発生日を変更の日として登記するわけではありません。変更の年月日は、払込期日又は払込期間の末日となります。

登録免許税

資本金の額の増加分に1000分の7を乗じた額です。ただし、この額が3万円に満たない場合は、3万円になります。例えば、増加額1,000万円の場合は金7万円、300万円の場合は金3万円となります。

添付書面

全てのパターンを解説することはせずに、ここでは株式の譲渡制限を設けた取締役会を置かない非公開会社が第三者割当をし、募集事項の決定を取締役に委任していない、かつ、割当ての決定について定款に別段の定めがない場合について触れておきます。

  • 株主総会議事録
    募集事項を決定する株主総会議事録を添付します。通常は、募集事項の決定と同時に割当ての決定をした旨の記載がある議事録を作成します。

    募集事項と割当ての決定機関が同じであれば、募集株式の引受けの申込みがあることを条件として募集事項の決定と同時に割当ての決定を行うことも可能だからです。
  • 募集株式の引受けの申込みを証する書面
    通常は、募集株式の引受人1名につき株式申込証を1通添付します。銀行又は信託会社等の株式申込取扱証明書を用いることもできます。

    引受けの申込みの手続ではなく、募集株式の総数を引き受ける契約を締結した場合には、その契約を証する書面を添付します。なお、総数引受契約の承認が必要となりますので、その旨の記載がある株主総会議事録を添付する必要があります。
  • 払込みがあったことを証する書面
    具体的な書面として、払込取扱機関の作成した払込金受入証明書又は代表取締役が作成した払込みを受けたことを証明する旨を記載した書面に預金通帳の写しや取引明細書を合わせてとじたもの等が該当します。

    実務上、通帳のコピーと代表取締役の証明書を合綴したものを添付することが多いです。
  • 資本金の額の計上に関する証明書
    増加する資本金の額は、会社法及び会社計算規則の規定に従って計上しなければなりませんので、それを証するために添付します。また、自己株式の処分を行った場合には、処分した自己株式数等を記載しなければならず、株式会社の代表者が証明書を作成します。

募集株式の発行（増資）について・実体法の解説

2024-10-21

会社成立後の出資

新たに出資者を募ることで資本金の額を増やすことができます。具体的には、新たに株式を発行して株主となる者に出資金を払い込んでもらう方法があります。

自己株式を処分することでも出資を募ることができますが、非上場会社が自己株式を保有していることは稀ですからここでは触れません。ちなみに、新たに株式を発行せずに自己株式を処分しただけでは資本金の額、発行済株式の総数に変更はないので、登記すべき事項は存在しないことになります。

事例

募集株式の発行においてはいくつかのパターンがありますが、ここでは株式の譲渡制限を設けた取締役会を置かない非公開会社が第三者割当をする方法による場合を解説します。

したがって、公開会社、取締役会設置会社、株主割当による場合には該当しない記述となりますし、場合分けもしませんので、ご了承ください。なお、第三者割当によって既存株主に株式を交付することも可能です。

募集事項の決定

株主総会の特別決議によって以下の募集事項を決定しなければなりません。
１．募集株式の数
２．募集株式の払込金額又はその算定方法
３．金銭以外の財産を出資の目的とするときは、その旨並びに当該財産の内容及び価額
４．募集株式と引換えにする金銭の払込み又は前号の財産の給付の期日又はその期間
５．株式を発行するときは、増加する資本金及び資本準備金に関する事項

上記２の払込金額が募集株式を引き受ける者に特に有利な金額である場合には、取締役は、株主総会において、当該払込金額でその者の募集をすることを必要とする理由を説明しなければなりません。

決定の委任

株主総会の特別決議により募集事項の決定を取締役に委任することができます。その際、委任に基づいて募集事項の決定をすることができる募集株式の数の上限及び払込金額の下限を定めなければなりません。

また、委任が有効となるのは、払込期日または払込期間の末日が委任の決議の日から1年以内の日である場合に限られます。

株式の申込み・割当て

株式会社から引受けの申込みをしようとする者に対する通知、申込みをする者からの申込みの手順を踏む必要があります。申込みは原則として書面でしなければならず、株式申込証に申込者の住所、氏名、引き受けようとする募集株式の数等を記載します。

割当ての決定機関は株主総会の特別決議となりますが、定款で決定機関を取締役に変更することも可能です。変更している場合には、登記申請の際に定款を添付しなければならず、株主総会で割当ての決議をした場合は株主総会議事録を添付します。

なお、引受けの申込みがあることを条件として割り当てる旨をあらかじめ決議することで、割当てと募集事項の決定を同時に行うことも可能です。ただし、割当てと募集事項の決定機関が異なる場合には、割当ての決定を別途行う必要があります。

総数引受契約

総数引受契約とは、募集株式を引き受けようとする者と発行会社との間で、発行予定の募集株式の総数の引受けを行う契約のことです。

この契約により、上述した株式の申込み・割当ての手続を省略できます。また、払込期間の初日又は払込期日の前日までに申込者に対して割り当てる株式数を通知することとされていますが、総数引受契約を締結する場合には適用されませんので、払込期日を割当決議に係る株主総会当日とすることが可能です。

なお、株主総会の特別決議によって、契約の承認を受けなければなりません。ただし、定款で承認機関を別途定めることができます。

宝くじの日・お楽しみ商品（2,000円相当？）が当たった！

2024-10-15

怪しい郵便物

ある日帰宅すると、ポストに宝くじと書かれた特定記録郵便が届いていました。もしかして高額当選したのか！？と一瞬心を躍らせたのですが、開封してみると宝くじの日お楽しみ抽せんに当せんしたので、申込ハガキを返送してくださいと記載された紙が入っていたのです。

宝くじナンバーサービスを使用して宝くじを購入していましたので、差出人はみずほ銀行かと思いきや、「宝くじの日」事務局となっていました。にわかには信じられず、宝くじ当せんを謳った個人情報を盗み取る詐欺ではないかと疑ってしまいました。

早速調査

9月2日が語呂合わせで宝くじの日であることは知っていましたし、その日に抽せんをしてハズレくじが当せんするイベントのようなものが行われることも何となく記憶にありました。

「宝くじの日　当選番号」で検索すると、2023年(令和5年)9月1日から2024年(令和6年)8月31日までのハズレ券が対象となり、令和6年の当せん番号は下4桁「5172」であることが判明しました。

ただ、去年の宝くじの購入番号がわかりません。登録番号通知証を2年分保管していることを思い出し、確かに当たっていることが明らかとなり、詐欺ではなく真実だったのです。

宝くじナンバーサービス

みずほ銀行が昭和57年から開始している、番号を指定して宝くじを購入することができるサービスです。毎年、1年分の宝くじ（ジャンボ口・一般口）を購入しなければなりませんが、当せんしているかは勝手に調べてくれますので大変便利なサービスです。

そもそも、宝くじを買うか否かで肯定派、否定派に分かれますが、私はやや肯定派よりです。それについて語ることは割愛しますが、ナンバーサービスは宝くじの日お楽しみ抽せんについても当せんしているかを調べてくれたようです。

商品カタログ

景品は以下の5品目から選べます。
A賞：ブランド米2種食べ比べセット(1kg×各1袋)
B賞：今治365毎日タオル フェイスタオル
C賞：燕熟の技 プロスタイル フライパン
D賞：颯 ステンレス断熱タンブラー
E賞：宝くじポイント(2,000ポイント)

お米の価格が高騰していますので、迷わずA賞に決めました。念のため妻にも希望を聞いてみましたが、私と同じでした。宝くじポイントが1ポイント1円ですので、景品はどれも2,000円相当といったところでしょうか。

宝くじ否定派は、宝くじを買うお金で米を買ったほうが安くつくと言うでしょうが、全くその通りだと思います。下2桁が当せん番号となる4等などの「3,000円」の方が高額当せんですね。

時効は1年

宝くじが当せんしたら、支払開始日から1年以内に当せん金を受け取らなければなりません。当せん金の時効は1年です。支払期日を過ぎると、当せん金を受け取ることができなくなります。毎年、時効当せん金の額は約100億円にも及ぶようです。窓口で購入した宝くじは窓口で全て調べてもらうことができます。

ただし、お楽しみ抽せんについては、自分で当せん番号と、手元の対象ハズレ券を照合しなければなりません。「当せんした宝くじ券」等の郵送締切日は、令和6年10月31日 木曜日（当日消印有効）となっています。

記述式問題の取組方法・とにかく書きまくれ！

2024-10-07

時間が足りない！

司法書士試験の午後の部は本当に過酷です。

私もそうでしたが、とにかく時間が足らないし問題量（記述式）が多すぎるうえ、ページ数も多い。ページを切り取ることは許されていないので、ページを何度も行ったり来たりを繰り返さなければならず、午後2時頃になると受験会場ではページをめくる音が鳴り響くことになります。

そこで、今回は記述式問題にどう取り組めば良いのか、特に時短のために意識すべきことなどを書いてみたいと思います。

平常心で臨むのは無理

合格へ近づけば近づくほど本試験では緊張します。全く緊張しないという方は合格レベルから程遠いか、類まれな性格のどちらかでしょう。

私もその場から逃げ出したくなるような緊張感に襲われていましたし、二度と試験を受けたいとは思いません。呼吸が乱れるくらいの緊張から、試験直前には腹式呼吸をして何とか心を落ち着かせようとしていたことを思い出します。

何が言いたいのかですが、本試験を平常心で臨むのは無理であること、無理であるのなら緊張して当たり前と心得たうえで、緊張するのならば実力の100%を発揮することも当然叶わないことになります。

1日1問を解く

1日の勉強の初めに不登・商登どちらでもいいので1問解くことをお勧めします。過去問は時間がかかり過ぎるので、基本的な問題を実際に書いて解くことが重要です。過去問を解くなとは言いませんが、問題の作りが粗いので繰り返し解く意味はないと考えています。

本試験では雛型を思い出している時間などありませんから、手が勝手に動き出すくらいの状態、少しオーバーな気もしますが、それが理想です。ボールペンのインクが１～2か月で無くなるくらいの分量になるかと思います。

字は汚くて当たり前

きれいな字を書いている余裕などないわけですから、字が汚くなるのは当たり前です。ただ、採点する側は人間なので、字が汚すぎたり、訂正だらけの答案は非常に印象が悪くなります。

字は必ず楷書を使い、書き順を正確にしましょう。書き順は小学生で習いますが、一度間違って覚えると一生直りませんので、自信がない漢字は検索してこの機会に書き順を改めたほうが良いと思います。

1文字でも少なく書く

特に商登に言えるのですが、1文字でも少なく書くことが時短に繋がりますので、それを意識することです。例えば、「次のとおり変更」の「次のとおり」の部分は不要ですし、登記されることもありません。

TACの山本先生の著書に登記申請書は登記記録の下書きであるとの記載がありますが、実務上今でもそれを意識しています。雛型を覚えるより、どのように登記されるのかの記載例を押さえることの方がはるかに重要なのです。

合格は通過点に過ぎない

ここまで色々と述べてきましたが、司法書士を目指す以上、生涯勉強して自己研鑽に励むことが求められます。合格したからといって勉強から解放されるわけではないのです。ただ、長期にわたる無味乾燥な受験勉強でも実務では必ず役に立ってくれます。

特に、会社法・商登法の知識は実務上重宝されることが多いと思います。商業登記をたくさん扱う司法書士は少数なので、知識の抜けが著しいのがその理由です。

遺言書の法務局保管制度を利用した相続手続（司法書士の体験談）

2024-09-30

義父が亡くなりました

以前の記事「義父の遺言書を作って遺言書保管制度を利用しました」において、義父の遺言書を作成したことを書きましたが、その義父が亡くなりましたので、今回は遺言書保管制度を利用した場合の相続手続について解説したいと思います。

広域交付による戸籍の取得

先ずは、義父の出生から死亡までの戸籍謄本等を取得しなければなりません。死亡届を提出して戸籍に死亡事項の記録がされるまでに2週間程かかります。提出した市町村と本籍地が異なる場合には、もっと時間がかかります。

さらに、広域交付によって本籍地以外の市町村で死亡事項が載った戸籍謄本を取得するには、法務省の戸籍情報連携システムへの反映に時間を要するために１か月ほどかかることもあるようです。

広域交付については、以前の記事「戸籍謄本が本籍地以外でも取れるようになりました！（令和6年3月1日から）」にて解説していますので、是非ご参照ください。

今回は、相続人である私の妻に広域交付で戸籍謄本を取ってもらうことにしました。運転免許証（顔写真付きの公的身分証明書）を所持していたことと、司法書士の職務上請求より早く取得することができるからです。広域交付制度ができてからは、実務上ほぼ広域交付を使用して戸籍謄本を取得しています。

法定相続情報一覧図の作成

次に、法定相続情報一覧図の作成をしますが、後の遺言書情報証明書の交付請求のために相続人の住所を載せて作ることをお勧めします。それによって、添付書面を少なくすることができますし、前記の交付請求書のうち、相続人の住所氏名等を記載した書面の添付を省略することも可能です。

遺言書情報証明書の交付請求

遺言書の原本は法務局に保管されていますが、原本を返却してもらうわけではありません。遺言書の画像データと遺言者、遺言書、遺言執行者等の情報と併せて遺言書保管官の認証文付証明書の交付請求をすることになります。

言うまでもなく家庭裁判所の検認手続は不要です。余談ですが、某金融機関からは検認手続が必要だと言われましたので、まだ遺言書保管制度が周知されていないことを痛感しました。

請求先は遺言書が保管されている遺言書保管所に限られず、全国の遺言書保管所となります。例えば、東京都なら、東京法務局本局、板橋出張所、八王子支局、府中支局及び西多摩支局です。

請求方法は遺言書保管所に来庁するか郵送によってします。来庁する場合には予約が必要となりますので、郵送請求が便利ではないでしょうか。ちなみに、今回は相続人である妻を請求人として郵送により交付請求をして、自宅住所に返送してもらうことにしました。

なお、交付請求書を司法書士等の資格者が作成した場合には、備考欄に事務所住所と氏名を記入して職印を押印します。

相続人等のどなたかが、遺言書情報証明書の交付を受けると、遺言書保管官は、その方以外の全ての相続人等に対して、関係する遺言書を保管している旨を通知します。この通知により、全ての関係相続人等に遺言書が保管されていることが伝わることとなります。

最後に

この記事を書いている時点では、未だ遺言書情報証明書は手元に届いていません。その証明書は、公正証書遺言、検認済自筆証書遺言と同様に相続手続に使えることが想定されています。相続登記申請は問題なくできると思ってはいますが、預金口座の解約に使うのは私自身今回が初めてとなります。

各都道府県の司法書士会は自筆証書遺言書保管制度の周知活動に力を入れていますし、私のホームページにおいても同様です。同制度について疑問点がございましたら、お気軽に当事務所までお問い合わせください。

代表取締役の住所非表示措置について（令和6年10月1日施行）

2024-09-24

現行制度の問題点

登記事項証明書や登記事項要約書の取得、登記情報提供サービスの利用によって誰でも代表取締役の住所を確認することができます。住所という個人情報を公開しなければならないことから、会社設立を躊躇う、ストーカー被害者となることや営業行為の対象となる等が懸念されていました。

現行制度はプライバシーの保護よりも取引の安全を重視するものであったといえるでしょう。

商業登記規則等の改正

一定の要件の下、株式会社の代表取締役等の住所の行政区画以外の部分につき登記事項証明書等において非表示とする改正がなされました。

代表取締役等住所非表示措置が講じられた場合、登記事項証明書等において、代表取締役等の住所は市区町村まで（東京都においては特別区まで、指定都市においては区まで）記載されます。例えば、「東京都三鷹市」、「東京都杉並区」、「神奈川県横浜市中区」のように記載されます。

既に登記された住所を非表示にできない

代表取締役の重任の登記や本店を他の登記所の管轄区域内に移転した場合の新本店所在地における登記であって、既に登記されている代表取締役の住所から変更がない場合であっても、代表取締役等住所非表示措置の申出をすることができます。

しかし、登記された全ての住所を非表示にするわけではありませんので、注意が必要です。履歴、閉鎖事項証明書は誰でも取得することができますので、住所に変更がない場合には他人に知られてしまうおそれがあります。

結局のところ、設立並びに代表取締役の新任、住所変更を伴う重任及び住所変更登記等申請時に効果を発揮する制度ではないかと考えます。

添付書面

上場会社以外の株式会社の場合の添付書面は以下のとおりです。

１．株式会社の本店所在場所における実在性を証する書面
代表取締役等住所非表示措置の申出をする株式会社が受取人として記載された配達証明書及び当該株式会社の商号及び本店所在場所が送付先として記載された郵便物受領証を添付します。

また、登記の申請を受任した資格者代理人（登記の申請の代理を業として行うことができる代理人に限られます。）において株式会社の本店所在場所における実在性を確認した書面で確認した日時及び具体的な方法等を記載した当該資格者代理人の職印（当該資格者代理人が法人の場合は、当該法人が登記所に提出している印鑑）を押印したものも該当します。

２．代表取締役等の氏名及び住所が記載されている市町村長等による証明書
住民票の写し、戸籍の附票の写し、印鑑証明書等のほか、運転免許証やマイナンバーカード等の写しであって、当該代表取締役等が原本と相違ない旨記載し、記名したものが該当します。

なお、これらの証明書が代表取締役等住所非表示措置の申出と併せて行う登記の申請書に添付されている場合には、当該申出のための改めての添付は要しません。

３．株式会社の実質的支配者の本人特定事項を証する書面
（１）登記の申請を受任した資格者代理人（司法書士又は司法書士法人に限られます。）が犯罪による収益の移転防止に関する法律（平成１９年法律第２２号）の規定に基づき確認を行った実質的支配者の本人特定事項に関する記録の写し

（２）本人特定事項についての当該株式会社の代表取締役等の供述を記載した書面であって当該申出と併せて行う登記の申請の日の属する年度又はその前年度において公証人法（明治４１年法律第５３号）第５８条の２第１項の認証を受けたものや公証人法施行規則（昭和２４年法務府令第９号）第１３条の４第１項の規定に基づき申告した本人特定事項についての申告受理及び認証証明書（当該申出と併せて行う登記の申請が当該株式会社の設立の日の属する年度又はその翌年度に行われる場合に限ります。）が該当します。

なお、当該株式会社について、当該申出と併せて行う登記の申請の日の属する年度又はその前年度において、商業登記所における実質的支配者情報一覧の保管等に関する規則（令和３年法務省告示第１８７号）第７条に規定する実質的支配者情報一覧の写しの交付又は同告示第２条の申出がされており、かつ、その旨が当該登記の申請書に記載されている場合には、本人特定事項を証する書面の添付は要しません。

管理不全土地・建物管理制度（令和5年4月1日施行）

2024-09-17

はじめに

以前の記事「所有者不明土地・建物管理制度について（令和5年4月1日施行）」において、所有者不明土地・建物管理制度の概要を解説しましたが、今回は同時期に創設された管理不全土地・建物管理制度の概要、両者の相違点を解説する内容となります。

管理不全土地・建物管理制度とは

所有者による管理が適切に行われず、荒廃・老朽化等によって危険を生じさせる管理不全状態にある土地・建物は、近隣に悪影響を与えることがあります。

例えば、ひび割れ・破損が生じている擁壁を土地所有者が放置しており、隣地に倒壊するおそれがある、ゴミが不法投棄された土地を所有者が放置しており、臭気や害虫発生による健康被害を生じている等のケースを挙げることができます。このような土地・建物は、所有者の所在が判明している場合でも問題となり得ます。

改正前の法律では、危険な管理不全土地・建物については、物権的請求権（物権的妨害予防請求権等）や不法行為に基づく損害賠償請求権等の権利に基づき、訴えを提起して判決を得、強制執行をすることによって対応する必要があり、管理不全状態にある不動産の所有者に代わって管理を行う者を選任する仕組みは存在しませんでした。

そのため、管理不全土地・建物について継続的な管理を行うことができない、実際の状態を踏まえて適切な管理措置を講ずることが困難という問題が生じていたのです。

そのような問題を解消するため、民法の改正によって、管理不全土地・建物について、裁判所が、利害関係人の請求により、管理人による管理を命ずる処分を可能とする管理不全土地・建物管理制度を創設して、管理人を通じて適切な管理を行い、管理不全状態を解消することができるようになったわけです。

申立て・証拠提出

利害関係人が不動産所在地を管轄する地方裁判所に申立てをします。その際、管理費用（投棄されたごみの除去等に要する費用をはじめ、管理のために必要となる費用）や管理人報酬のための費用として、予納金を納める必要があります。

所有者の土地・建物について、適切な管理が必要な状況にあることを裏付ける資料、申立てを理由づける事実についての証拠資料の写し等を添付します。

所有者不明土地・建物管理制度との相違点

１．管理人の管理処分権
管理処分権は管理人に専属しませんので、管理不全土地・建物等に関する訴訟においても、所有者自身が原告又は被告となります。

２．管理命令の登記の嘱託
所有者不明土地・建物管理制度と違い裁判所による管理命令の登記嘱託はされません。したがって、管理不全土地・建物を売却した場合等には、登記名義人である所有者の登記申請は妨げられません。

３．所有者の陳述聴取
管理不全土地・建物管理命令の手続においては、原則として所有者の陳述聴取が必要ですが、これにより申立ての目的を達することができない事情（例：緊急に修繕措置を施す必要があるケース）があるときは、これを不要としています。

４．土地・建物の処分
管理不全土地・建物の管理人が、土地・建物の処分（売却、建物の取壊し等）をするには、裁判所の許可と所有者の同意を得る必要があります。なお、管理人が管理不全土地（建物）にある動産を処分する際には、所有者の同意は不要です。

管理不全土地・建物管理命令の対象とされた土地・建物の処分に係る登記の申請については、裁判所の許可に係る裁判書の謄本とは別に、所有者の同意があったことを証する情報を添付情報とすることは要しません。

休業、廃業に伴う有限会社の清算結了登記について

2024-09-09

休眠、解散

会社の事業活動を継続していくことが困難になった場合、一時的に休眠状態とするか、または、解散したうえで清算手続をすること等が考えられます。清算手続においては会社債務の弁済をし、残った財産を株主に分配することをしなければなりません。休眠状態にするためにも、やはり会社債務を弁済することが求められるでしょう。

負債をゼロにすることができなければ、破産手続等の別の手続を執ることが求められますので注意が必要です。

休業届

休眠状態にするためには、本店所在地を管轄する税務署、都道府県及び市町村に休業届を提出しなければなりません。休業届を提出しても、決算期における確定申告は必要となりますし、法人住民税の均等割が課税されます。ちなみに、三鷹市に本店がある資本金1,000万円以下等の会社では年間７万円となっています（三鷹市5万円、東京都2万円）。

会社に資産が無く支払えない場合でも、会社代表者が支払義務を負うことはありません。法人と会社代表者は別人格だからです。ただし、金融機関から融資を受ける際に会社代表者が会社の（連帯）保証人になっている場合等、会社代表者が債務を負うこともあります。

有限会社のみなし解散について

有限会社（特例有限会社）には「みなし解散」の規定は適用されません。株式会社等においては適用があり、解散（みなし解散を含みます。）の登記をした後十年を経過したときは、登記官によって登記記録を閉鎖することができる規定となっています。

有限会社も株式会社ですから、ここでは「株式会社」とは特例有限会社以外の株式会社を指すこととします。

何が言いたいのかといいますと、株式会社を休眠状態で放置すれば、登記記録が閉鎖される可能性が高いのですが、特例有限会社では、登記記録を見ただけでは実際に事業を行っているか否かの判別はできず、永久に登記記録が残ってしまうということです。

登記記録を閉鎖するには

結論から申し上げますと、特例有限会社においては清算結了登記を申請しなければなりません。清算が結了し、決算報告書について株主総会による承認を受けますと法人格が消滅すると解されています。

つまり、登記によって清算結了の効果が生じるのではありませんが、登記申請をしますと登記記録が閉鎖されますので、永久に登記記録が残ってしまうことが避けられるのです。

まとめ

休眠会社が特例有限会社である場合には、放置すると登記記録が永久に残ってしまうことになります。登記記録を抹消するには、清算結了登記の申請が必要です。

特例有限会社の事業の承継者がいない、放置状態の特例有限会社がある、一人会社の特例有限会社の取締役が死亡した場合等、お悩み・お困りごとがございましたらお気軽にご相談ください。

空き家特例の注意点を解説します！（令和6年1月1日改正対応）

2024-09-02

空き家特例とは

相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができる制度です。

令和6年1月1日以後に行う譲渡で被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までとなります。

先ずチェックすること

特例の適用を受けるために多くの要件が設けられていますが、先ずチェックすべきことを掲げます。

建物については、昭和56年5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物登記がされている建物でないこと及び相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったことの全てに当てはまっている必要があります。

したがって、マンション、2世帯住宅で区分所有登記がされている建物は特例の対象外となります。

なお、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋は特例の対象となる場合があります。

令和5年度税制改正

特例の対象となる譲渡について、これまでは当該家屋（耐震性のない場合は耐震改修工事をしたものに限り、その敷地を含む。）又は取壊し後の土地を譲渡した場合が対象でしたが、譲渡後、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに当該建物の耐震改修工事又は取壊しを行った場合であっても、適用対象に加わることとなりました。なお、この拡充については令和6年1月1日以降の譲渡が対象です。

要するに、買主が建物を取壊す特約を設けたうえで売買契約を締結して土地と建物を引渡す場合においても適用が受けられることになったのです。

売主が取壊すのが望ましい

売買契約書に買主が建物を取壊す特約を付けたとしても、必ず履行されるわけではありません。期限も設けられていますし、買主の債務不履行によって特例を適用できない等のトラブルに発展する可能性もあります。

取壊し費用は売主または買主のどちらが負担をするかの問題に過ぎません。売主が負担すれば更地として売買価格は上がりますし、上物付きで売却すれば取壊し費用分だけ売買価格は下がることになるのです。したがって、当事務所では売主が取壊したうえで売買契約を締結することをお勧めしています。

数次相続時の登記申請に注意

事例：Ａは、自己名義の乙建物（敷地は甲土地）に妻Ｂと共に居住していたところ、Ａが死亡し、甲土地及び乙建物をＢが相続したが、相続登記申請前にＢが死亡し、甲土地及び乙建物は長男Ｃが相続した。

登記手続上、Ａから直接Ｃに名義を移すことはできますが、空き家特例の適用を受けることができませんので注意が必要です。適用を受けるためには、Ａ→亡Ｂ→Ｃのように名義を移す登記申請をしなければなりません。

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