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はじめに
夫婦、親子等で不動産を購入した場合には、それぞれの共有持分を登記します。その持分は出資負担割合に応じたものでなければなりません。例えば、夫Ａが4,000万円の借入れをし、妻Ｂが現金1,000万円を負担して5,000万円の不動産を購入した場合の持分は、Ａ5分の4・Ｂ5分の1となります。
通常はその説明を不動産仲介会社がするのですが、それが不十分であったり、当事者である夫婦等の認識不足により間違った持分で登記されることがあります。
贈与税の問題
上記の設例でＡ2分の1、Ｂ2分の1で登記したとしましょう。登記申請がされますとその情報が税務署に流れるようになっています。所有権に関する登記だけでなく、同時に設定された抵当権についても内容を知られてしまうのです。
設例ではＡだけが借入れをしていますので、抵当権の登記事項として「債務者Ａ」と記録されますが、ＡＢの共有で登記されていますと、ＡからＢへの贈与があったのではないかと疑われてしまうおそれがあります。贈与であるなら、Ｂに対して贈与税が課されることになります。
税務署から購入資金の出所を尋ねる書面が送られてくることがあるのはこのような事情によるのです。書面発送は全ての登記申請について行われるものではなく、疑わしいものに限られます。
住宅ローン控除の問題
上記の設例では、Ａの住宅ローン控除を受けられる額が減ってしまうことがあります。また、夫婦でローンを組むことによって控除の恩恵を多く受けることもできますが、ローンの負担額やそれぞれの収入によってベストな選択は異なってきます。
抵当権者の承諾は不要
共有者の持分のみを更正する登記は共有者が申請人となり、設例では登記権利者Ａ及び登記義務者Ｂの共同で申請します。この場合抵当権者の承諾は不要です。共有者の持分のみが更正されても、所有権の全体を目的として抵当権者が抵当権を有している状態に変更はないからです。
対して、単独名義から共有名義とする（反対の場合も同様。）相続以外の登記原因による所有権移転登記の更正は、前の所有権の登記名義人も登記義務者として申請人に加わることになります。
金融機関への事前連絡
登記手続上は抵当権者である金融機関の承諾・同意なしに登記申請をすることができますし、ネット上にもそのような情報が溢れています。確かにその通りなのですが、持分のみの更正登記をする場合には金融機関に連絡、相談をした方がよいでしょう。
金融機関によっては、事前に更正後の持分や更正登記を申請する理由などを書面で提出させて審査を行うことがあります。抵当権の付いている不動産について、共有者や共有持分が変わる登記を申請する場合には、必ず事前連絡をするべきだと考えます。
