所有不動産記録証明制度（令和８年２月２日施行）について

2026/01/19

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はじめに

以前の記事「相続した不動産がわからないときの対処法」において、相続した不動産を調べる方法について解説しましたが、そこで触れていない調査方法が新たに加わることになります。漏れなく完全に調べつくすことが可能になるわけではありませんが、相続登記を漏らさず申請することに資するのは間違いありませんので、知っておいて損はないと思います。

制度の概要

相続登記が必要な不動産を容易に把握することができるよう、登記官において、特定の被相続人が登記簿上の所有者として記録されている不動産を一覧的にリスト化し、証明する制度が新たに設けられました。

名寄帳は、市町村毎の課税台帳に基づいて作成されますが、所有不動産記録証明制度では、全国の登記記録から登記名義人の住所・氏名が一致するものがリスト化されます。つまり、市町村の数だけ名寄帳を取り寄せなくても、一度の請求で全国の不動産を把握することが可能となるわけです。

非課税不動産・未登記建物

固定資産税非課税の不動産については、納税通知書・課税明細書には記載されませんが、名寄帳には記載されます。未登記建物で課税されるものについては、両者とも記載されます。また、共有不動産については、納税通知書・課税明細書が送られてこないことがありますので、確認できない場合があります。

対して、所有不動産記録証明制度では、非課税不動産及び共有不動産のどちらも確認することはできますが、未登記建物については当然のことながら記載はされません。

被相続人の住所の把握

不動産登記においては、登記名義人が同姓同名であっても住所が違えば別人と扱われます。証明書交付請求書には、被相続人の住所・氏名を指定して検索条件を記入しなければなりません。

生まれてから亡くなるまで住所移転を一切していないこともあるかもしれませんが、稀なケースです。したがって、万全を期すには死亡時の住所だけでなく、移転前の全ての住所で検索する必要がでてくるのです。また、婚姻、養子縁組等によって改氏している場合には旧氏で検索する必要もあるでしょう。

住所を調べるためには、住民票・戸籍の附票を取得する必要がありますが、除票の保存期間が5年（令和元年以降は、150年。）であったことから古い住所の履歴が判明しないことも多いです。そのことから、上述したように漏れなく所有不動産を調べることが可能となるわけではないのです。

令和8年4月、住所変更登記の義務化、職権による住所変更登記制度が始まります。所有者不明土地問題解消のために法整備がされていますが、目的を達成するには多くの時間を要するでしょう。

最後に

所有不動産記録証明制度によって名寄帳が不要になるわけではありません。調査方法の選択肢が増えたに過ぎないと考えています。

権利証によって所有不動産が判明することもありますので、権利書全てを１箇所で保管するようにしておくことも相続人に負担をかけないための有効な手段になり得ます。

親御様に対して、所有不動産の有無、権利書の保管場所等を予め聞いておくのが理想ですが、なかなか難しいと思います。また、タダでも売れない負動産は生前に処分しておくことも終活の一つです。相続人からのご相談の増加傾向を鑑みると、お子様、お孫様から感謝されるのは間違いありません。