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自己破産以外の手続きを選択する
自己破産の場合、生活に必要な財産を除いて保有財産は全て換価処分されますから、不動産（持家）を残すことはできません。
住宅ローン以外にも借金があり、その借金の利息をカットすることで住宅ローンの返済が可能となるのでしたら、特定調停、任意整理を選択することもできますが、あまり現実的とはいえませんので、ここでは個人再生手続きを使って不動産（持家）を残す方法をご説明したいと思います。
住宅ローン特則（住宅資金特別条項）とは
住宅ローン以外に借金があることによって、住宅ローンの返済が負担となることがあります。
そのような場合に、住宅ローンの支払いを今まで通り継続することによって不動産（持家）を処分されないようにしつつ、住宅ローン以外の借金だけを個人再生によって減額・分割払いとすることができるという制度です。
住宅ローン債権者（銀行など）の同意を得て、自由に住宅ローンの返済条件を変更することも可能となっています。
住宅ローン特則を利用するためには
住宅資金貸付債権であること
住宅資金貸付債権とは、住宅の建設、購入、改良のために分割払いの約定で借り入れた債権であり、かつ、住宅ローンまたは住宅ローンに係る保証会社の主債務者に対する求償権を担保するための抵当権が住宅に設定されているものをいいます。
「住宅」は、再生債務者（個人再生を利用する債務者）が所有していなければなりませんが、共有でも問題ありません。また、自己の居住の用に供する建物でなければなりません。
現に本人が居住していなくても、リロケーションで一時的に賃貸しているような場合には住宅と認められます。店舗兼居宅などの併用住宅の場合には、建物の床面積の2分の1以上を自己の居住の用に供している必要があります。
住宅に住宅資金貸付債権以外の債権を担保する抵当権が設定されていないこと
建物などの不動産には複数の抵当権を設定することができます。
例えば、住宅ローンのために保証会社の抵当権を設定した後に、事業のための融資を受けてそれを担保するために抵当権を設定することも可能なわけです。住宅ローンを延滞なく支払っていても、他の債務に係る抵当権者は個人再生の手続きに拘束されることなく抵当権を実行（競売申立）することができますので、結局は住宅を失ってしまうことになるのが理由です。
住宅ローンの残債が住宅の売却代金を上回る場合には、後順位の抵当権者が競売を申立てても一切債権の回収はできず、住宅ローンの抵当権者に全額配当されます。
住宅ローン以外の抵当権者による抵当権実行は全く無意味なものになりますので、その抵当権者に対して、住宅ローンの残債状況を提示するなどして抵当権の抹消を交渉する余地があります。
住宅資金貸付債権が法定代位により取得されたものでないこと
住宅ローンを利用して抵当権を住宅に設定する場合には、三当事者が登場することがあります。
債権者（銀行など）、債務者及び保証会社（保証人）です。お金の貸し借り（金銭消費貸借契約）は債権者と債務者の間でなされます。債権者は債務者に対し、保証人を付けることを要求しますから、債務者は保証料を支払って保証会社との間で保証委託契約を結びます。それに基づいて債権者と保証会社との間で保証契約が結ばれます。
債務者が住宅ローンを滞納し、その後も支払いをしなかった場合に保証会社が債務者に代わって債権者に対して、住宅ローンを支払うことがあります。これを代位弁済といいます。
保証会社の代位弁済により、住宅ローン債権は保証会社に移ります。このような効果を弁済による代位といい、弁済をするについて正当な利益を有する者が弁済した場合のことを法定代位といいます。
保証会社が代位弁済した後は、原則として住宅ローン特則を利用することができませんが、代位弁済から6ヶ月以内に個人再生手続開始の申立てがされたときは、保証会社の代位弁済はなかったものとみなされますので、住宅ローン特則を利用できることになります。この場合、住宅ローン債権は元の債権者に巻戻しになります。
住宅ローン特則の注意点
再生手続開始後は住宅ローン債権者への弁済が禁止されます。弁済をしないことにより支払い再開までの間、遅延損害金が発生します。
再生計画が遂行可能であるかを慎重に判断して、個人再生申立時に弁済許可決定の申立をして許可決定を得ることにより、住宅ローンの弁済を今まで通り継続することが認められます。
