夫婦間の居住用不動産の贈与特例とは？わかりやすく解説

2026/01/26

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はじめに

夫婦の間で自宅を贈与する場合、「贈与税が高くて難しそう」というイメージを持つ方は少なくありません。ところが、一定の要件を満たせば、最大2,000万円まで贈与税が非課税になる特例が用意されています。それが「夫婦間の居住用不動産の贈与特例」です。

この制度は、長年連れ添った夫婦の生活を安定させるために設けられたもので、相続対策としても有効です。特に、要件を満たしたうえで正しく申告を行えば、生前贈与加算の対象外となる点は大きなメリットです。

特例の内容

この特例を利用すると、配偶者から贈与された自宅、または自宅を取得するための資金について、2,000万円まで贈与税が非課税となります。さらに、通常の基礎控除110万円も併用できるため、合計2,110万円まで非課税となります。

評価額は、
・土地：相続税評価額（路線価）
・建物：固定資産税評価額
を用いて算定します。

主な適用要件

婚姻期間が20年以上であること
内縁関係などの事実婚は対象外で、戸籍上の婚姻期間が必要です。
贈与の対象が「居住用不動産」またはその取得資金であること
国内の自宅そのもの、または自宅購入のための資金が対象です。
贈与を受けた年の翌年3月15日までに実際に居住していること
住む意思だけでなく、実際に居住し、その後も継続して住む見込みが求められます。

実際の使用例

老後の生活を見据えて、配偶者に自宅を確保しておきたいというニーズから利用されることが多い制度です。また、婚姻期間が20年以上の夫婦間で居住用不動産の遺贈または贈与が行われた場合には、持戻し免除の意思表示があったものと推定されます。

これは、遺産分割における配偶者の相続分を計算する際、自宅の価額を特別受益として控除しないというものです。老後の生活保障を厚くするために設けられた民法上の規定です（民法第903条第4項）。

注意点

贈与税の申告が必要
非課税であっても申告は必須です。申告期限は、贈与のあった年の翌年3月15日です。
不動産取得税や登録免許税は別途かかる
なお、相続によって自宅を取得した場合には不動産取得税はかかりませんし、登録免許税の税率も贈与の5分の1となります。
将来売却する場合、取得費の扱いが変わることがある
取得費は原則として贈与者の取得費を引き継ぎます。ただし、受贈者が贈与に伴い支払った登録免許税・不動産取得税などは取得費に加算できます。また、贈与後に受贈者が増改築費を負担した場合など、取得費が増えるケースもあります。

最後に

夫婦間の居住用不動産の贈与特例は、長年連れ添った夫婦の生活を守るための心強い制度です。要件を満たせば、2,000万円まで贈与税が非課税となり、相続対策としても大きな効果があります。

司法書士は、依頼者の代理人として贈与による所有権移転登記を行いますが、税務面については専門外です。制度を正しく活用するためにも、税理士など専門家の関与は欠かせません。必要に応じて、資産税に詳しい税理士をご紹介することも可能です。