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不動産の付合とは

添付制度

民法が規定する所有権の取得原因の一つに添付があります。添付とは、付合、混和、加工を総称したものです。

添付制度は所有者が異なる２つ以上の物が結合したり、加工を施した結果、元に戻すことが著しく困難であるか、損傷することなく分離することが不可能な状態になり、社会的、経済的に１つの物と見られる関係にあたる場合に、これを所有権の対象物と認め、各所有者に分離の請求を認めないこととするものです。

これによって、原状に戻すことによる不利益を避けることができます。添付によって当事者の一方は所有権を失う等の不公平が生じますが、償金請求を認めることによって均衡が図られています。

要は、所有権の取得を認めることで誰のものになるのか分からないといった事態を避け、その結果生じた当事者間の不公平はお金によって解決しようということです。なお、添付によって生じた物を誰の所有とするかについての規定や償金に関する規定は任意規定とされていますので、当事者の意思によって変更することができます。

条文

「付合」とは、物（動産）が不動産に付着合体して独立性を失い、一般に不動産そのものと認められ、その分離復旧が社会経済的に不利益となる場合をいいます。付合した物には付着しても独立性を失わない従物はこれに含まれません。

弱い付合

不動産に動産を附属させた場合に、附属させた物が付合の要件を満たすときであっても、それが権原（地上権、賃借権等の不動産に附属させる動産の所有権を留保することができる権利）によってされたときには付合は生じません。この場合、附属された動産は独立性を有するいわゆる弱い付合でなければなりません。

例えば、権原のある者が土地に立木を植栽したときです。なお、同条ただし書きによって留保した立木の所有権を第三者に対抗するためには、明認方法、用益権の登記等の対抗要件を備える必要があります。

強い付合

附属させた動産が不動産の構成部分となり、独立の所有権の存在を認めることができないようないわゆる強い付合の場合には、同条ただし書きの適用はありません。

例えば、賃借人が賃貸人の承諾を得て、その権原により賃借建物を増築しても、増築部分が従前の建物と別個独立の存在を有せず、その構成部分となっているときは、増築部分は建物の所有者に帰属します。

同様に、権原のある者が他人の土地に農作物の種子をまいたときは、独立性がなく土地の構成部分となりますので、強い付合に該当します。ただし、農作物が成熟してある程度独立性を有するに至れば、同条ただし書きが適用されます。

権原のない者による付合

不動産の所有者は、その不動産に従として付合した物の所有権を取得します。例えば、権原のない者が他人の土地に種苗を植栽したときは、種苗の所有権は土地所有者が取得します。前述したように、それに伴う不公平は償金によって解決が図られます。

なお、動産の所有者はもはやその物の分離復旧を請求することができず、また、不動産の所有者はその動産の除去を動産の所有者に請求できなくなります。

明認方法と立木の物権変動

明認方法とは

立木ニ関スル法律の適用を受けない立木、未分離果実、稲立毛等の土地と一体となっているものの権利関係を公示する方法で、対抗要件として慣習上認められているものです。

例えば、伐採のために植林した檜、杉等は不動産である土地の一部ですから、一般的には土地と共に取引の対象となりますが、植林した立木のみを伐採目的で売買することがあります。このように立木を土地から独立した取引の対象とする場合には、土地と分離した存在であることを公示して取引の安全に資することが求められます。

具体的方法

土地と分離して立木のみを譲り受けた場合等、その物権変動を対抗するための明認方法の具体的方法には以下のものがあります。

立木の皮を削って所有者であることを墨書する、山林内に炭焼小屋を作って製炭事業に従事する、現場に所有者を記した標識を立てるなどの方法が認められています。

立木の二重譲渡

事例：ＡがＢに立木を譲渡した後、Ｃにも当該立木を譲渡した。
結論：先に明認方法を施した者が優先します。Ｂ・Ｃは明認方法を施さない限り、相互に立木の所有権を対抗することはできません。

土地と立木の譲渡

事例：ＡがＢに立木とその地盤である甲土地を譲渡し、Ｂが立木について明認方法を施した後に、ＡがＣに当該立木及びその地盤である甲土地を譲渡して所有権移転登記をした。
結論：甲土地の登記の先後によって決すべきであり、Ｂは立木及び甲土地の所有権をＣに対抗できません。

Ｂは明認方法を施しているのになぜＣに対抗できないのかと思われるかもしれません。前述したように立木は土地の一部に過ぎませんので、原則として土地の所有者がその土地上の立木の所有権を取得します。仮に所有者以外の他人が権原なく立木を植栽したとしても同様です。

取引関係に入ろうとするＣは甲土地の登記簿をチェックするでしょうし、明認方法を施すより登記の方が公示方法として広く認識されているのですから、その負担をＢに課したとしてもＢに著しく酷であるとはいえないということです。

明認方法の消失

事例：ＡがＢに立木を譲渡し、Ｂが明認方法を施したが、これが消失した後にＡがＣに当該立木を譲渡した。
結論：Ｂは、立木所有権をＣに対抗することはできません。

明認方法は、立木の物件変動の公示方法として慣習上認められているものに過ぎません。それは、登記に代わるものとして第三者が容易に所有権を認識することができる手段で、しかも、第三者が利害関係を取得する当時にもそれだけの効果をもって存在するものでなければならないからです。

立木所有権の留保

事例：ＡがＢに甲土地（地盤）を譲渡し、Ｂが登記をしないで立木を植栽した後、ＡがＣに甲土地を立木を含むものとして譲渡し所有権移転登記をした。
結論：Ｂは明認方法を施していない限り、立木所有権をＣに対抗することはできません。

Ｂは所有権によって立木を植栽していますので、民法第242条ただし書きが直接適用される場面ではありませんが、それを類推適用することによって立木所有権を留保することは認められています。それを第三者に対抗するためには明認方法などの公示を備えることが必要とされているのです。