法人が不動産を所有している場合のスマート変更登記とは

2026/06/29

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住所・名称変更が自動反映される仕組み

令和8年4月1日から、法人が不動産の所有者である場合、会社法人等番号が不動産登記に記録されていれば、法務局が職権で住所や名称の変更登記を行う仕組みが始まりました。これは、いわゆる「スマート変更登記」と呼ばれる制度で、法人の登記手続の負担を大きく軽減するものです。

法人版のスマート変更登記を利用するための前提はただ一つ、不動産登記に「会社法人等番号」が記録されていること。この番号が記録されていれば、商業・法人登記で本店移転や商号変更があった際、その情報が不動産登記側に提供され、法務局が職権で変更登記を行います（登録免許税などの費用は不要）。

スマート変更登記の流れ（法人の場合）

次のいずれかに該当する法人について、商業・法人登記の変更情報が不動産登記システムに提供されます。

１．会社法人等番号が不動産登記に記録された後に、商業・法人登記で住所等の変更があった場合
２．既に商業・法人登記で住所等の変更があり、令和8年5月15日以降に会社法人等番号が不動産登記に記録された場合
３．令和8年5月15日より前に会社法人等番号が記録されており、かつ商業・法人登記で既に住所等の変更がある場合

令和8年5月15日から、商業・法人登記の変更情報が不動産登記所へ提供される運用が正式に開始されました。これにより、対象法人については順次、法務局が職権で住所・名称変更登記を行います。

会社法人等番号が未登記の法人はどうなるか

不動産登記に会社法人等番号が記録されていない法人については、法務局側で変更の事実を確認できません。そのため、住所や名称が変わった場合は、従来どおり法人自身が変更登記を申請する必要があります。

ただし、既に不動産の所有者となっている法人でも、法人識別事項（会社法人等番号等）の申出を行えば、番号を不動産登記に追加することができます。申出はオンライン・書面どちらでも可能で、押印や電子署名も不要です。

法人識別事項の申出制度（令和6年4月1日開始）

改正法により、令和6年4月1日から、法人が不動産の所有者である場合には、所有権の登記事項として「法人識別事項」が追加されました。

法人識別事項とは、

会社法人等番号
設立準拠法国（外国法人）
設立根拠法（その他の法人）

など、法人を識別するための情報です。

令和6年4月1日時点で既に所有権の登記名義人であった法人は、法人識別事項の申出により、法務局が職権でこれを登記してくれるという経過措置が設けられています（非課税）。

申出に必要な情報と添付書類

申出には、

法人名・住所
代表者名
申出の目的（例：○番所有権変更）
不動産の所在事項または不動産番号
法人識別事項

などを記載します。

添付情報としては、

代理人が行う場合の代理権限証明情報
会社法人等番号を持たない法人の場合の代表者資格証明
法人識別事項を証する情報（必要な場合）

などが求められます。

なお、所有権登記が平成24年5月21日以降の法人であれば、一般的に閉鎖事項証明書の提出は不要です。

まとめ

法人が不動産を所有している場合、会社法人等番号を不動産登記に記録しておくことで、今後の住所・名称変更が自動化され、手続負担が大幅に軽減されます。

すでに所有権の名義人となっている法人で番号が未登記の場合は、「法人識別事項（会社法人等番号等）の申出」を行うことでスマート変更登記の対象となるため、早めの対応がおすすめです。