スマート変更登記とは？・個人が利用するための仕組みと申出方法をわかりやすく解説 | 東京 三鷹市で相続手続,借金問題でお困りの方は藤山司法書士事務所へ

2026/06/15

はじめに

令和8年4月1日からの法改正により、不動産の所有者には住所・氏名変更登記の義務が課されました。この改正に合わせて、不動産登記規則の改正により新たに設けられ、法務省が「スマート変更登記」として案内しているのが、法務局が職権で住所等変更登記を行う仕組みです。

スマート変更登記は、個人・法人ともに対象となります。ただし、法人の場合は会社法人等番号の登記が必要になるなど手続が異なるため、この記事では 個人（自然人）の不動産所有者向けの手続 に絞って解説します。

スマート変更登記とは？

スマート変更登記とは、不動産の所有者があらかじめ「検索用情報の申出」をしておくことで、住所や氏名に変更があった際に法務局が職権で変更登記を行ってくれる制度です。
申出をしておけば、

• 引っ越しのたびに登記申請をする必要がなくなる
• 変更登記義務違反（過料）の心配がなくなる

という大きなメリットがあります。

スマート変更登記の仕組み（個人の場合）

検索用情報の申出をすると、法務局では次のように手続が進みます。

１．法務局が2年に1回以上、住基ネットに照会して住所等の変更を確認
２．変更が確認された場合、登記をしてよいか本人にメールまたは書面で確認
３．本人の了承後、法務局が職権で変更登記を実施

つまり、申出後は住所が変わったら法務局から連絡が来る → OKと回答するだけで登記が完了します。
※海外居住者は住基ネットで確認できないため、従来どおりご自身で変更登記が必要です。

検索用情報の申出ができる人

申出ができるのは、次の条件を満たす自然人です。

• 国内に住所を有する不動産の所有者（自然人）
• 令和7年4月21日時点で既に所有権の登記名義人である方
• または、令和7年4月21日以降に所有者となったが、登記申請時に自分が申請人として関与していないため申出をしていない方

申出手続の特徴

個人の申出手続は、次のように非常に簡単です。

• 押印・電子署名は不要
• 専用ソフト不要、Webブラウザで手続可能（かんたん登記申請）
• 添付書類は身分証明書の写しのみで足りる場合が多い
• 登録免許税などの費用は一切不要

無料・オンラインで完結・書類も最小限という、利用しやすい制度です。

申出の方法（オンライン／書面）

申出は次の2つの方法から選べます。

① オンライン申請（推奨）
Webブラウザで必要事項を入力し、身分証明書の写しを添付して送信します。複数の不動産がある場合も、どれか1つの管轄登記所にまとめて申出可能です。

② 書面申出
申出書を作成し、管轄登記所へ郵送または持参します。

申出に必要な情報

申出には、次の検索用情報などを入力します。

• 氏名（外国籍の方はローマ字氏名）
• 氏名のふりがな
• 住所
• 生年月日
• メールアドレス
• 対象不動産の所在地
• 連絡先電話番号

添付書類として、運転免許証・マイナンバーカード・パスポート等の写しが必要です。
※住基ネットで変更の経緯が確認できない場合は、戸籍の附票など追加書類が必要になることがあります。

メールアドレスがない場合・変更したい場合

メールアドレスがない方は、

• オンライン申請：その他事項欄に「メールアドレスなし」と入力
• 書面申出：メールアドレス欄に「なし」と記載

これで申出が可能です。その場合、法務局からの確認は書面で届きます。
申出後にメールアドレスを変更したい場合は、かんたん登記申請ページから、

• 旧メールアドレス
• 新メールアドレス
• 認証キー（申出完了メールに記載の10桁番号）

を入力すれば変更できます。

まとめ

スマート変更登記は、検索用情報の申出をしておくだけで、住所・氏名変更のたびに登記申請をしなくてもよくなる便利な制度です。法人も対象ですが、個人・法人ともに手続が簡単で、費用もかかりません。不動産を所有している方は、早めに申出を済ませておくことで、将来の手間とリスクを大きく減らせます。