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事例
Ａが所有する甲土地について、Ｘ銀行を抵当権者とする抵当権が設定された。その後、Ａが所有権の一部（２分の１）をＢに売却して甲土地はＡ、Ｂの共有となった。
Ｘ銀行はＢの持分を目的とした部分について抵当権を放棄し、以後Ａの持分のみを目的とした抵当権にしたい場合、どのような登記を申請するべきなのか。
申請すべき登記
Ａがハウスメーカーで、甲土地が私道部分である場合などに、実務上非常に多く申請する登記になります。移転をする前に抵当権を抹消すればよいのですが、金融機関は、被担保債権全額の弁済がされない限り抹消登記に応じることはありません。また、登記手続上の問題として、抵当権の一部抹消登記というような申請手続をすることができません。
ですから、売買代金を抵当権の被担保債権の一部の弁済に充てて、抵当権者は買主の取得した持分を目的とした部分について抵当権を放棄する流れとなります。
このような場合に申請すべき登記は、共有者の持分の抵当権とする変更の登記となります。名称が長いので、抵当権の縮減変更と呼んだりすることもあります。抵当権の効力の及ぶ範囲が縮減することになる変更登記だからです。
登記申請手続
上記事例の場合には、登記権利者をＢ、登記義務者をＸ銀行として申請します。Ｂが抵当権の負担の付いた所有権を取得することの無いように、所有権（持分）一部移転と共有者の持分の抵当権とする変更の登記は連件で同時に申請します。
申請情報の内容
・登記の目的
「○番抵当権をＡ持分の抵当権とする変更」
登記上の利害関係を有する第三者が存在する場合には、当該第三者の作成した承諾を証する情報またはその者に対抗することができる裁判があったことを証する情報を必ず提供しなければなりません。そのうえで、常に付記登記でなされますので、（付記）を追記することはありません。
・登記原因及び日付
「年月日Ｂ持分の放棄」
添付情報
・登記原因証明情報
「抵当権一部放棄証書」等を添付します。
・登記識別情報
登記義務者であるＸ銀行が抵当権を取得した際の、登記識別情報または登記済証を提供します。
・代理権限証明情報
司法書士が代理人として申請する場合等には、Ｘ銀行とＢの委任状を添付します。
・登記上の利害関係を有する第三者が存在する場合の当該第三者の作成した承諾を証する情報またはその者に対抗することができる裁判があったことを証する情報
形式的には変更登記ですが、実質的には一部抹消登記といえますので、添付しない場合には主登記で実行されるということにはなりません。（不動産登記令別表26添付情報欄ト）
利害関係を有する第三者は、当該抵当権を目的とした転抵当権者、当該抵当権から抵当権の順位譲渡を受けている抵当権者等が該当します。
登録免許税
通常の変更登記と同様に不動産１個につき金1,000円となります。
住宅ローンを利用した場合
Ｂが住宅ローンを利用した場合には、Ｂの持分を目的とした抵当権を設定します。登記完了後の登記事項証明書は、共有者が増えれば増えるほど煩雑となり、一般の方には分かりにくい内容になるかと思います。疑問、不明点等がございましたら、当事務所に遠慮なくお問い合わせください。
