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所有不動産記録証明制度（令和８年２月２日施行）について

2026-01-19

はじめに

以前の記事「相続した不動産がわからないときの対処法」において、相続した不動産を調べる方法について解説しましたが、そこで触れていない調査方法が新たに加わることになります。漏れなく完全に調べつくすことが可能になるわけではありませんが、相続登記を漏らさず申請することに資するのは間違いありませんので、知っておいて損はないと思います。

制度の概要

相続登記が必要な不動産を容易に把握することができるよう、登記官において、特定の被相続人が登記簿上の所有者として記録されている不動産を一覧的にリスト化し、証明する制度が新たに設けられました。

名寄帳は、市町村毎の課税台帳に基づいて作成されますが、所有不動産記録証明制度では、全国の登記記録から登記名義人の住所・氏名が一致するものがリスト化されます。つまり、市町村の数だけ名寄帳を取り寄せなくても、一度の請求で全国の不動産を把握することが可能となるわけです。

非課税不動産・未登記建物

固定資産税非課税の不動産については、納税通知書・課税明細書には記載されませんが、名寄帳には記載されます。未登記建物で課税されるものについては、両者とも記載されます。また、共有不動産については、納税通知書・課税明細書が送られてこないことがありますので、確認できない場合があります。

対して、所有不動産記録証明制度では、非課税不動産及び共有不動産のどちらも確認することはできますが、未登記建物については当然のことながら記載はされません。

被相続人の住所の把握

不動産登記においては、登記名義人が同姓同名であっても住所が違えば別人と扱われます。証明書交付請求書には、被相続人の住所・氏名を指定して検索条件を記入しなければなりません。

生まれてから亡くなるまで住所移転を一切していないこともあるかもしれませんが、稀なケースです。したがって、万全を期すには死亡時の住所だけでなく、移転前の全ての住所で検索する必要がでてくるのです。また、婚姻、養子縁組等によって改氏している場合には旧氏で検索する必要もあるでしょう。

住所を調べるためには、住民票・戸籍の附票を取得する必要がありますが、除票の保存期間が5年（令和元年以降は、150年。）であったことから古い住所の履歴が判明しないことも多いです。そのことから、上述したように漏れなく所有不動産を調べることが可能となるわけではないのです。

令和8年4月、住所変更登記の義務化、職権による住所変更登記制度が始まります。所有者不明土地問題解消のために法整備がされていますが、目的を達成するには多くの時間を要するでしょう。

最後に

所有不動産記録証明制度によって名寄帳が不要になるわけではありません。調査方法の選択肢が増えたに過ぎないと考えています。

権利証によって所有不動産が判明することもありますので、権利書全てを１箇所で保管するようにしておくことも相続人に負担をかけないための有効な手段になり得ます。

親御様に対して、所有不動産の有無、権利書の保管場所等を予め聞いておくのが理想ですが、なかなか難しいと思います。また、タダでも売れない負動産は生前に処分しておくことも終活の一つです。相続人からのご相談の増加傾向を鑑みると、お子様、お孫様から感謝されるのは間違いありません。

犯罪被害者等支援弁護士制度とは？（令和8年1月13日施行）

2026-01-13

総合法律支援法の改正

令和6年4月18日に成立し、同月24日に公布された総合法律支援法の一部を改正する法律（令和6年法律第19号。以下「改正法」という。）は、令和7年9月5日の政令によって施行日が定められ、令和8年1月13日に施行されます。

制度の概要

改正法では、新たに「犯罪被害者等支援弁護士制度」が創設されました。この制度は、殺人や重大な性犯罪など深刻な被害を受けた人やその家族が、事件直後の早期段階から弁護士による継続的かつ包括的な支援を受けられるようにすることを目的としています。

被害者は精神的ショックや身体的被害、さらには経済的困窮により、必要な手続を自力で行えないことが少なくありません。こうした現実を踏まえ、被害者が孤立せず適切な支援につながるための仕組みとして制度が設けられました。

特徴・対象

制度の大きな特徴は、原則として日本司法支援センター（法テラス）が費用を負担する点です。これにより、経済的理由で弁護士への相談や依頼をためらう被害者でも支援を受けやすくなります。

対象となるのは、

  • 殺人・強盗殺人など故意の犯罪行為による死亡事件
  • 不同意わいせつ、不同意性交等の性犯罪
  • 傷害・強盗傷人など故意の犯罪行為による負傷で、治療期間が3か月以上のもの
  • または治癒後に犯罪被害給付制度の障害給付金の対象となる障害が残る場合

といった、重大な結果を伴う犯罪被害です。

支援内容

支援内容は多岐にわたり、

  • 被害届・告訴状の作成や提出
  • 捜査機関・裁判所への同行
  • 加害者との示談交渉
  • 損害賠償請求訴訟の代理
  • 犯罪被害者等給付金の申請など行政手続のサポート
  • 報道・取材対応

など、被害者が直面する幅広い課題に対し、弁護士が一貫して寄り添う体制が整えられています。

課題

この制度は、長年にわたり被害者支援の充実を求めてきた日弁連も高く評価しています。一方で、対象犯罪の範囲や資力要件、費用負担の在り方など、今後の詳細設計には慎重な検討が必要です。

特に資力要件は「（事件後の対応に必要な費用負担により）生活の維持が困難となるおそれがある被害者等」と抽象的に規定されており、附帯決議でも制度利用を躊躇させるような負担が生じないよう配慮することが求められています。

最後に

犯罪被害は誰にでも起こり得る問題です。心理的・経済的負担によって被害者が刑事手続など事件後の対応を十分に行えなければ、社会から孤立してしまう危険があります。犯罪被害者等支援弁護士制度が、必要な支援に確実につながる社会づくりに寄与することが期待されています。

新NISA3年目はどう立ち回るか

2026-01-05

株高円安

2025年12月現在、S&P500が最高値を更新するなど米国株価は高値で推移し、日本株も日経平均が50,000円を超えてこちらも好調です。この記事の執筆時点では日銀の利上げは決まっていませんが、市場では1段階の利上げを織込み済みと見られていることから、ドル円は155円前後で推移するのではないでしょうか。

以上を踏まえますと、私を含め新NISAから投資を始めた方は、余程変な金融商品に投資をしていない限り、皆含み益を抱えている状況かと思います。SNS上でも含み益が最高額に達したことを報告するものが散見されますし、投資をすれば誰でも儲かるような楽観的な風潮が高まっているように感じます。

金（ゴールド）の高騰

2025年の出来事で最も印象的だったのは、金の高騰でしょう。年始では14,000円／g台だったものが、同年12月には田中貴金属の店頭小売価格（税込）23,806円／gまで達しました。

たった1年間で60％上昇したわけです。個人投資家の金地金購入が増えたことによって、供給が追い付かず一部の金地金が販売停止される事態になりました。

非常に注目を浴びた金（プラチナ、銀等も同様です。）ですが、私の考えは金に投資する必要はなく、今後もスルーで大丈夫だということです。金からは果実は生じないというのが最大の理由です。

不動産からは賃料、株式からは配当金という法定果実が生じます。配当金については果実ではなく、株式の自益権によるものだという見解もありますが、本質的な差はないと考えています。

『敗者のゲーム』の著者であるチャールズ・エリス氏も「コモディティ取引は投機だ。経済的付加価値を生まない以上、投資とは言えない。」と述べています。

売るべきか

含み益のあるうちに売ったほうがよいのではないかと、私のような投資経験が浅い人ほど考えてしまうのではないでしょうか。実際、投資信託の保有期間は平均すると僅か数年間だとするデータもあるようですし、長期投資を前提とするインデックスファンドを保有している人が売却してしまうことはあると思います。

しかしながら、私自身は売るべきではないと考えています。私の積立額は微々たるものですし、今売却したとしても手にする利益はたかが知れています。それに、インデックス投資は期間が長期になればなるほど効果を発揮するものだからです。

長生きリスク

私は、60歳で年金の繰り上げ受給をするつもりです。自営業者の年金額は本当にごく僅かです。あまりにも少なすぎるので、体が動くうちは働かざるを得ないでしょう。

投資をしている理由の一つに、予想に反して長生きをしてしまった場合に備えることが挙げられます。したがって、インデックスファンドを取り崩すのはかなり先のこととなるでしょうから、2026年の新NISA3年目も積立を継続します。

スマホ法施行で何が変わる？

2025-12-26

スマホ法とは

正式名称「スマートフォンにおいて利用される特定ソフトウェアに係る競争の促進に関する法律」は、令和6年6月12日、国会で可決、成立し、同月19日に公布されました（令和6年法律第58号）。施行日は、令和7年12月18日です。

同法は、公正取引委員会が主導し、Apple（iOS）とGoogle（Android）によるスマホ市場の寡占状態を是正し、競争を促進することを目的としています。

具体的には、スマートフォンが急速に普及し、国民生活や経済活動の基盤となる中で、スマートフォンの利用に特に必要なソフトウェア（モバイルOS、アプリストア、ブラウザ、検索エンジン。これらを総称して「特定ソフトウェア」といいます。）について、セキュリティの確保等を図りつつ、競争を通じて、多様な主体によるイノベーションが活性化し、消費者がそれによって生まれる多様なサービスを選択できその恩恵を享受できるよう、競争環境の整備を行うため、一定の義務を課すものです。

アプリストアの自由化

今までアプリをダウンロードするには、iPhoneならApp Store、AndroidならGoogle Playという公式な場所でしかできませんでした。

このようなApple、Googleによる寡占状態を解消するために、今後はプラットフォーマー自身が運営しているアプリストア以外のサードパーティー製アプリストアが利用可能になります。Googleと異なり、Appleは代替アプリストアを許容していませんでしたが、スマホ法施行によりiOSでも代替アプリストアが解禁されるのは大きな変化といえるでしょう。

決済手段の拡大

今までAppleやGoogleは、自社の決済システムを使う開発者から最大30%という高い手数料を取っていたことから、アプリ開発者には大きな負担となっていました。

スマホ法施行後はアプリ内課金で、App StoreやGoogle Play以外の決済手段が使えるようになります。外部決済サービスの導入により、外部決済リンクをアプリ内に表示可能となり、Webページに飛んで決済する方式も認められます。これにより、手数料が下がり、アプリ価格が安くなる可能性があるのです。

ブラウザ、検索エンジンの選択

初回起動時に、ウェブサイトを見るためのブラウザや、検索に使う検索エンジンを、SafariやGoogle Chrome以外のものから自由に選べる画面（チョイススクリーン）が表示されるようになります。

スマホ法では、ブラウザや検索について複数の選択肢が表示される選択画面を表示する措置を講ずる義務が課されています。また、利用者の自主的な選択を妨げることがないよう自社のブラウザ、検索エンジンをアピールするような表示はできません。

懸念点

利用者にとってはメリットばかりではありません。選択の自由が確保されることにより、それに伴う責任を負わなければならないからです。具体的には、「セキュリティの甘いアプリをダウンロードしてしまって個人情報が漏洩する」、「安全じゃないアプリからクレカの情報が抜き取られる」等が懸念点として挙げられます。

公正かつ自由な競争の確保も重要ですが、スマホ利用者の安全・安心の確保も図ることが求められるといえるでしょう。

プラスツム、月に2体登場でまた炎上！？

2025-12-22

2025年10月

登場以来プラスツムが不評なことには変わりはないのですが、2025年10月、新ツムクルエラ＋とトレメイン夫人＋の2体が登場しました。プラスツムの新ツムは同年4月以降1体ずつ追加されていましたので、それが続くのだろうと私は思っていましたし、多くのユーザーも同様だったでしょう。

無課金でのメダル所持上限が50万メダルですから、コンプ勢でも2体共直ぐにスキル6にすることはできない事態となったわけです。そのようなことから、SNS上には運営を批判する内容のものが複数アップされていました。

2度目の2体登場

運営への批判が集中したことから、11月にはいつも通りグーフィー＋だけが追加されました。ユーザーの意見を尊重した結果、元に戻したのかと思ったら12月にはまた2体追加されます。

私は、プレボ＋は当然のことながら完売してなかったのですが、プラスツムは全て所持していました。しかし、同月は2体共引くことはできず、初めてメダルが無くなることとなります。

ユーザーの反応

もはや怒りを通り越して呆れているのではないかと感じました。メダルなんかなくても困らないし、イベントやデイリー等で貰えるメダルだけをガチャに使っているユーザーが多いのではないでしょうか。

プラスツムは無いものとして遊んでいるなどの投稿も見られましたし、ツムツムユーザーにとっては不要なコンテンツだと割り切っているとも言えますね。

苦悩する配信者

私がよく視聴しているYouTubeの配信者の中では、課金する方は少数派でほとんどの方はルビーやスキチケを消費してスキル6にしているように感じます。なかなかメダルを稼げるプラスツムが登場しないことから、なかにはルビーやスキチケが底をついている方も見受けられます。

スキル6のプラスツムの実況プレイを配信できる人も時間の経過とともに減っているように感じます。YouTube収益があるのなら、課金額は経費にできると思うのですが、どうでしょう。動画制作だけでツムツムをするわけではないですから、全額経費にはできないでしょうけど・・。

ツム歴8年の立ち回り

私が持っていないツムは、この記事を書いている時点でうさぎどん、バハミ、バズ＋の3つです。うさぎどんは二度と復活しないので手に入りませんが、バハミは未だ復活していません。バハミが登場した1か月後にツムツムを始めたのでそれが悔やまれます。

これまで、メダルよりコインにウェイトを置いて稼いできましたが、それを改めなければならないと感じています。ちなみに、現状のプラスツムにスキチケを使うつもりはありません。使う価値を見出せないからです。

YouTube配信者のakiさんも同様の考えを持っているようです。彼は21億点プレイヤーで、私なんかより遥かに上手いので比較することすらおこがましいのですが、メダル稼ぎだけでプレボ＋を完売しているのは配信者の中では彼だけだと思います。そんな訳で、私は今日もスキル4のアリエル＋でメダル稼ぎをします。

コイン稼ぎの重要性

ツムツムをどう遊ぶかは人それぞれです。スコア出しをして友達と競うことも遊び方の一つだと言えます。ただ、長年プレイしてきて思うのは、コイン稼ぎがゲームを有利に進めて遊ぶためには最も重視すべき事だということです。

コイン稼ぎが十分にできていないのなら、プラスツムはスルーでいいと考えています。プラスツムコンプはコイン稼ぎをする必要がない人のやり込み要素に過ぎないというのが私の結論です。

デジタル終活のすすめ

2025-12-15

デジタル遺品とは？

「【2025年12月1日】
【日本デジタル終活協会　代表理事】により
【デジタル遺品の基礎知識】
 というセミナーが開催されました。」

デジタル遺品とは、パソコンやスマホ等のデジタル機器を操作して生じるものであり、デジタル機器に保存されたデータやインターネットサービスのアカウント等のことをいいます。

デジタル遺品は2種類に分類され、オフラインとオンラインのものがあります。オフラインのデジタル遺品は、インターネットにつながっていない状況を前提としたものであり、デジタル機器本体に保存された写真・文書データ、DL済みアプリ等が該当します。要するに、インターネットに接続せずにアクセス可能であるものと捉えればよいでしょう。

対して、オンラインのデジタル遺品は、インターネットにつながっている状況を前提としたものであり、その本質はサービス提供者との契約となります。例えば、SNS、ネット証券アカウント等が該当します。

PC、スマホが開けない

故人のデジタル機器を開きたい場合には、Face ID等の生体認証やパスワードが壁となってしまい、希望を叶えることができません。

特に、iPhone 12以降のモデルではパスワードが分からない場合には、2025年現在、専門業者であってもアクセス不可となっているようです。新しいモデルほどセキュリティが強化されているというわけです。

アクセスする目的として、遺影に使う写真データ、葬儀に関する連絡先等の探索、ネット証券口座、サブスクの有無の調査等が挙げられます。

デジタル終活の必要性

前述した壁で躓かないためには、生前にパスワードを共有することが効果的となります。

特に、ネット証券の口座開設はインターネットだけで完結しますので、相続人がその存在に気付かないおそれがあります。デジタル遺品に限らず、生前に伝えておかなければ判明しない財産がある場合には、終活が求められるのではないでしょうか。

生前共有の問題点

今回のセミナー講師の話によると、夫婦間でスマホのパスワードを共有したことが原因で離婚に至ったケースがあったそうです。そのようなことから、生前に共有することを万人にお勧めすることはできませんし、実際はパスワードを共有している夫婦の方が少数だと思います。

エンディングノートの作成

エンディングノートを作成し、そこにパソコン、スマホのパスワードを記載しておくという方法もあります。また、パソコンで、万一自分が亡くなった際にするべきことを箇条書きにしたファイル（フォルダ）を作成しておくことも考えられます。

最後に

人の寿命は誰にもわかりません。明日死んでしまうことも可能性は限りなく低いですが、あり得るわけです。その際に遺したつもりの遺産の在処がわからずに大事な家族が苦しむことになるのは避けたいでしょう。

終活に取りかかるのはなかなか腰が重くなりがちだとは思いますが、この記事が参考になれば幸いです。

チョコラン復帰勢の日常・Part２

2025-12-08

アイテムバッグ圧迫問題

復帰して先ず感じたことはアイテムが多すぎて全部持ちきれないということです。明らかにアイテムの種類を増やしていることがわかります。リキッド、ビタ等は効果時間の違いによって2種類ありますし、ペットキューブ等も同様です。

無料アイテムのばら撒きによって課金に誘導しているのでしょうが、アイテムバッグの拡張は１個あたり100円と高額です。そこで、私が実行したのは毎日引ける無料ガチャをスルーし、アイテムの取捨選択を徹底して要らないものは躊躇なく捨てることにしたのです。

昔は、アイテムバッグは20個しかなかったのですが、サブキャラを倉庫代わりにすることで十分遊ぶことができました。現在ではほとんどのアイテムが取引不可となっているために、同じことができないようになっています。

私は、完全無課金に拘っているわけではなく、チョコットランドに限らずゲーム課金は微課金くらいがちょうど良いと考えています。実際、チョコランでは倉庫5個、ペットケージ、ペットホテル、キャラスロに課金しています。

何に課金したらよいのかわからないという方には、初心者パックの購入がお勧めです。500cpでアイテムバッグ5個と倉庫5個がついてきます。また、オルタリエを目指すならペットケージも増やしておきたいところです。

デフォルトでは、6匹合成ができないために育成に時間がかかるうえに非効率です。3個ずつ増やせますので先ずは9個にしてみて、足りないように感じたら12個にするのがよいと思います。アイテムバッグ45個で足りなくなるようになったら、バッグよりキャラスロを購入した方がコスパはよくなります。取引不可アイテムでも倉庫を通じて別キャラに持たせることができるからです。

結局のところ、課金する際にはいきなり有料ガチャに高額なお金を突っ込むのではなく、快適に遊べる環境を整えることが先決ではないかと考えているわけです。

オルタリエに転職

前回の記事の続きとなります。オルタリエに転職するには「アスタライム」を倒さなければなりません。そこに至るまでのマップ開通等は攻略動画が複数アップされていますので、それを参考にするとよいでしょう。

オルタリエで立ち回るためには、最低でもペット4体が必要となります。最初は、3種類の内いずれかの初期ペット、フェイ、新人ハコスラ2体の計4体となりますので、フェイは必ず貰ってください。新人ハコスラが足りないときは、ログインコインで交換して入手することができますので、できるだけ毎日ログインしてコインを貰っておきましょう。

問題は、ロードマップを進めることで貰える装備、初期ペット・フェイの組み合わせによってデュアルスターで本当に倒せるのかです。具体的な方法については、攻略動画にお任せすることにして、私が感じたのは圧倒的な火力不足です。無料ペットなので仕方がないのでしょうが、ペトアタをリンクする、ペトエレライジングを使うなどして少しでも火力を上げることを考えたほうが良いと思います。

何度も練習して、サクリを使うことで私の場合はなんとか倒せました。先に装備を作るという選択肢もあるとは思いますが、ペットを死なせない立ち回りを重視することでなんとかなります。サクリも使いましょう。私も使いましたし、一度倒せばオルタリエになれるわけですから挑戦あるのみです。

ところで、倒した日のことは今でも覚えていて、やっと4次職になれたことから感動したのだと思います。ゲーム如きで感動なんてと思われるかもしれませんが、ソロ討伐は結構時間もかかりますし、それなりにハードルが高いのです。

申請意思撤回による不動産登記申請の取下げ

2025-12-01

はじめに

欠缺補正のためにする取下げは、補助者時代を含めた約30年にわたる司法書士業務に携わった期間中何度も経験をしています。この度、申請意思撤回による取下げをすることになりましたので、今回はそのことについて書いてみたいと思います。

却下と取下げの違い

不動産登記の却下は、法務局の登記官が申請を受理しない決定を下すことを指し、特定の理由に基づいて行われます。特定の理由は不動産登記法第25条に列挙されています。例えば、管轄違いの登記所に申請したとき、申請が登記事項（他の法令の規定により登記記録として登記すべき事項を含む）以外の事項の登記を目的とするとき等が該当します。

対して、登記の取下げとは、登記の申請者が自ら申請を撤回することをいいます。登記が完了するまで、または却下が決定する前までは、申請人はいつでも登記の取下げをすることができます。

却下事由に該当するからといって直ぐに却下されるものではありません。補正が可能であれば申請人またはその代理人に対し、補正をする機会を与えるのが実務上の取扱いです。また、法定の期間内に、事前通知に対する申出がない場合等、補正不可であっても取下げの機会が付与されます。

私自身、却下は経験したことがありませんし、大多数の司法書士が同様だと思います。補正可能であれば速やかに補正し、時間がかかるようなら取り下げてしまうことが通常だからです。

管轄違い

オンライン申請では管轄を間違えた経験はありません。おそらく、管轄違いの申請は申請用総合ソフトのチェック機能によってできないようになっているのではないでしょうか。全く無いわけではなく、補助者時代に遡れば管轄を間違えたことがあります。書面申請で出頭主義が採用されていた頃の話です。

世田谷区を管轄する登記所は現在では世田谷出張所ですが、当時は調布出張所が世田谷区の一部を管轄していました。そのことから、調布に出すべきものを世田谷に出してしまったというものです。申請直後、登記所からの電話連絡により管轄違いが判明し、すぐに世田谷出張所に戻って取下げます。取下げ書、再使用証明願等の書面を急いで書き上げなければなりません。

その登記申請には抵当権設定が含まれていましたのでその日のうちに申請しなければならなかったのですが、取下げが完了したときには午後4時をまわっていました。電車、タクシーを使って調布出張所に向かったのですが、午後5時には間に合いませんでした。登記所職員になんとか受け付けて貰えないかお願いをしてみたのですが、ダメでした。

申請意思撤回による取下げ

登記申請後、依頼者から登記を取下げてほしいとの連絡が入ります。理由については伏せておきますが、登記申請から2週間程経過していましたので、その連絡を受けてすぐに管轄法務局に電話をしました。この記事を執筆している時点での登記完了までの期間が長期化していることが幸いし、未だ調査もしていないということが分かり、同時に取下げる旨を伝えたのです。

開業後、初めての取下げとなりました。オンライン申請の場合には、取下げはオンラインでしなければなりませんし、取下げ書には取下げの理由を記載しなければならないことが判明します。理由はその他事項欄に記載すればいいですし、電子署名をしたうえで送信するのは登記申請と同様です。

申請意思撤回による取下げの委任状を申請人からいただき、還付通知請求・申出書と一緒にレターパックで法務局へ郵送しましたが、届いた翌日には取下げは完了していました。電子納付した登録免許税は、申請代理人である司法書士に還付されます。そのための委任状も必要となりますが、私の場合は登記申請用委任状の委任事項に含めていましたので、今回はそれを援用しました。

以前は、申請人に還付される取扱いでしたが、それが改善されて便利になりましたね。還付されるまでの期間を調べるためにネット検索してみたのですが、どうやら半年くらいかかるようです。

司法書士は、登録免許税を立て替えるのが日常茶飯事となっています。不動産、商業登記のどちらにも当てはまりますから、常に立て替えている状態のうえに、還付されるまで半年も待たされるのはいかがなものでしょうか。立替え貧乏と言われるのもわかる気がします。

所有権移転登記請求訴訟における当事者の承継

2025-11-25

事例

YからXへの所有権移転の登記手続を命ずる判決が確定したが、その旨の登記を申請する前にYが死亡し、AがYを相続した。なお、Yが死亡したのは事実審の口頭弁論終結後であった。

既判力の基準時

登記に協力しない者を被告として登記手続を命ずる確定判決を得て、判決を得た者が単独で申請する登記が判決による登記です。登記申請前に上記事例のように当事者に承継が生じる場合があります。なお、承継の態様は相続等の一般承継であるか、売買等の特定承継であるかを問いません。

前提として、既判力の基準時の概念を押さえておく必要があります。既判力とは、判決の効力の一つであり、紛争の蒸し返しを防止し、再審理を許さないとする効力のことをいいます。そのような強力な効力を有することから、既判力は時的範囲、客観的範囲及び主観的範囲の3つの側面を有し、それらの限界が規定されています。

既判力の基準時は、どの時点における権利関係の存否について既判力が生ずるのかを明確にするために存在します。では、基準時はいつとされているのかですが、事実審の口頭弁論終結時とされています。

既判力の人的限界

既判力は誰に及ぶのかという問題です。民事訴訟法第115条第1項に規定されていますが、当時者だけでなく、口頭弁論終結後の承継人にも既判力が及びます。

既判力の基礎となる訴訟・証拠資料の提出が事実審の口頭弁論終結時までに限定されるので、既判力の拡張を受ける承継人の範囲もその時点を基準としているからです。

上記事例においては、Xが得た確定判決の効力は当事者の承継人であるAに対しても及ぶことになります。つまり、Xは改めてAを被告として所有権移転登記請求訴訟を提起する必要はないのです。

相続登記がされていない場合

上記事例において、Y→Aの相続登記を申請することができます。Aの単独申請が可能だからです。ここではその相続登記がされていない場合を想定しています。

その場合には、Aは被告Yの一般承継人であり、Aに対して執行することができる旨の承継執行文の付与を受ける必要があります。具体的には、Yの相続を証する書面を裁判所書記官に提出して、承継執行文の付与を受けます。

執行文の付与がされなければ、登記申請書に記載する義務者の表示と登記原因証明情報として提供する判決正本の被告が一致しないからです。

相続登記がされた場合

Y→Aの相続登記がされた場合はどうなるでしょうか。この場合には、XはAに対する承継執行文の付与を受けて、AからXへの所有権移転の登記を申請することができます。これは、昭和37年3月8日の先例を根拠としています。

所有権はYからXに移転していますので、Aに所有権が帰属する余地はないのですから相続登記を抹消したうえでY→Xへの移転登記を申請するべきであるともいえます。

私見にはなりますが、相続登記抹消不要というのは、あくまでも便宜的な措置というべきであり、全てのケースにおいて上記先例通りの取扱いがなされるものではないと考えます。

住居表示で指定された不動産の記載がある遺言書で登記できるのか

2025-11-17

事例

検認済の自筆証書遺言に基づく遺贈による所有権移転登記をするにあたり、遺言書には不動産（土地）が地番ではなく住居表示で指定されている。なお、遺言執行者は定められておらず、遺言者の法定相続人はAのみであった。

言うまでもなく、法務局が定める地番とは異なるために対象不動産の登記申請ができるのかが問題となった案件を今回は取り上げてみたいと思います。

住居表示制度と地番

住居表示制度は、市街化が進んでいる地域等において分かりにくくなっている町名地番を用いた住居の表示に代えて、街区符号及び住居番号等を用いた合理的な住居表示を実施することを目的とする制度です。

対して、地番は、明治時代以降の不動産登記制度によって法務局が付する番号であり、土地は一筆毎に地番によって特定されます。要するに、地番は従来から住所を表すためにも用いられていましたが、市街地においては分筆が繰り返されること等によって番号の並びが不規則となります。

そのために、地番から住所を特定することが非常に困難になったことから、郵便物の配達に支障をきたす等の問題を解消するために住居表示に関する法律が施行され、全国の市街地では新しい住居表示を実施することになったのです。

ちなみに、東京都調布市のように住居表示制度を実施せずに土地の地番をそのまま住所として使用している市町村も存在します。

謄本取得が仕事の一つだった

住居表示から地番を調べたうえで登記簿謄本等の取得がかつては司法書士の仕事でした。オンラインで登記簿謄本を交付請求することはできず、直接管轄法務局に出向くか郵送で取り寄せるしか手段がなかった頃の話です。

法務局備え付けの住宅地図（ブルーマップ）で地番を調べるのですが、簡単には判明しないことも多く、その場合には公図、登記簿謄本の閲覧申請をして所有者から対象不動産を探し当てることをしていました。

今では、電話による地番照会、登記情報提供サービスにおける地番検索サービスを利用することができますので、非常に便利になりました。

法務局Xの回答

今回の案件では、地番検索サービスの利用及びインターネットによる住宅地図の取得によって遺言書記載の不動産と遺言者所有のものが一致することを確認できました。念のために、遺言者の名寄帳、評価証明書、住宅地図及び公図等を添付して法務局に事前相談をすることにしました。

法務局Xの回答は、Aの委任状に遺贈する不動産の記載がされていれば特別な添付書類は要しないとのことでした。

換言すれば、家庭裁判所に遺言執行者選任の申立てをし、遺言執行者が申請人となる、または、Aの成年後見人が申請人となる等、A以外の者が申請人となる場合に該当しないのであれば、上記の取扱いで構わないということです。

法務局Yの回答

住宅地図及びAの上申書を添付してくださいとのことでした。今回作成した上申書の内容は、遺言書記載の不動産と登記申請書に記載する不動産が同一であること及び今回の登記申請によって遺言者の相続人と受遺者間に紛争は一切生じないことを確約するものとしました。

法務局の回答から、遺言者の相続人の権利が侵害されること、または、それによって受遺者との間で争いが生じる事態を極力避けたいのだということが窺えました。遺言書がなければ、不動産はAが相続することになるわけですから当然かもしれません。

最後に

遺言者の意思表示を尊重し、できる限り遺言書を無効としないという運用が実務上なされていることは実感しています。仮にそうだとしても、遺言書に不動産を載せる際は地番または家屋番号によって特定するのが望ましいことは間違いありません。

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